Les SCPI, également connues sous les appellations de sociétés civiles de placement immobilier, représentent une forme d’épargne innovante permettant d’investir dans l’immobilier sans la contrainte de la gestion directe des biens.
La pierre papier a pour but principal de se constituer et gérer un portefeuille d’actifs immobiliers. Avant d’investir, il est important de tenir en compte cette spécialisation de la typologie de SCPI. Il peut s’agir de biens résidentiels, de commerces, de locaux logistiques ou d’immeubles de bureaux. Si certaines SCPI optent pour la diversification de leur patrimoine, d’autres, dites spécialisées, se concentrent sur un portefeuille mono-typologique.
Elles se distinguent par leur potentiel de rendement attractif, tout en présentant des risques et des dangers qu’il est crucial de comprendre et d’éviter. D’ailleurs, comme tout investissement immobilier, ce placement n’est pas garanti à 100%. Cet article vous fournira un aperçu complet de ce que représente une SCPI, des dangers potentiels liés à ce type d’investissement (nous listerons les 10 principaux dangers des SCPI), et des stratégies recommandées pour minimiser les risques et investir avec confiance.
Danger de la SCPI n°1 : le manque de liquidité
La liquidité définit la facilité avec laquelle un placement peut être vendu rapidement sans perte significative de valeur.
Les parts de SCPI sont considérées comme des placements peu liquides, du fait de l’absence de marché secondaire organisé pour les parts de scpi. En cas de souhait de vente, trouver un acheteur peut être long, surtout durant les périodes de crise.
En 2023, des tensions sur l’augmentation des délais pour céder les parts ont marqué le marché de la SCPI. Le montant des parts en attente de retrait s’est élevé à 2.1 milliards d’euros. Certains investisseurs ont eu beaucoup de mal à récupérer leur capital. Ces problèmes ont été amplifiés par une collecte nette en recul ainsi qu’une révision à la baisse du prix de souscription, situation qui a suscité chez les investisseurs à accorder moins de confiance aux SCPI.
Aujourd’hui, la grande majorité des SCPI est à capital variable, ce qui permet de créer plus de liquidité que les anciennes SCPI à capital fixe. Même pour une scpi à capital variable, les délais de revente restent néanmoins généralement de plusieurs semaines ou mois.
⚠️ Pour pallier au risque de liquidité, envisagez l’investissement en SCPI comme un placement à long terme, d’au moins 8 à 10 ans. Soyez également attentif aux conditions de retrait et de cession des parts fixées par le règlement de la SCPI, incluant délais, frais et limites à la vente.
Il est aussi important de vérifier la liquidité de la SCPI, en examinant le taux d’occupation des biens immobiliers, le délai moyen de cession des parts ou encore le report à nouveau.
Danger de la SCPI n°2 : le risque locatif
Dans le cadre d’un placement en scpi, les principaux risques résident dans le risque d’insolvabilité des locataires. Les SCPI peuvent ne pas distribuer leur rendement cible à cause d’impayés des locataires.
En effet, les SCPI louent des locaux professionnels ou des appartements. Les locataires versent donc des loyers chaque mois, ou chaque trimestre au gérant de la SCPI.
Imaginez qu’une catastrophe arrive et que les locataires ne puissent plus verser de loyers ?
Les associés de la SCPI ne seraient donc plus payés…
Avec la crise du COVID, certaines SCPI ont eu de grandes difficultés à récupérer leurs créances auprès des locataires.
⚠️ Notre conseil : Vous pouvez investir dans des SCPI à partir de quelques milliers d’euros. Profitez-en pour en retenir 2 ou 3, par exemple, des SCPI sur le thème de la santé ou les bureaux, investies à Paris, en province (par exemple Epargne Pierre ou Vendôme Régions) ou même en à l’international comme la SCPI Transitions Europe.
Il est important de diversifier les activités des locataires et les typologies de biens, plutôt que de multiplier le nombre d’immeubles avec des locataires de même secteur d’activité et au même endroit.
Les brochures et prospectus détaillent les immeubles de la SCPI et leurs locataires. N’hésitez pas à regarder ces documents pour vous faire une opinion sur la solidité des locataires et l’attractivité des biens immobiliers.
Par où commencer ?
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Danger de la SCPI n° 3 : la baisse de la valeur des parts
La valeur des parts de scpi est indexée sur celle du parc immobilier détenu par la SCPI. Si la valeur des biens immobiliers chute, l’investisseur subira une moins-value latente sur le prix des parts d’une scpi.
