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Comment sont gérées les SCPI ?

Comment sont gérées les SCPI ?

Encore connu sous le nom de « Pierre Papier », la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un moyen très efficace permettant à tous d’investir. Il est légitime de vous demander pourquoi investir en SCPI ? La SCPI est l’une des solutions d’investissement permettant de se constituer un patrimoine immobilier et d’accroître ses sources de revenus. C’est aussi une option parfaite pour toute personne désirant investir dans l’immobilier sans se stresser pour la gestion de son bien.  

Dans cet article, nous vous expliquons tout le fonctionnement des SCPI et répondrons à vos interrogations sur ce placement.

La SCPI : définition

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société collective donnant l’opportunité à plusieurs investisseurs de faire un investissement immobilier en achetant des parts de plusieurs biens immobiliers. Son objectif est de permettre à tous de constituer un patrimoine immobilier. Ainsi, il permet aux investisseurs de devenir associés en ayant un nombre défini d’action. 

Il existe plusieurs types de SCPI :

Les SCPI dites de rendement 

Cette catégorie prend en compte les immeubles servant de bâtiment commercial dont la rentabilité est supérieure à l’immobilier d’habitation. L’objectif visé par cette catégorie est de procéder à une redistribution de revenu. 

Les SCPI de capitalisation

L’objectif premier de catégorie est de mettre en valeur le capital investi sur le long terme et de réaliser une plus-value lorsque l’un des investisseurs prend la décision de revendre ses parts. 

Les SCPI fiscales

Elles prennent en compte l’immobilier d’habitation et permettent l’accessibilité à des dispositifs de défiscalisations immobilières tout en favorisant la réduction de vos impôts en l’occurrence grâce aux dispositifs Pinel ou Malraux. Par ailleurs, notons que la réduction d’impôt s’applique l’année où la souscription a été faite, sans délai de mise en location. 

Il est à noter que chaque catégorie de SCPI possède un profil qui lui est propre. Toutes ces catégories permettent une mutualisation de vos investissements immobiliers en l’occurrence celle de vos actifs, en offrant une rentabilité plus ou poins avantageuse que celle de l’immobilier en direct. En un mot, la SCPI est un investissement qui donne accès à plusieurs possibilités et leviers comme le crédit ou le démembrement. 

SCPI : un placement immobilier locatif de long terme 

Comme dit plus haut, les SCPI sont des sociétés d’investissements collectifs qui favorisent l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. C’est un type de placement dont le ratio risque/rendement est avantageux. Toutefois, il faut noter que les SCPI sont un investissement à long terme. Pour cela, il est de votre intérêt que vous vous renseignez suffisamment avant tout investissement, que vous définissiez vos objectifs et que vous demandez conseil à un professionnel comme votre serviteur pour éviter toute erreur. Nous saurons vous orienter sur la catégorie de SCPI qui vous conviendra le mieux. 

Qui s’occupe de la gestion des SCPI ?

La SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle est désignée dans les statuts ou lors d’une assemblée générale des associés de la SCPI. Son rôle est multiple : 

  • Elle procède à la recherche des immeubles pour la SCPI et à la réalisation des acquisitions, 
  • Elle s’occupe de faire les négociations avec les locataires, perçoit les loyers et est en charge de leur redistribution sous forme de dividendes,
  •  Elle s’occupe d’arbitrer dans le portefeuille et gère la vente des immeubles,
  • Elle veille à la levée de fonds auprès des épargnants en entretenant une relation avec les associés
  • Elle s’occupe de la gestion administrative, comptable et juridique
  • C’est également son devoir de faire la diffusion des documents d’information périodiques. Il est notamment question du rapport annuel, des statuts, de la note d’information et des bulletins trimestriels d’information.

Par ailleurs, la société de gestion s’occupe de l’entretien des actifs immobiliers détenus par les SCPI. 

