L’investissement immobilier est une stratégie clé pour la gestion de patrimoine. Toutefois, cela implique un certain nombre de défis : un investissement initial souvent conséquent, la recherche d’un bien adéquat, sa mise en location, la gestion des réparations et l’interaction avec les locataires. Autant de tâches qui peuvent être consommatrices de temps et sources de stress.
C’est là qu’interviennent les SCPI. Elles permettent d’éviter ces problématiques. Avec quelques centaines d’euros seulement, vous pouvez investir dans un portefeuille immobilier composé de plusieurs immeubles. La gestion est assurée par des professionnels, vous laissant simplement à profiter de vos revenus ! Vous êtes intrigué ? Mais vous ne savez pas comment choisir une SCPI ?
TOP 10 des meilleurs SCPI de rendement en 2023
| N° | SCPI | Société de gestion | Rendement 2022 | Variation de la part 2022 | Performance réelle 2022 | Rendement 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Remake Live | Remake AM | 7,64% | 2,00% | 9,64% | N.C. |
| 2 | Iroko Zen | Iroko | 7,04% | 0,00% | 7,04% | 7,10% |
| 3 | Corum Origin | Corum AM | 6,88% | 4,13% | 11,01% | 7,03% |
| 4 | Corum Eurion | Corum AM | 6,47% | 5,39% | 11,86% | 6,12% |
| 5 | Coeur de régions | Sogenial Immobilier | 6,40% | 1,73% | 8,13% | 6,43% |
| 6 | Coeur d’Europe | Sogenial Immobilier | 6,10% | 0,00% | 6,10% | 5,00% |
| 7 | Epsilon 360 | Epsilon Capital | 6,08% | 8,70% | 14,78% | N.C. |
| 8 | Corum XL | Corum AM | 5,97% | 3,17% | 9,14% | 5,84% |
| 9 | Cap Foncières et Territoires | Foncières & Territoires | 5,85% | 1,18% | 7,03% | 5,61% |
| 10 | Pierval Santé | Euryale AM | 5,35% | 2,00% | 7,35% | 5,33% |
| 11 | Epargne Pierre | Atland Voisin | 5,28% | 1,46% | 6,74% | 5,36% |
| 12 | Vendôme régions | Norma Capital | 5,71% | 2,29% | 8,00% | 5,91% |
Les meilleures SCPI expliquées en détail
Remake Live
Remake Live est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qui se positionne comme l’investissement immobilier du futur. Orientée vers l’urbanisation durable, Remake Live est un acteur actif dans la restructuration des quartiers périphériques et territoires en transition. Son objectif est d’investir de manière réfléchie, prenant en compte non seulement le type d’investissement mais aussi le lieu d’investissement.
L’approche de Remake Live est opportuniste, ciblant les aires urbaines de plus de 250 000 habitants en France et dans les pays de l’Union Européenne. L’idée est de se concentrer sur les territoires en mutation qui nécessitent une adaptation importante de leur immobilier.
L’investissement est diversifié, majoritairement axé sur des actifs d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, hébergement géré, loisirs, santé, éducation). La SCPI Remake Live anticipe les besoins futurs et adapte l’immobilier aux exigences de demain. Elle investit également dans l’immobilier résidentiel social et les équipements collectifs au sein de territoires en devenir.
Remake Live s’engage à concilier utilité et performance potentielle, stimulant des territoires sous-développés à forte valeur ajoutée, investissant dans un immobilier à fort impact social et agissant en tant que moteur de la transition écologique.
Iroko Zen
Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qui offre une nouvelle perspective à l’épargne immobilière à partir d’un investissement minimum de 5 000 euros. En 2022, elle s’est positionnée à la deuxième place de notre classement avec un taux de distribution brut de 7,04%. Néanmoins, il convient de noter que les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
La SCPI Iroko Zen est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers et a récolté 99% d’avis 4 et 5 étoiles sur Trustpilot (au 25/05/2023). De plus, elle a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable), signe de son engagement pour un investissement durable et socialement responsable.
Elle cible un taux de distribution de 5,5%, objectif dépassé depuis la création d’Iroko Zen. Cependant, cet objectif n’est pas garanti.
