Sur quelle durée emprunter pour son investissement locatif?
Votre banquier vous dit d’investir dans un bien immobilier à crédit avec la durée la plus courte possible afin de diminuer le montant des intérêts bancaires du prêt immobilier.
Certains personnes de votre entourage (elles sont rares) vous conseillent de prendre la durée la plus longue possible et cela vous paraît contradictoire?
Elles ont pourtant bien raison!
Une durée longue vous permet de dégager de la trésorerie
SI vous prenez un prêt de 100 000€ sur 15 ans, vous obtiendrez (dans les conditions de fin 2018) une mensualité de 650€. Sur 25 ans, la mensualité sera de 450€. Vous obtiendrez donc un gain mensuel de trésorerie de 200€ tous les mois en choisissant le prêt sur 25 ans. Au détriment des intérêts payés, certes…
Les intérêts sont déductibles !
En reprenant l’exemple précédent, le prêt sur 15 ans vous coûtera 15 000€, le prêt sur 25 ans, 30 000€. Votre banquier vous dira donc de choisir le prêt le plus court car moins cher! (qu’il est sympa ce banquier!).
Le surcoût n’est pas de 15 000€, mais plutôt de 7 500€ pour une tranche marginale d’imposition de 30% (30% + 17.2% de CSG/CRDS).
Votre taux d’endettement est préservé et vous constituez un apport
L’argument massue est le suivant.
En souscrivant un prêt avec une mensualité plus petite, votre taux d’endettement est préservé et vous permettra d’enchaîner les acquisitions plus rapidement. D’autant plus que le prêt sur 25 ans vous aura permis de mettre 200€ de côté, soit 36 000€ au bout de 15 ans ! Parfait pour constituer un apport plus rapidement !
Le prêt immobilier est un produit de prévoyance
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, vous souscrivez également une assurance emprunteur qui vous permet de garantie le capital restant dû en cas de décès.
Le CRD (Capital Restant Dû) se liquidera moins vite sur un prêt long que sur un prêt court. En cas de décès, l’assureur remboursera donc un montant plus élevé sur le prêt long qui sera à l’avantage des héritiers.
Bien souvent, les personnes souhaitant protéger leur famille souscrivent à des garanties prévoyance par le biais d’un contrat d’assurance alors que l’achat d’un bien immobilier (et encore plus avec un prêt long) est un produit de prévoyance en lui-même !
Durée de prêt immobilier : retranscription de la vidéo
Bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Cela faisait pas mal de temps que je n’avais pas fait de vidéo. Je m’en excuse donc. Je reviens vers vous pour vous parler aujourd’hui de la durée d’emprunt. Ce sujet est très mal maîtrisé par les la plupart des emprunteurs et des candidats à l’emprunt.
Pourtant, l’impact de la durée d’emprunt sur la rentabilité de l’opération est importante. C’est ce qui permettra à l’investisseur de racheter régulièrement des biens immobiliers.
Aujourd’hui, les banques n’ont pas d’intérêts à prêter de l’argent sur des durées longues (de 20 à 25 ans – Je précise que cette vidéo est relative à l’emprunt pour un investissement immobilier et non l’achat d’une résidence principale).
Dans le cas d’un prêt long, la banque s’expose à plusieurs risques :
- Le risque de taux : Risque important, notamment aujourd’hui, lors de la remontée des taux d’emprunt. Exemple : la banque vous prête de l’argent à 1,5% sur 20 ans. Pendant 20 ans, elle immobilisera de l’argent rémunérée 1,5% alors que les taux seront remontés, peut-être à 3%.
- Le risque de contrepartie : Derrière ce jargon financier se cache un principe simple : vous pouvez faire défaut (faillite) et la banque perdra donc le capital que vous lui deviez. Sur une durée longue, ce risque est encore plus important.
- Garder ses clients captifs : En finançant des durées courtes, le client de la banque aura des difficultés à se faire refinancer par la suite car les mensualités sont plus élevées (et donc le taux d’endettement également). Le client ne pourra donc pas mettre sa banque en concurrence.
Ce sont donc les raisons pour lesquelles les banques n’ont pas d’intérêts à vous prêter de l’argent sur des durées longues. En revanche, cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas financer un investissement sur une durée longue, ce sera en revanche plus compliqué.
Quel est l’intérêt pour vous de faire appel à une banque qui vous propose des prêts longs?
Prenons un exemple tout bête : vous empruntez la somme de 100 000€. Sur 15 ans et dans les conditions actuelles, vous obtenez des mensualités de 650€ (calculs à affiner, l’idée est de vous donner un ordre d’idée). Sur 25 ans, vous obtiendrez des mensualités de 450€.
Premièrement : vous dégager un surplus de trésorerie de 200€ chaque mois.
Quel est le contre-argument du banquier? Sur 15 ans, vous paierez 15 000€ d’intérêts alors que sur 25 ans, c’est 30 000€ d’intérêts que vous débourserez. La différence est donc de 15 000€. En réalité, vous allez faire un investissement locatif. Avec une tranche marginale d’imposition à 30%, vous récupérerez la moitié en impôts et contributions sociales. Le vrai surcoût d’un prêt long est en réalité de 7 500€.
Deuxièmement : vous constituez un apport pour le deuxième investissement beaucoup plus vite. 200€ chaque mois représente 200 x 12 x 15 = 36 000€ sur 15 ans. Vous pourrez donc acheter un deuxième appartement beaucoup plus vite. Les mensualités étant plus faibles, vous préservez votre taux d’endettement.
C’est justement en enchaînant les biens immobiliers que vous allez pouvoir construire rapidement votre patrimoine. Si vous vous engagez sur un prêt court, vous allez devoir attendrez 15 ans (à la fin du premier prêt) avant de racheter un deuxième bien immobilier. Attention, cela dépendra bien évidemment de l’évolution salariale et aussi du contexte du marché.
Troisièmement : cet argument peut surprendre car il peut paraître morbide au premier abord. Tout prêt immobilier est couvert par une garantie décès d’assurance emprunteur. La plupart des gens ne veulent pas emprunter car ils ont peur que les héritiers devront payer s’ils venaient à décéder. C’est faux car c’est cette assurance qui prendra en charge le remboursement total du capital restant dû.
Le capital restant dû se liquide beaucoup plus lentement sur un prêt long que sur un prêt court. Par conséquent, si l’emprunteur décède, l’assureur remboursera une somme bien plus conséquente que dans le cas d’un prêt long. Cette somme ira dans l’héritage et sera léguée aux héritiers. De nombreuses personnes souscrivent des assurance « prévoyance » pour protéger leur conjoint ou leurs enfants. Sachez qu’une assurance emprunteur présente un coût bien moindre pour une sécurité identique.
Nous avons donc fait un petit tour de 12 minutes sur l’intérêt de contracter un prêt long. C’est important d’être sensibilisé avant d’investir car les prêts longs permettent réellement de construire très rapidement son patrimoine. Les prêts courts risqueront de vous bloquer très rapidement car votre taux d’endettement sera très rapidement saturé.
On se revoit très prochainement!
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