Ce risque est important si l’immobilier est victime d’une bulle (qui, par définition, est impossible à prévoir).
Un autre point de vigilance, l’acquisition des parts de SCPI exposées aux devises étrangères. Certaines SCPI à capital variable comme Corum XL proposent une diversification hors de la zone euro. L’acquisition de parts se conclut donc en devise locale. Vous devez alors effectuer une opération de change, qui est soumise à de possibles fluctuations. En dollar ou en livre sterling, ces opérations peuvent vous exposer à des pertes liées à la dépréciation de ces monnaies par rapport à l’euro. Par conséquent, vous risquez une moins-value ou a minima une moindre plus-value.
Notons toutefois que le scénario inverse, où l’euro subit une dépréciation par rapport aux autres monnaies, vous permet de profiter d’une plus-value mécanique. La fluctuation du cours de la monnaie est un aléa supplémentaire à prendre en compte dans l’investissement immobilier.
⚠️ Pour limiter ce risque, non seulement vous devez diversifier vos SCPI mais investir dans des SCPI dans l’objectif d’obtenir des revenus immédiatement ou à terme (grâce à l’achat en nue-propriété de SCPI par exemple). Vous conserverez ainsi vos parts plus longtemps (durée recommandée : 8 ans et plus – durée réelle de détention en France : 22 ans) et vous aurez ainsi plus de chances de valoriser votre investissement (l’immobilier est fait de cycles haussiers et baissiers à moyen terme mais reste haussier sur le long-terme).
Danger de la SCPI n° 4 : la non garantie de rendement ou de capital
Le rendement d’une SCPI est le rapport entre les dividendes versés et le prix de la part, dépendant directement des revenus locatifs, du taux d’occupation des biens immobiliers, du niveau des loyers, et des charges de gestion.
Le prix de la part d’une scpi dépend, quant à lui, de la valeur du parc immobilier (les gestionnaires de la SCPI peuvent appliquer un prix de part à plus ou moins 10% de la valeur du parc).
Le rendement des SCPI et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent fluctuer, ce qui représente de principaux risques pour ce placement.
⚠️ Pour réduire ce risque, optez pour un placement en SCPI avec une bonne performance historique, un patrimoine immobilier diversifié de qualité, et une gestion efficace des frais. Comparez également son rendement avec d’autres placements immobiliers ou financiers, prenant en compte risque, fiscalité et durée de détention. Par exemple, la SCPI Epsilon 360 répond à ses critères et devrait faire preuve de résilience pour les prochaines années.
Danger de la SCPI n° 5 : l’impact de la fiscalité
Les revenus des SCPI sont des revenus fonciers. J’ai fait un article que vous pouvez consulter sur la fiscalité des SCPI.
Selon votre niveau d’imposition, la fiscalité foncière peut être très forte sur les loyers distribués. Vous pouvez dire au revoir à 30%, 50%, voire 65% des loyers !
Etant considéré comme un investissement immobilier en direct, gardez en tête ces trois points pour la fiscalité applicable aux revenus des SCPI. Ainsi, les revenus sont :
- taxés au Taux Marginal d’Imposition (TMI) ;
- soumis aux prélèvements sociaux (17.20%)
- intégrés à la base taxable à l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI).
⚠️ Si vous êtes déjà fortement imposé, vous pouvez vous diriger vers des montages différents ou des SCPI spécifiques :
- Les SCPI en nue-propriété : vous achetez des parts de SCPI décotés en contrepartie de l’absence de versement de loyers durant une période déterminée à la souscription. Rien de magique : vous ne payez pas d’impôts puisque vous ne touchez pas de loyers. Cependant, l’intérêt réside dans la décote du prix des parts qui sera supérieure aux revenus nets cumulés durant la période de démembrement. La SCPI Iroko Zen est adaptée pour la nue-propriété.
- Les SCPI Internationales : vous profitez d’une rendement locatif intéressant et d’une fiscalité attractive. Si bien que le rendement net distribué est supérieur aux SCPI française les plus rentables (la fiscalité des SCPI internationales est particulière). La SCPI Transitions Europe ou Epargne Pierre Europe figurent parmi les meilleures SCPI.
On retiendra donc l’investissement en nue-propriété si vous n’avez pas d’objectif de rentes immédiates. Les SCPI internationales seront adaptées si vous souhaitez percevoir des loyers dès la souscription.