L’entreprise compte plus de 8 062 épargnants, et elle gère un capital de 346,6 millions d’euros provenant de ses épargnants et partenaires. Les investisseurs peuvent devenir co-propriétaires d’un total de 77 biens dans 5 pays européens.
La SCPI Iroko Zen a réinventé l’épargne immobilière en la rendant socialement engagée et 100% numérique. Les investisseurs placent leur argent dans des entrepôts, des commerces ou des bureaux, et Iroko Zen privilégie les bâtiments de taille modeste.
Corum Origin
CORUM Origin est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) créée en 2012. Elle a été la première SCPI à investir dans l’ensemble de la zone euro.
En termes de performance, CORUM Origin a un objectif de rendement de 6%, net de frais de souscription et de gestion. Depuis sa création en 2012, cet objectif a toujours été atteint ou dépassé, avec un rendement de 6,88% en 2022.
Le prix de la part de CORUM Origin a augmenté de 1 000€ à 1 135 € depuis 2012.
CORUM Origin a réussi à diversifier son portefeuille, possédant des immeubles dans 13 pays de la zone euro. Depuis sa création, CORUM Origin a maintenu un taux d’occupation supérieur à 97%.
La SCPI compte 49 747 épargnants qui ont investi plus de 2,7 milliards d’euros depuis 2012. De plus, depuis 2015, CORUM Origin a reçu 33 récompenses de la presse spécialisée pour ses performances et la qualité de sa gestion.
Corum Eurion
CORUM Eurion est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) lancée en 2020 par CORUM L’Épargne. Elle est investie entièrement en zone euro et est la première à obtenir, le 25 novembre 2021, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) créé par le Ministère de l’économie, des finances et de la relance. Cela signifie qu’elle s’engage à prendre en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie d’investissement.
En termes de performance, CORUM Eurion a un objectif de rendement annuel et à 10 ans de 4,5%, net de frais de souscription et de gestion, qui n’est pas garanti. En 2022, elle a affiché un rendement de 6,47%. Le prix de la part de CORUM Eurion est de 215 €.
En termes de responsabilité sociale, CORUM Eurion s’engage à adopter une démarche responsable qui repose sur les fondamentaux de la stratégie de CORUM. Cela signifie qu’elle cherche à améliorer ou préserver la valeur de ses immeubles tout en tenant compte des enjeux environnementaux et sociaux. Les futurs immeubles acquis par la SCPI sont évalués en termes de performance ESG dès la phase d’étude préalable à l’acquisition.
Depuis son lancement en 2020, CORUM Eurion a déjà attiré plus de 26 588 épargnants qui ont placé près de 1 milliard d’euros d’épargne.
De plus, malgré son jeune âge, la SCPI a déjà été reconnue par la presse spécialisée et a reçu le Top D’Or de la Meilleure Innovation ainsi que le Top D’Argent du Meilleur BTI par le magazine Tout Sur mes Finances.
Coeur de Régions
La SCPI Coeur de Régions est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) régionale diversifiée gérée par Sogenial Immobilier. Elle investit principalement dans des actifs de bureaux, d’activité et des locaux commerciaux situés dans les régions françaises, avec pour objectif de fournir un rendement stabilisé et une valorisation à long terme.
Les chiffres clés de la SCPI Coeur de Régions au 31/03/2023 indiquent un taux de distribution de 6,40 % pour l’année 2022, une capitalisation de 229 millions d’euros et un prix de part à 664 euros. Cependant, il est important de noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En ce qui concerne les acquisitions récentes, en juillet 2023, la SCPI Coeur de Régions a réalisé trois nouvelles acquisitions en région pour une surface totale de 6 489 m².
Une augmentation du prix de la part de la SCPI a été signalée au 1er juillet 2023, passant de 659€ à 664€, reflétant une appréciation de la valeur de ses actifs immobiliers.
Les critères de notre classement des SCPI
Nous avons classé les SCPI selon différents critères, afin d’avoir un TOP le plus impartial possible.
1. Le taux de rendement
Il s’agit du revenu généré par l’investissement en pourcentage du prix d’achat de la part. Le rendement est un indicateur important de la performance financière d’une SCPI.
2. La revalorisation de la part
Il s’agit de l’augmentation de la valeur d’une part de la SCPI sur une période donnée. C’est un indicateur de la performance de la SCPI en termes de croissance du capital.
