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Investir en nue-propriété : l’immobilier rentable et simple ?

investir nue propriété

L’investissement en nue-propriété est une méthode d’investissement locatif parmi d’autres. Elle présente de nombreux avantages mais également des contraintes qu’il faut connaître avant de s’engager dans ce type d’achat.

Dans ce guide, je reviens sur les notions capitales de l’investissement en nue-propriété, les calculs et les simulations et vous explique dans quels cas je recommande cette solution à mes clients.

Qu’est ce que la nue-propriété ?

Définition de la nue-propriété

La nue-propriété est l’un des droits rattaché à un bien immobilier.

Pour rappel, l’ensemble des droits est appelé la pleine-propriété. Celle-si ce compose de :

  • La nue-propriété (l’abusus) : le droit de disposer du bien
  • L’usufruit (l’usus et le fructus) : le droit de jouir du bien et d’en percevoir des loyers

Il est donc possible d’acheter l’un de ces deux droits rattaché à un bien immobilier et ainsi de procéder à un démembrement. Du moment que l’on soit en capacité de trouver une contrepartie (un acheteur) pour le droit restant.

Lors de la période de démembrement et dans la pratique, il n’y a pas beaucoup de différences entre un plein propriétaire et un usufruitier. En effet, l’article 578 du Code Civil nous dit :

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Pour simplifier, le nue-propriétaire est dans l’attente de récupérer la pleine-propriété du bien durant la période de démembrement. L’usufruitier devra gérer le bien en bon père de famille et le rendre dans son état d’origine à la l’extinction du démembrement.

Besoin d’un exemple plus terre à terre pour mieux comprendre ?

Si un bien immobilier était un pommier, le tronc serait la nue-propriété et les pommes, l’usufruit.

L’opération de démembrement consisterait à donner la propriété du tronc à un premier acheteur et la récolte des fruits à un second.

démembrement scpi

La durée de la nue-propriété

La durée de démembrement d’un bien immobilier est fixé contractuellement lors de la signature de l’acte d’achat.

Cette durée est bien souvent fixe et totalement libre dans ce cas : 5 ans, 10 ans, 15 ans etc. Nue-propriétaire et usufruitier conviennent donc, dès le départ, de la durée au bout de laquelle l’usufruitier perdra ses droits sur le bien au profil du nue-propriétaire qui récupérera la totalité des droits.

Mais la durée peut également être viagère. Dans ce cas, le nue-propriétaire récupérera la totalité des droits lors du décès de l’usufruitier. Ce montage vous dit quelque chose ? Normal, il s’agit du viager immobilier.

La décote de la nue-propriété à l’achat

A ce stade, vous comprenez donc qu’il est possible de « diviser » en deux droits distincts un bien immobilier sur une durée plus ou moins longue.

Plus cette durée est longue, plus les droits de l’usufruitier sont valorisés (au détriment du nue-propriétaire) puisqu’il peut percevoir plus longtemps des loyers ou habiter dans le bien immobilier.

Afin de répartir le prix d’une pleine-propriété entre l’usufruitier et le nue-propriétaire, nous devons utiliser une clé de répartition.

Dans le cadre d’une vente, il n’existe pas de clé de répartition unique. Le partage doit s’évaluer de manière « économique », c’est-à-dire, en prenant en considération le loyer potentiel du bien immobilier, la valeur de l’argent (le taux sans risque), la prime de risque (le risque de défaut du nue-propriétaire) etc.

Pour vous donner un ordre d’idée : dans les opérations de démembrement traditionnelles, l’usufruit se valorise environ à 3,5% de la valeur de la pleine-propriété par année de démembrement (dégressif pour les durées plus longues).

Pourquoi démembrer un bien immobilier ?

Quel est donc l’intérêt de diviser les droits d’un bien immobilier ? Pourquoi ne pas directement acheter la pleine-propriété ?

