Les risques de la SCPI : les pièges à connaître

Publié par Cyrille le

risque scpi

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont le vent en poupe depuis déjà plusieurs années.

Cet investissement est attractif : acheter de l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros et accéder à un patrimoine diversifié (bureaux, commerces, locaux… partout en France et même à l’étranger). L’investisseur ne supporte aucune gestion locative puisqu’il délègue ce travail au gestionnaire expérimenté.

Fini donc les tracas réguliers, les éventuels impayés et vacances locatives…

La SCPI serait donc l’investissement locatif parfait ?

Oui, mais à condition de savoir où l’on met les pieds…

 

Les SCPI sont des placements immobiliers avant tout

Lorsque vous faites un investissement immobilier ou financier, vous devez passer un minimum de temps à comprendre le fonctionnement de ce placement, ses avantages et surtout, ses inconvénients.

Les SCPI sont des sociétés qui investissent dans de l’immobilier physique. Vous ne devez donc pas oublier que le sous-jacent de ce produit est de l’immobilier.

Vous avez ainsi les avantages de l’immobilier (valeur refuge, possibilité d’emprunter pour acheter, versement de loyers etc.) mais aussi ses inconvénients.

Il est dangereux de croire qu’acheter de l’immobilier « papier » est différent d’un achat immobilier classique.

Je vais donc vous rappeler les différents risques auxquels vous vous exposez en achetant de la SCPI (mais cela est aussi vrai pour de l’immobilier traditionnel !).

 

Le risque de liquidité de la SCPI

Vous achetez des parts d’une société qui détient un parc immobilier. En contrepartie, vous percevez des loyers (diminués des frais de gestion) et bénéficiez d’une hausse (ou d’une baisse) de la valeur de votre part de SCPI. La valeur de la part suit simplement celle du parc immobilier (avec parfois un léger décalage, ce qui vous permet ainsi d’acheter des parts décotées).

La procédure d’achat est très simple. Pas besoin de passer devant le notaire, vous pouvez directement contracter auprès de la société de gestion.

C’est tellement facile qu’on oublierait qu’en cas de revente, les parts doivent être rachetées par un associé (un investisseur déjà dans la SCPI ou qui souhaite y rentrer). Cependant, en cas de besoin, la SCPI peut se séparer de ses biens pour rembourser l’investisseur sortant. Mais cela peut prendre un certain temps.

La SCPI est donc un placement qui s’envisage sur le long-terme. D’ailleurs, comme n’importe quel autre investissement locatif.

Elle répond à un objectif de distribution de revenus (par le biais des loyers) et non à un objectif de plus-value à terme. Si vous recherchez des fonds immobiliers pour dégager de la plus-value, dirigez-vous vers le capital développement immobilier. Ce type d’opération s’apparente plutôt à de l’achat revente et non à de la gestion locative : le but premier est donc de générer de la plus-value à court moyen terme.

Il est également important de choisir des SCPI qui collectent régulièrement des capitaux. Cela signifie qu’il y a plus d’associés qui rentrent que d’associés qui revendent. Ainsi, vous vous assurez une revente plus rapide en cas de nécessité.

Néanmoins, comptez au minimum plusieurs semaines pour revendre vos parts. Plus le nombre de parts en vente est important, plus cela prendra du temps.

 

Le risque locatif des sociétés civiles de placement immobilier

Les SCPI louent des locaux professionnels ou des appartements. Les locataires versent donc des loyers chaque mois, ou chaque trimestre au gérant de la SCPI.

Imaginez qu’une catastrophe arrive et que les locataires ne puissent plus verser de loyers ?

Les associés de la SCPI ne seraient donc plus payés…

Ce risque est très faible mais bien présent. Avec la crise du COVID, certaines SCPI ont eu de grandes difficultés à récupérer leurs créances auprès des locataires.

Mon conseil : choisissez bien vos SCPI et n’hésitez pas à diversifier par secteur et thématique. Avec la crise des gilets jaunes et le COVID, les SCPI totalement exposées aux commerces ne sont pas judicieuses à mon sens. Ce sont elles qui ont le plus souffert ces dernières années.

Vous pouvez investir dans des SCPI à partir de quelques milliers d’euros. Profitez-en pour en retenir 2 ou 3, par exemple, des SCPI sur le thème de la santé ou les bureaux, investies à Paris, en province ou même en Allemagne. Il est important de diversifier les activités des locataires et les typologies de biens, plutôt que de multiplier le nombre d’immeubles.

Les brochures et prospectus détaillent les immeubles de la SCPI et leurs locataires. N’hésitez pas à regarder ces documents pour vous faire une opinion sur la solidité des locataires et l’attractivité des biens immobiliers.