Le rôle du conseil de surveillance dans la gestion des SCPI

Le conseil de surveillance s’occupe du contrôle des activités de la SCPI. Il est  composé de sept membres au minimum qui sont désignés au cours d’une assemblée générale. Il est la représentant des associés auprès de la société de gestion.  Le résultat des contrôles effectués par le conseil fait l’objet d’un rapport annuel lors d’une assemblée générale des associés.

L’assemblée générale est l’association d’un nombre bien défini d’associés ayant une part de SCPI. Elle est convoquée soit par la société de gestion, soit par le conseil de surveillance ou par un commissaire aux comptes. Elle a pour principal rôle d’élire, de révoquer ou de modifier les statuts de la SCPI. 

Par ailleurs, elle prend en charge le vote des résolutions et se charge du choix des experts immobiliers, des commissaires aux comptes sans oublier les membres du conseil de surveillance. Aussi, l’assemblée générale est le décisionnaire de la distribution des bénéfices et des quotas d’emprunt. Pour finir, elle veille au choix de l’orientation de la politique d’investissement de la SCPI.

Le role du commissaire au compte et de l’expert immobilier dans ma gestion des SCPI

Le commissaire au compte est élu dans le cadre d’une assemblée générale pour une durée de 6 ans. Il joue un rôle important de contrôle et d’attestation de la régularité et de la sincérité  des documents comptables annuels fournis par la SCPI. 

Quant à l’expert immobilier, il est désigné par l’assemblée générale des associés et s’occupe de la définition de la valeur du patrimoine géré par la SCPI chaque année. Ces données enregistrées serviront notamment pour fixer les prix de souscription et la valeur de retrait mais également, pour l’investisseur particulier, la valeur à indiquer lors de la déclaration d’impôts. 

Par ailleurs, il s’occupe de la réalisation d’ expertise de la valeur vénale tous les 5 ans, une valeur qui n’est rien d’autre que la confrontation entre l’offre et la demande.

Comment bien choisir ?

 L’offre d’investissement en SCPI est multiple et il peut vous sembler délicat de faire un choix. Pour cela, vous devez prendre en compte certains critères avant d’investir en SCPI.

L’élément à étudier en premier et qui s’avère très important est le mode d’acquisition des parts de SCPI. C’est de votre devoir de faire, avant tout choix, un calcul rapide vous permettant de déterminer en amont le support le plus judicieux pour votre situation, si c’est en direct, via un contrat d’assurance-vie ou une société. Notre équipe de conseillers en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans cette étape importante.

Par la suite, il vous faudra étudier le rendement. Le rendement est l’ensemble des revenus que vous allez percevoir chaque année, et dont le versement se faire généralement par trimestre.  Par ailleurs,  vous devez savoir que le rendement est une donnée qui ne peut pas être traité dans la prise en compte des frais. Les frais d’entrée auront une incidence sur la valorisation de vos parts et les frais de gestion viendront impacter votre rentabilité nette.

Aussi, il sera judicieux pour vous d’évaluer  la qualité de la société de gestion et de la SCPI, en vous basant essentiellement sur les performances passées, même si elles ne présagent pas des performances futures. Elles peuvent être un excellent indicateur de qualité et de santé.

Pour finir, il est important que vous preniez en compte d’autres critères notamment ceux relatifs à la bonne santé financière. Il s’agit  notamment du taux d’occupation, le montant des réserves, etc. Nous vous proposons notre sélection des meilleures SCPI et vous pouvez compter sur notre expertise et mesurer l’adéquation de l’investissement en fonction de votre situation.

Quelle fiscalité appliquer aux SCPI ?

Les parts de SCPI ne disposent pas d’un régime fiscal qui leur sont propres. La fiscalité des SCPI est la même chose que celle d’un immeuble détenu en direct.

En effet, comme l’immobilier locatif donné en location nue, les SCPI relèvent aussi des revenus fonciers. Ainsi, on note un ajout des revenus à votre base taxable de revenus fonciers avec le  bénéfice de l’imputation d’un déficit foncier existant.