Limiter les risques grâce au démembrement

Il existe principalement deux risques sur un bien immobilier :

  1. Le risque locatif : la difficulté à trouver des locataires et à toucher ses loyers
  2. Le risque de valorisation : constater une moins-value à la revente ou une plus-value plus faible qu’anticipée

Ces deux risques sont liés aux droits du bien immobilier. Le risque locatif est donc porté par l’usufruitier et le risque de valorisation par le nue-propriétaire.

Par conséquent, si un investisseur souhaite simplement exploiter un bien immobilier pour un tirer des revenus tout en se couvrant d’une baisse de l’immobilier, il aurait intérêt à acquérir un usufruit.

Et un autre investisseur pourrait acheter une nue-propriété s’il ne mise que sur le revalorisation de l’immobilier et ne souhaite pas gérer le bien immobilier.

Le profil type des investisseurs en nue-propriété

Généralement, les bailleurs sociaux achètent régulièrement de l’usufruit. Cela leur permet d’acquérir à un prix bas un bien immobilier à mettre en location. A l’issue du démembrement, ils remettront le bien à neuf et le céderont au nue-propriétaire.

Mais qu’en est-il des nue-propriétaires ?

Objectif principal : se constituer du capital

Un nue-propriétaire ne perçoit pas de loyers. Toute la performance proviendra de la revalorisation naturelle de sa nue-propriété.

Ce placement est donc à proscrire si votre objectif principal est de percevoir des revenus (dans ce cas, intéressez-vous plutôt à la SCPI).

L’un des gros points forts de nue-propriété est que l’investisseur a une forte visibilité sur la revalorisation de son placement.

Chaque année qui passe est une année de démembrement en moins. Ainsi, la valeur de la nue-propriété augmente (et celle de l’usufruit baisse).

Par exemple : la valeur de la nue-propriété sur 15 ans est de 65% de celle de la pleine-propriété (et de 67% sur 14 ans). Soit une revalorisation automatique en 1 an de 67%/65%-1=3,1%. Et sans même prendre en compte une hausse de l’immobilier.

Avantage n°1 : Aucune gestion locative (et 0 risque locatif)

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous ne souhaitez pas gérer ou mettre en gestion un bien immobilier :

  • Vous ne voulez pas alourdir votre quotidien de tâches administratives
  • Vous habitez loin de votre zone d’investissement (non-résident notamment)
  • Vous ne voulez pas vous occuper du changement de locataires
  • Vous avez déjà suffisamment de gestion sur vos biens actuels
  • Etc.

La nue-propriété vous permet d’investir sereinement dans l’immobilier. La décote s’effectuant dès l’achat, votre rentabilité ne sera pas impactée par les vacances locatives, impayés ou dégradations subies par l’usufruitier. Vous transférez donc le risque locatif dans sa globalité.

A l’extinction du démembrement, l’usufruitier remettra à neuf votre bien immobilier. Vous aurez ainsi le choix de le revendre, de l’habiter ou de le mettre en location.

Avantage n°2 : pas d’impôt foncier supplémentaire

Cet avantage est très simple à comprendre… Puisque vous n’avez pas de revenus locatifs, nous n’avez pas de fiscalité supplémentaire.

Si votre fiscalité est importante (à partir d’un taux marginal d’imposition de 30%), la nue-propriété est systématiquement plus efficace qu’un investissement classique (location nue non optimisée).

En effet et dans la grande majorité des cas, le taux annuel lié au démembrement est plus élevé que le rendement net de charges et d’impôts d’une opération classique et comparable.

Avantage n°3 : Absence d’IFI

Si vous disposez déjà de patrimoine immobilier et que vous êtes redevable (ou bientôt redevable) de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), sachez qu’un nue-propriétaire n’est pas éligible à l’IFI.

La nue-propriété vous permet donc de continuer à investir dans l’immobilier tout en évitant de réduire fortement la rentabilité de votre parc immobilier à cause de l’IFI.

Avantage n°4 : frais de notaire réduits

Les frais de mutation portent sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine-propriété. Résultat ? Vous économisez 40% de frais de notaire. Ce qui est loin d’être négligeable lorsque l’on sait qu’ils peuvent représenter jusqu’à plus de 10% de la valeur du bien acheté !