Si vous avez un TMI supérieur ou égale à 30% et que vous avez besoin d’un complément de revenus immédiat, tournez-vous vers des SCPI européennes. Tandis que si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires pour les prochaines années, le démembrement est l’idéal pour vous.
Enfin, si votre TMI est inférieur à 30%, la fiscalité aura moins d’impact sur vous. Tous les dispositifs en SCPI vous conviennent.
Danger de la SCPI n° 6 : l’instabilité du marché immobilier
Investir dans une SCPI revient à investir dans l’immobilier. Le marché immobilier connaît des fluctuations dues à l’offre et la demande, au contexte économique, social et politique, ou encore aux taux d’intérêt. Il est important de porter attention à ces risques liés aux variations du marché d’une scpi. A titre d’exemple, la crise sanitaire de 2020 a fortement influencé la dynamique du secteur. On a eu, sur le moment, que le confinement, l’avènement du télétravail ou le report de vacances auraient un impact négatif durable sur l’immobilier de bureaux et de commerces.
Ces fluctuations du marché de l’immobilier peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, diminuant ainsi la valeur de vos parts. Une baisse du marché immobilier peut entraîner une perte en capital investi, en partie, en parts de SCPI.
Et pourtant, en réalité, cette fragilisation du secteur de l’immobilier professionnel n’a eu qu’impact limité sur les valorisations patrimoniales en SCPI. En effet, dans l’ensemble, les locataires ont continué à payer. Pour 2022, l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a indiqué un rendement moyen des SCPI de 4.53%, contre 4.45% en 2021 et 4.18% en 2020. Des rendements en hausse donc !
Le marché immobilier varie également selon les zones géographiques, les types de biens ou les secteurs d’activité, rendant certaines SCPI plus vulnérables que d’autres en fonction de leur stratégie d’investissement.
Une SCPI concentrée sur des bureaux en région parisienne réagira différemment à une conjoncture économique qu’une SCPI investissant dans des commerces en province.
⚠️ Il est crucial de bien connaître le patrimoine immobilier de la SCPI dans laquelle vous investissez et de diversifier vos placements pour limiter le risque de concentration sur un même secteur d’entreprise ou géographique. Par exemple Primopierre et PFO2 sont deux SCPI fortement corrélées (immobilier de bureau parisien), le prix de leur part fluctue de la même manière.
Danger de la SCPI n° 7 : Le manque de diversification
La diversification est la clé de voûte en investissement. Elle implique de répartir son capital entre différents types de placements pour réduire les répercussions d’une fluctuation sur un seul investissement. En effet, les parts de SCPI présentent des risques liés.
Cela peut se traduire par :
- Diversification géographique : Investissez dans des SCPI détenant des biens dans diverses régions, en France ou à l’international. Cela capitalise sur la croissance de plusieurs marchés immobiliers tout en minimisant les risques associés à une zone spécifique.
- Diversification sectorielle : Choisissez des SCPI investissant dans une variété de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.). Cela optimise la stabilité des revenus locatifs en s’appuyant sur la dynamique de différents secteurs économiques.
- Diversification thématique : Optez pour des SCPI qui se concentrent sur des stratégies d’investissement spécifiques (éco-responsables, sociales, innovantes), ciblant des segments de marché en croissance et réduisant ainsi le risque concurrentiel.
Danger de la SCPI n° 8 : la défaillance de la société de gestion
La société de gestion de la SCPI, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), joue un rôle crucial dans la sélection des biens, la location, l’entretien, la cession des biens, la collecte des loyers, et la distribution des dividendes.
Toutefois, nul n’est à l’abri d’une défaillance de la société de gestion de la scpi. En effet, elle peut faire faillite ou commettre des erreurs. Elle risque également de prendre de mauvaises décision de gestion qui impactent négativement sur la rentabilité de la SCPI gérée. Résultat, le prix de la part baisse, causé par la dévalorisation du patrimoine de la SCPI.
Notons par ailleurs que la législation en vigueur offre la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société agréée, lorsque l’une d’entre elles traverse une période difficile. C’est par exemple le cas de la SCPI Vendôme Régions. Celle-ci a été récupérée par la société Norma Capital, suite à la fermeture de l’activité de gestion de portefeuille de Vendôme Capital Partners en janvier 2018.
