L’effet de levier du crédit : pourquoi vous gagnez à enrichir votre banquier ?

Publié par Cyrille le

effet de levier credit

La dette vous enrichi… A condition de bien l’utiliser et d’actionner les bons leviers !

Vous avez probablement déjà entendu que l’emprunt était un moyen de créer de la richesse. Je vous explique pourquoi vous devez, le plus souvent possible, utiliser le levier de l’emprunt bancaire.

 

Qu’est ce que l’effet de levier bancaire

Un effet de levier, c’est utiliser un outil pour faire levier et démultiplier une force.

Archimède lui-même aurait dit : donnez-moi bâton et un point d’appui et je soulèverai l’univers !

effet de levier archimède

Une utilisation concrète est l’effet de levier bancaire : vous utilisez le prêt immobilier (ici l’outil) pour acheter un bien locatif et percevoir des loyers. Vos mensualités et les charges de l’opération seront, en grande partie, financées par les loyers du locataire.

Finalement, votre contribution sera bien plus faible que si vous aviez du acheter vous-même votre appartement ou votre maison seul.

Plus le prêt immobilier est long et prépondérant dans le montage (donc votre apport est réduit) et plus l’effet de levier est important.

 

Une application simple de l’effet de levier bancaire aux SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Elles vous permettent d’investir dans l’immobilier au travers d’une société qui gère le parc locatif.

En détenant des parts de SCPI, vous encaissez des loyers nets de tout frais de fonctionnement. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez financer l’acquisition de SCPI avec un prêt (au même titre qu’un bien immobilier en direct).

 

Imaginons qu’un achat au comptant de 200 000€ vous permette de générer 833€ de loyers mensuels nets (je ne prendrai pas en compte la fiscalité car elle est propre à chacun).

Votre rentabilité nette est donc de 833€ x 12 / 200 000€ = 5%.

 

A présent, nous passons un coup de fil à notre ami banquier qui nous propose un crédit sans apport sur 20 ans, au taux de 2%.

La mensualité est de 1 000€.

Vous devrez donc participer mensuellement dans le montage à hauteur de 1 000€ – 833€ = 167€.

Au bout de 20 ans, et sans revalorisation de l’immobilier, vous détiendrez un patrimoine net de 200 000€ puisque la totalité de la dette sera remboursée.

Savez-vous quelle est la rentabilité d’une solution financière vous demandant de mobiliser 167€ chaque mois pour vous constituer un capital de 200 000€ 20 ans plus tard ?

14%

 

Impressionnant non ?

En réalité, rien de surprenant : vous empruntez un capital au coût de 2% et vous le placez à 5%. C’est sur cet écart de taux que vous vous enrichissez. Et plus il est important, plus le taux de rentabilité s’envole.

 

L’effet de levier : l’abondement de votre locataire

Une autre manière d’expliquer comment la rentabilité d’un investissement peut être démultipliée, il faut regarder en détail comment se décompose la mensualité de crédit.

Souvenez-vous : vous encaissez un loyer de 833€ et décaissez une mensualité de crédit de 1 000€. Soit un effort d’épargne mensuel de 167€.

Un prêt amortissable se compose d’une part d’intérêts payée à la banque (et donc définitivement perdue) et de la part de capital remboursée à la banque (qui reste dans votre patrimoine et vous enrichi).

Votre première mensualité de crédit se ventile de la manière suivante :

  • 330€ d’intérêts
  • 670€ de capital

Autrement dit, le premier mois, vous déboursez 167€ mais vous vous enrichissez instantanément de 670€.

Soit 4 fois plus que le montant épargne : un effet de levier X4.

Comme vous le savez, c’est au début du prêt que vous payez le plus d’intérêts (au détriment du remboursement du capital). Ce qui signifie que l’effet de levier est de plus en plus fort au fil du temps.

La 15 année, la mensualité est toujours de 1 000€ mais elle se compose de 100€ d’intérêts et de 900€ de capital. Vous épargnez donc 130€ de plus avec le même effort.

Pour faire un parallèle avec d’autres solutions financières, l’effet de levier bancaire est similaire à l’abondement de l’employeur sur un plan d’épargne entreprise.

Ici l’abondement n’est pas réalisé par votre boss mais par votre locataire.

 

Pourquoi devez-vous privilégier un crédit long et sans apport ?

Je ne connais pas les statistiques mais il y a fort à parier que si je demande à des passants dans la rue s’il est préférable d’emprunter sur une durée courte ou une durée longue, la très grande majorité préférera une durée courte.

Idem pour l’apport, ils préférerons injecter le plus de cash possible dans l’opération.