La nue-propriété pour optimiser votre fiscalité immobilière

Parfois, mes clients disposent déjà d’immobilier suite à des premiers investissements ou à des héritages. Ils sont attachés à leurs biens immobiliers ou ne peuvent tout simplement pas les revendre (aspect sentimental, indivision sur le bien etc.).

Le hic, c’est que la rentabilité de leurs investissements est très faible à cause de leurs impôts fonciers très élevés… Dans ce cas, la nue-propriété peut être un outil redoutable pour continuer à investir et réduire sa fiscalité existante.

Prenons comme exemple la situation suivante de notre investisseur :

  • Revenus annuels nets imposables : 90 000€
  • Marié, 2 enfants
  • Revenus fonciers nets : 10 000€

Actuellement, notre investisseur paie environ 14 900€ d’impôts sur le revenus (dont 3 000€ d’impôts fonciers) et 1 720€ de contributions sociales.

Comme vous le voyez, les prélèvements lié au foncier sont importants : près de 50% des revenus fonciers nets.

Investir dans un nouveau bien locatif sans anticiper la fiscalité serait donc préjudiciable. La nue-propriété est ici un investissement pertinent (surtout si Monsieur ne veut pas gérer de biens supplémentaires ou investir loin de chez lui).

On va donc acheter la nue-propriété suivante à crédit :

  • Valeur de la pleine-propriété : 250 000€
  • Durée de démembrement : 15 ans
  • Taux de nue-propriété : 60%

La nue-propriété est donc valorisée 250 000€ x 60% = 150 000€.

En recourant à un crédit in-fine sur 15 ans au taux de 2%, l’investisseur va payer 3 000€ d’intérêts d’emprunt chaque année. Pour rappel, un crédit in-fine consiste à payer uniquement les intérêts (pas d’amortissement de capital). Le capital emprunté sera remboursé en totalité à l’échéance du prêt immobilier.

Ces intérêts étant déductibles de ses revenus fonciers, ils passeront de 10 000€ à 7 000€. Soit un gain annuel supplémentaire de 3 000€ x (30% + 17,2%) = 1 400€.

La performance est donc délivrée par :

  1. Le démembrement : sur 15 ans, la décote est de 40%, soit une rentabilité annuelle de 3,5%
  2. L’optimisation fiscale : un gain de 1 400€ annuel, soit une rentabilité de 0,9%
  3. La revalorisation de l’immobilier : selon les emplacements, environ 1% de la valeur de la pleine-propriété, soit 1,6% de la valeur de la nue-propriété.

Au final, la rentabilité nette totale est de 3,5% + 0,9% + 1,6% = 6%.

En conclusion une rentabilité très attractive pour un investissement clé-en-main, sans gestion et risque locatif et situé dans une grande agglomération française.

Note : ce montage fonctionne également avec un prêt amortissable, plus simple à obtenir. Néanmoins, la rentabilité va baisser au fil du temps car l’investisseur paiera de moins en moins d’intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

La SCPI en nue-propriété : un investissement on ne peut plus simple

Le démembrement de propriété peut également se faire sur de l’immobilier indirect (appelé SCPI : Société Civile de Placement Immobilier).

J’ai d’ailleurs consacré un article complet sur le sujet de la SCPI.

Dans le genre « sans prise de tête », difficile de faire mieux : en plus de cumuler tous les avantages d’un investissement en nue-propriété en direct, la SCPI en nue-propriété vous évite de devoir chercher et sélectionner les biens immobiliers. Par ailleurs, en étant exposé sur une multitude de biens et de locataires au sein même de la SCPI, vous réduisez fortement les risques grâce à l’effet mutualisation.

Attention, le traitement fiscal sera différent si vous achetez de la SCPI en nue-propriété à crédit. Il ne sera pas possible de réduire votre fiscalité car les intérêts d’emprunt ne sont pas déductible des revenus fonciers existants. Dans ce cas, privilégiez les SCPI de capitalisation. En effet, elles possèdent elles-même des biens en nue-propriété (l’usufruit étant acquis par un bailleur social), rendant la déductibilité des intérêts possible.

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