⚠️ Pour éviter le risque de défaillance de la société de gestion, choisissez une société de gestion reconnue pour son sérieux et son expérience, vérifiez son agrément auprès de l’AMF, son historique, sa réputation, sa solidité financière et sa transparence. Consultez également le règlement de la SCPI pour les modalités de remplacement en cas de défaillance et les droits des associés. Les biens immobiliers de la SCPI sont séparés du patrimoine de la société de gestion, les protégeant d’une saisie par des créanciers.
Danger de la SCPI n° 9 : des frais importants
Les SCPI sont soumises à des frais pour assurer leur fonctionnement. S’il est normal que la société de gestion se rémunère pour gérer votre SCPI, vous devez vérifier que le niveau de frais soit justifié et cohérent.
Il existe deux principaux frais dans une part de SCPI :
- Les frais d’acquisition qui rémunèrent le conseil et la distribution de la SCPI (sa mise en place). Ces frais représentent environ 10 à 12% du prix de la souscription ;
- Les frais de gestion qui rémunèrent la société de gestion pour gérer le parc immobilier. Les frais sont d’environ 10%.
⚠️ Afin de limiter les frais, il existe des SCPI sans frais d’acquisition. Vous réduisez ainsi vos frais à l’entrée mais ces SCPI facturent généralement plus de frais de gestion (environ 18% à 20% des loyers). Parmi ces SCPI vous pourrez retrouver la SCPI Remake Live ou encore la SCPI Iroko Zen.
La SCPI Epsilon 360 est la plus efficiente en termes de frais : 5% de frais d’acquisition et 10% de fais de gestion. Sur le long-terme, il s’agit de la SCPI qui facturera le moins de frais à l’investisseur.
Danger de la SCPI n°10 : les arnaques
La SCPI est un placement attractif et rentable, de plus en plus sujette à des arnaques, surtout sur Internet. Les arnaques constituent un vrai risque pour vous, en tant qu’investisseur en SCPI. La plupart du temps, les arnaqueurs envoient un mail ou un lien vers un site, en vous séduisant par des réductions de prix, voire une promesse de cashback SCPI. Cette dernière se traduit par une rétrocession d’un pourcentage de la somme investie.
Ne vous y trompez pas, cette technique est tellement bien rôdée, que si vous n’êtes pas assez vigilent, vous risquez de tomber dans le panneau. Principalement, ils utilisent l’appât une économie potentielle pour vous attirer.
Parmi les arnaques les plus courantes en SCPI, on peut citer :
- la fausse promesse de rendements élevés. Par exemple, un site vendant des SCPI vous promet un rendement de 15% alors que la moyenne de rendement des SCPI selon l’ASPIM oscille dans les 4.5%.
- des frais cachés : frais de souscription prélevés sur l’achat initial de la SCPI qui réduit alors le capital investi, les frais de gestion, les frais de sortie et autres frais.
- un manque de transparence concernant les opérations, les biens immobiliers détenus par ladite société de gestion ainsi que son historique de performance.
Les sociétés de gestion sont contrôlées par l’ACPR et sont sérieuses. Néanmoins, vous risquez de tomber sur des distributeurs peu scrupuleux qui peuvent vous arnaquer.
Voici comment se déroule la souscription d’une SCPI et nos conseils pour détecter une arnaque :
- Tout d’abord, le distributeur (comme nous, Invest’Aide cabinet de gestion de patrimoine) doit être immatriculé à l’ORIAS et être CIF pour proposer d’investir dans des SCPI. Son siège doit se situer en France.
- Le conseiller en gestion de patrimoine doit réaliser un audit patrimonial en amont afin de vérifier la cohérence entre vos objectifs, votre situation et les SCPI. Si votre interlocuteur ne vous pose pas de questions relatives à votre profil de risque ou à votre expérience en matière d’investissement, fuyez !
- Le CGP doit également vous rappeler les risques des SCPI : risque de perte en capital, faible liquidité des parts, etc. Si le conseiller vous parle de capital garanti ou de rendement assuré, nous vous recommandons de mettre fin à vos échanges.
- Lors de la souscription, les fonds sont directement versés à la société de gestion. Aucun capital ne doit passer par l’intermédiaire.
En savoir plus sur les risques de la SCPI
- Pourquoi investir en SCPI ?
- Comment investir en SCPI ?
- Comment choisir les SCPI ?
- Quelle est la fiscalité des SCPI ?