 

Le risque de valorisation des parts

La valeur des parts est indexée sur celle du parc immobilier détenu par la SCPI. Si la valeur des biens immobilier chute, l’investisseur subira une moins-value latente sur le prix des parts.

Ce risque est important si l’immobilier est victime d’une bulle (qui, par définition, est impossible à prévoir).

Je vous recommande, encore une fois, d’investir dans des SCPI pour obtenir des revenus immédiatement ou à terme (grâce au démembrement de propriété par exemple).

De cette manière, la baisse du prix des parts vous importe peu. C’est la distribution des loyers qui vous intéresse (et si vous choisissez les bonnes SCPI et respectez des règles simples de diversification, vous réduisez fortement le risque).

L’immobilier est fait de cycles : des hausses et baisses à moyen terme. Mais à long-terme, l’immobilier grimpe.

Envisagez toujours un investissement en SCPI sur une durée minimale de 15 ans. Vous réduirez ainsi le risque de moins-value à la revente dans le cas où vous auriez acheté au pire moment (la veille d’un krach immobilier par exemple…).

 

Prenez en compte l’expérience du gérant et l’âge de la SCPI

Savez-vous comment la plupart des investisseurs sélectionnent leur SCPI ?

Sur l’unique critère de rendement locatif. C’est-à-dire, ils recherchent la SCPI qui verse le plus de loyer possible pour un prix à l’achat le plus bas possible.

Cela vous semble logique ? Pourtant cela n’est vraiment pas une bonne idée.

Dans l’immobilier, il existe deux types de biens immobiliers :

  • Les biens qui génèrent du rendement locatif : le foncier est peu cher et les loyers sont relativement élevés.
  • Les biens patrimoniaux : le foncier est cher et les loyers sont faibles.

Les biens de rendement vous permettent de générer des rentes importantes. En revanche, si le marché de l’immobilier se retourne, la valeur des biens diminuera de manière importante.

A ceux qui pensent que l’immobilier ne baisse jamais : malheureusement vous vous trompez… L’immobilier est constitué de cycles, souvenez-vous. Tôt ou tard, une baisse succèdera une période de hausse de l’immobilier. Encore une fois, envisagez l’immobilier et la SCPI sur le long-terme, vous dormirez sur vos deux oreilles.

Les biens patrimoniaux vous permettent de revaloriser votre patrimoine sur le long-terme et de mieux le protéger des krachs immobiliers.

Choisir sa SCPI uniquement sur un critère de rendement n’est donc pas suffisant.

D’autant plus que beaucoup d’investisseurs font justement ce mauvais raisonnement. Ils se positionneront sur les SCPI à fort rendement.

Les gérants, ayant ainsi une quantité importante de capitaux à placer investiront dans des immeubles de moins bonne qualité ou laisseront les liquidités dormir sur les comptes courants de la société, le temps de trouver des opportunités. Les rendements futurs baisseront donc mécaniquement.

Enfin, les gérants provisionnent généralement une partie des loyers. C’est ce que l’on appelle le report à nouveau. Cette provision permet de compenser des éventuelles baisses de revenus.

Afin de collecter plus de capitaux, certains gérants n’hésitent pas à sous-provisionner le report à nouveau pour distribuer plus de rendement aux associés et en attirer de nouveaux.

En cas de contraction du marché immobilier dans les années à venir, certains gérants ne pourront pas maintenir leurs dividendes.

Bref, le rendement est important mais n’oubliez pas de jeter un oeil au report à nouveau et à l’ancienneté de la SCPI. Les jeunes SCPI avec des rendements records ne durent jamais très longtemps…

 

N’oubliez pas la fiscalité !

Les revenus des SCPI sont des revenus fonciers. J’ai déjà fait un article pour vous expliquer comment fonctionne la fiscalité des SCPI.

Selon votre niveau d’imposition, elle peut être forte à très forte sur les loyers distribués. Vous pouvez dire au revoir à 30%, 50%, voire 65% des loyers !

Si vous êtes déjà imposé, vous pouvez vous diriger vers des montages différents ou des SCPI spécifiques :

  • L’investissement en nue-propriété : vous achetez des parts de SCPI décotés en contrepartie de l’absence de versement de loyers durant une période déterminée à la souscription. Rien de magique : vous ne payez pas d’impôts puisque vous ne touchez pas de loyers. Cependant, l’intérêt réside dans la décote du prix des parts qui sera supérieure aux revenus nets cumulés durant la période de démembrement.
  • Les SCPI Allemandes : vous profitez d’une rendement locatif intéressant et d’une fiscalité attractive. Si bien que le rendement net distribué est supérieur aux SCPI française les plus rentables.

On retiendra donc l’investissement en nue-propriété si vous n’avez pas d’objectif de rentes immédiates. La SCPI Allemande sera adaptée si vous souhaitez percevoir des loyers dès la souscription.

 


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