Les deux arguments qui reviennent systématiquement ?

  • C’est plus rentable car on paie moins d’intérêts à la banque
  • Je ne léguerai pas la dette à mes enfants si je décède durant le remboursement du crédit

Pourtant, rien n’est plus faux… C’est même tout le contraire !

 

En plus d’une rentabilité accrue, on peut résumer les avantages d’un crédit long et sans apport :

  1. La souplesse financière à coût identique
  2. L’optimisation fiscale
  3. La protection de votre famille

 

La souplesse financière à coût identique

Un crédit long vous apporte plus de souplesse puisque la mensualité est plus faible. Cela vous permet donc de multiplier vos investissements mais aussi de placer le surplus d’épargne.

S’enrichir plus vite en multipliant les investissements

Votre taux d’endettement sera donc moins élevé et il sera plus facile d’emprunter à nouveau dans les années à venir.

Vous construirez beaucoup plus de patrimoine en parallélisant vos acquisitions avec des crédits longs qu’en attendant la fin de votre premier crédit court.

Coupler le prêt avec un investissement financier

Je vais comparer un prêt de 200 000€ sur 25 ans et le même sur 15 ans.

La mensualité d’un crédit sur 15 ans est de 1 250€. Sur 25 ans, elle est de 850€.

Ce qui signifie qu’un emprunt sur 25 ans me dégage 400€ d’épargne « forcée » que je peux injecter dans une autre solution financière. Comme par exemple une assurance-vie.

Si ce placement est rémunéré à 4% net annuel, j’aurai ainsi 100 000€ sur mon contrat dans 15 ans.

Cela tombe bien puisque la capital restant du à la banque sera de 92 000€. Je pourrai donc utiliser mon assurance-vie pour solder ma dette (il me restera même 8 000€ en plus !).

comparatif 15 25 assurance-vie

 

L’optimisation fiscale avec un prêt long

Vous payez plus d’intérêts en début qu’en fin de crédit (vrai pour les crédits amortissable).

Cela va vous sembler contre-intuitif mais c’est une bonne chose.

En effet, les intérêts payés sont déductibles de vos revenus locatifs, réduisant ainsi fortement vos prélèvements obligatoires (qui sont très élevés puisque vous payez des contributions sociales de 17,2% en plus de votre imposition de 11%, 30%, 41% ou 45%).

En reprenant mes deux crédits précédemment, la quantité d’intérêts payés sur 15 ans est bien plus forte sur mon crédit de 25 ans que sur le crédit de 15 ans.

Les intérêts cumulés sont ainsi de :

  • 44 700€ sur le crédit de 25 ans les 15 premières années
  • 23 500€ sur le crédit de 15 ans (les 15 premières années)

Si vous remboursez votre crédit de 25 ans (15 ans après l’avoir souscrit), vous aurez ainsi accumulé 21 200€ de charges locatives supplémentaires (si votre taux marginal d’imposition est de 30%, cela représente donc un gain fiscal de 10 000€ !).

 

La protection de votre famille

Un crédit immobilier protège vos ayants-droits.

En effet, la banque vous demandera de souscrire à une assurance emprunteur, aussi appelée ADI (Assurance Décès Invalidité) pour protéger le crédit en cas d’accident de la vie.

Généralement, les garanties obligatoires sont :

  • La garantie décès
  • La garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).

En cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur, l’assureur remboursera donc la dette à la banque. Les héritiers (conjoint, enfants…) disposeront donc d’un bien locatif versant des loyers et apuré des dettes.

L’immobilier à crédit est donc un solution très protectrice pour la famille de l’emprunteur.

Cela a encore plus de sens si l’emprunt est fait par un couple avec l’un des deux conjoints ayant des revenus plus faibles que l’autre. En cas de décès du conjoint qui contribue le plus aux dépenses du ménage, le conjoint survivant bénéficiera des loyers pour assurer le train de vie de la famille.

 

Je prends l’exemple d’un couplage prêt long / assurance-vie et un prêt court. Imaginons que l’emprunteur décède 10 ans après avoir acheté son bien locatif.

deces comparatif pret 15 25

Sur le prêt court, l’emprunteur devait encore 72 000€ qui sera remboursé par l’assurance emprunteur.

Sur le prêt long, l’emprunteur devait encore 132 000€, remboursé également par la banque. Il aura également accumulé une épargne de 60 000€ sur son assurance-vie.

Le montage du prêt long permet à la famille de l’emprunteur décédé de récupérer 192 000€. C’est donc 120 000€ de plus qu’un emprunteur qui aurait contracté un prêt sur 15 ans.


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