3. La performance réelle globale
C’est la somme du rendement et de la revalorisation de la part. Par exemple, si une SCPI a eu un rendement de 6,47% et une revalorisation de 5,39%, alors sa performance réelle globale est de 11,86% (comme pour Corum Eurion).
4. La stratégie d’investissement
La stratégie d’investissement est également un critère important. Par exemple, une SCPI peut se concentrer sur des biens immobiliers diversifiés dans la zone euro, sur le marché international, ou sur des biens spécifiques comme les commerces ou la santé.
La stratégie est directement liée à la qualité du gestionnaire.
Un gestionnaire expérimenté est capable de sélectionner les meilleurs actifs, de négocier des baux avantageux, d’optimiser la gestion des biens immobiliers et de prendre les bonnes décisions stratégiques pour les SCPI.
5. La résilience face à l’inflation
Le classement tient également compte de la capacité des SCPI à maintenir ou à augmenter leur performance en période d’inflation.
6. L’impact de l’actualité macro-économique et des évolutions immobilières
Le classement considère également comment les SCPI ont réagi et se sont adaptées à l’actualité économique globale et aux évolutions du marché immobilier. Par exemple, la guerre en Ukraine et l’inflation ont été des facteurs clés en 2023.
7. Le taux d’occupation financier (TOF)
Le ratio entre les loyers encaissés et les loyers théoriques si tous les biens étaient loués. Un taux d’occupation élevé est généralement un bon signe, car cela signifie que la majorité des propriétés de la SCPI sont louées et génèrent des revenus.
8. Le report à nouveau
Il s’agit du cumul des bénéfices non distribués des exercices précédents qui sont reportés à l’exercice suivant. Une SCPI avec un report à nouveau élevé dispose d’une réserve financière pouvant être utilisée pour maintenir ou augmenter les distributions aux associés dans les périodes moins favorables.
Ces critères combinés donnent une image complète de la performance d’une SCPI et aident à déterminer leur classement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme d’investissement qui permet d’investir dans un portefeuille immobilier géré par des experts. La SCPI détient une variété d’immeubles qu’elle loue et maintient.
En tant qu’investisseur, vous achetez des parts de la SCPI, vous devenez ainsi indirectement copropriétaire d’une portion du portefeuille immobilier, ce qui vous accorde le droit de recevoir une part des loyers proportionnelle à votre investissement.
La majorité des SCPI détiennent des immeubles de bureaux et des espaces commerciaux, situés tant à Paris qu’en province, et de plus en plus souvent à travers toute l’Europe. Certaines SCPI se sont spécialisées dans divers secteurs tels que l’immobilier résidentiel, l’immobilier de santé, le tourisme ou encore la logistique.
L’acquisition de biens immobiliers en Europe n’est pas seulement une stratégie de diversification géographique. Cela permet également de réduire la fiscalité des revenus de la SCPI, qui peut être particulièrement élevée en France pour ceux ayant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) importante. Lisez notre article sur les SCPI internationales et européennes pour en savoir plus !
Les gestionnaires de SCPI sont des professionnels accrédités par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ils peuvent mettre en œuvre différentes stratégies de SCPI :
- Les SCPI de rendement : l’objectif est de maximiser les loyers. Ce sont les types de SCPI les plus répandus. Nous parlons de SCPI de rendement dans cet article.
- Les SCPI de défiscalisation : ces SCPI fiscales offrent à l’investisseur la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à différents dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie). Cependant, en pratique, ce ne sont pas forcément les meilleurs biens immobiliers qui finissent dans ces SCPI. Soyez donc vigilant lorsque vous investissez dans les SCPI fiscales.
- Plus rares, les SCPI de plus-value : ces sociétés cherchent à réaliser des gains en investissant dans des zones en développement et en améliorant leurs actifs (par exemple, en effectuant des travaux) pour obtenir une plus-value à la revente.
Grâce aux fonds collectés auprès de nouveaux investisseurs, les SCPI peuvent acquérir des immeubles en France ou à l’étranger, effectuer d’éventuels aménagements et les louer.
En somme, la SCPI est un investissement immobilier sans les tracas : vous n’avez pas à gérer les biens.