Le revenu imposable est soumis à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux, comme un bien loué nu et détenu en direct.

Cependant, il faut reconnaître qu’il existe certaines SCPI dont la base est à l’étranger et sont donc soumises à la fiscalité appliquée au pays. Aussi, comme dans tout investissement immobilier, les parts de SCPI sont soumises at l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Impôts : Comment déclarer ses parts de SCPI ? 

Les revenus issus de vos parts de SCPI devront être déclarés sur votre déclaration de revenus annuelle ; la déclaration 2044 lorsqu’il s’agit des revenus locatifs et a déclaration 2042 lorsqu’il s’agit des revenus financiers (dividende). 

Outre l’impôt sur le revenu, il est avantageux aux contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière de faire la déclaration de leurs parts de SCPI lors de la souscription de leur déclaration IFI.

Les parts détenues en direct sont à déclarer ainsi que celles détenues par le biais d’un contrat d’assurance-vie (par exemple). Seulement dans ce dernier cas, il s’agit d’une déclaration de la quote-part de support immobilier dans le contrat.

SCPI : quels sont les avantages et les inconvénients ? 

Les avantages des SCPI

La SCPI est une sorte d’investissement très avantageux s’imposant comme la meilleure alternative à la location en direct. Parmi les nombreux avantages qu’elle représente, nous avons : 

  • Investir en parts de SCPI est très souple et accessible à tous, contrairement aux autres types d’nvestissement (en direct par exemple) ;
  • Le ticket d’entrée des SCPI est inférieur à celui d’un bien immobilier. Par ailleurs, vous pouvez obtenir de façon progressive des parts grâce à l’investissement programmé avec la SCPI ; 
  • Posséder des parts en SCPI vous permet aussi de participer à une mutualisation des risques, grâce aux nombreux biens à disposition de chaque SCPI. Ces biens peuvent également être répartis sur différents secteurs géographiques et d’activité afin de proposer un investissement diversifié et par ricochet, protégé et sécurisé ;
  • Acheter des parts de SCPI, c’est se donner l’opportunité d’accéder à l’immobilier d’entreprises comme des locaux commerciaux, ce qui est la solution idéale au besoin de diversification mais aussi de rendement potentiellement plus élevé que celui de l’immobilier résidentiel.

Les inconvénients des SCPI

Comme tout autre type d’investissement, les SCPI ont également des inconvénients :

  • Étant un investissement immobilier, la SCPI est un investissement dans le temps qui s’étend sur le long terme. La durée recommandée d’investissement d’une SCPI est de minimum 10 ans.
  • Les SCPI possèdent un délai de jouissance au cours duquel l’acquéreur ne perçoit nullement le loyer qui  correspond au nombre de parts acquises. Ce dernier versé seulement quand le délai est passé ;
  • Il faut également noter que la SCPI est un investissement qui n’offre aucune garantie tant sur le capital que sur le rendement. Le rendement affiché par les parts est celui des périodes précédentes, et il n’y a aucune possibilité de  présager les performances futures à travers celles passées ;
  • La fiscalité des parts de SCPI est restreinte et ne présente aucun dispositif de faveur comme c’est le cas dans l’immobilier en direct : les revenus relèvent des revenus fonciers, avec imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le détenteur devra donc faire une déclaration de la valeur de ses parts aux impôts, qu’elles soient détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie ;
  • Les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier, ce qui influencent la valorisation des parts acquises tantôt à la hausse ou à la baisse. 

La SCPI est l’option idéale pour investir intelligemment en immobilier. Sa gestion passe par des sociétés de gestion qui s’occupent de tout. Elle présente de nombreux avantages mais n’est pas dépourvu d’inconvénients. C’est pourquoi, il est important d’évaluer les risques et de demander l’avis d’un expert pour s’assurer de faire le bon choix et de bénéficier de ses avantages. 

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