Les gestionnaires s’occupent de tout. Vous avez juste à choisir les SCPI dans lesquelles vous voulez investir et à recevoir les loyers !
C’est pourquoi on parle souvent de pierre papier pour désigner les SCPI, car du point de vue de l’investisseur, c’est un investissement immobilier dématérialisé.
La SCPI permet de diversifier votre patrimoine
Un des principaux avantages des SCPI est qu’elles offrent une diversification naturelle de votre investissement.
En fait, la plupart des SCPI possèdent de nombreux immeubles partout en France, voire dans toute l’Europe.
Pour les plus grandes sociétés, cela peut même représenter plusieurs centaines de propriétés. Alors que vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros seulement (par exemple, 195 euros pour Corum XL), vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, et ce, à un coût moindre comparé à un investissement locatif personnel onéreux.
À travers une SCPI, vous pouvez également investir dans des propriétés que vous ne pourriez pas acquérir individuellement : bureaux, entrepôts, centres commerciaux, etc.
Investir dans les SCPI à crédit
En empruntant pour investir au-delà de votre apport initial, vous pouvez augmenter vos profits futurs.
C’est un des grands avantages de l’immobilier par rapport aux placements en bourse (où l’effet de levier est aussi possible, mais avec un risque qui peut rapidement devenir très élevé).
Bonne nouvelle, c’est également possible avec les SCPI : vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit.
Les taux d’intérêt proposés par les banques pour l’achat de SCPI sont légèrement supérieurs à ceux des résidences principales, mais cela reste un moyen extrêmement efficace pour amplifier la rentabilité de votre investissement. Sachant que vous pouvez déduire fiscalement les intérêts de votre emprunt !
Quels sont les frais des SCPI ?
L’un des aspects moins séduisants des SCPI concerne les frais. Les frais de souscription sont généralement assez élevés, s’élevant souvent à environ 10% de l’investissement initial.
De plus, des frais de gestion des SCPI sont déduits des loyers reçus par la société.
Cependant, rassurez-vous, les rendements que vous voyez sont nets de ces frais de gestion !
Notre conseil
Pour rentabiliser les frais initiaux, vous devez envisager votre investissement sur le long terme.
Certaines SCPI plus récentes sur le marché introduisent une nouvelle dynamique en matière de frais. Par exemple, Iroko Zen et Remake Live sont deux SCPI sans frais d’entrée.
Cependant, pas de magie : les frais de gestion sont plus élevés (18% pour Remake Live).
Malgré cela, ces deux sociétés offrent des taux de distribution parmi les plus élevés en 2022, à plus de 7% !
Une fiscalité qui peut rapidement être confiscatoire
Un autre désavantage concerne la fiscalité des revenus des SCPI, qui peut rapidement devenir lourde dans certaines situations.
En effet, le taux d’imposition généralement appliqué est le suivant : Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + prélèvements sociaux à 17,2%.
Si vous avez un salaire élevé et une TMI de 41%, vous vous retrouvez donc avec un taux d’imposition de 58,2% sur les distributions de vos SCPI.
Heureusement, il existe plusieurs stratégies pour optimiser cette situation :
- Acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie
- Investir dans une SCPI en nue-propriété
- Opter pour des SCPI européennes avec une fiscalité plus légère
Notre rappel sur les risque des SCPI
Comme n’importe quel investissement immobilier, les SCPI présentent des risques que vous devez connaître.
Afin de les atténuer, nous vous rappelons que vous devez investir sur un horizon long. Au moins 8 ans.
- Marché immobilier : La valeur des biens détenus par les SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier.
- Risque d’occupation : Si le taux d’occupation des biens immobiliers de la SCPI diminue, cela peut affecter les revenus générés par les loyers et par conséquent les dividendes distribués aux investisseurs.
- Risque de crédit locataire : La solvabilité des locataires est très importante, toute difficulté de paiement entraine un retard de paiement
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI peuvent être moins liquides que des investissements plus traditionnels tels que les actions, leur revente peuvent prendre du temps, en fonction de la demande du marché.
En savoir plus sur le classement des SCPI :
- Les avis sur les SCPI
- Les SCPI sont-elles rentables ?
- Des exemples d’investissement en SCPI
- Les différents types de SCPI