En dépit de la crise sanitaire qu’à connu le monde ces dernières années, le secteur de l’immobilier à su préserver sa place et ne cesse de proposer des solutions de placement aux rendements toujours plus élevés. C’est le cas des SCPI qui restent un marché très dynamique avec un essor considérable chaque année. Elles rapportent plus de 4 % à leurs associés.
Quelle est alors la rentabilité d’une SCPI et pourquoi investir en SCPI? Étant un marché où les produits d’épargne se multiplient rapidement, nous vous aidons à mieux appréhender la rentabilité des SCPI avant tout investissement.
Les critères définissant la rentabilité d’une SCPI
Quand on parle de critère, on pense beaucoup plus au taux de distribution (qui remplace le rendement locatif depuis 2012) qui permet de générer une rentabilité immédiate. Pourtant, il existe d’autres critères qu’il faut absolument prendre en compte pour définir avec précision la rentabilité d’une SCPI. Les critères à considérer sont :
Le taux de distribution
Le taux de distribution est un revenu distribué par la SCPI aux associés investisseurs en tenant compte de la quote-part que chacun détient. Le calcul du taux de distribution favorise la division des dividendes, que ce soit mensuels ou trimestriels, que les sociétés de gestion versent à leurs associés par le prix d’achat de chaque part, avec inclusion de tous les frais.
Par ailleurs, c’est un indice qui permet de lisser le prix des parts de SCPI dont le capital est fixe qui ont été échangé sur le marché secondaire. Ainsi, le calcul de la rentabilité d’une SCPI et du taux de distribution se calcule suivant la formule ci-après :
Dividende brut ÷ prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année.
Aussi, il faut noter que la baisse du taux de distribution ne signifie pas forcément une négativité. À contrario, il peut s’agir d’une revalorisation du prix des parts de la SCPI. Dans ce cas, le taux de distribution de la SCPI faible n’est pas forcément synonyme d’une inactivité de cette dernière.
Le report à nouveau (RAN)
Le report à nouveau est une notion comptable qui intervient dans le calcul de la rentabilité d’une SCPI. Il est une partie des résultats bénéficiaires non distribués aux associés afin de répondre aux éventuelles intempéries pouvant survenir sur le marché. C’est donc une évolution à la hausse d’une année sur l’autre dont le rôle principal sera de lisser les éventuelles performances dans le temps.
Par ailleurs, vous ne devez pas confondre le RAN et la réserve. Il est bien possible d’avoir une SCPI avec un faible RAN qui possède des réserves importante avec une réalisation des plus-values non distribuées. Il est donc important de connaître la composition des revenus distribués.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le taux d’occupation financier est l’indice qui permet de donner une appréciation du taux de vacance locative d’une SCPI (nombre de locaux vacants et non loués au sein de la SCPI). Il permet de fournir le rapport entre les loyers et les indemnités qui ont été facturés et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient occupés à 100%.
Il faut également noter que le TOF est l’indice qu’il faut absolument surveiller si vous attendez un maximum de régularité dans vos revenus. Lorsque le TOF est dégradé, vous comprendrez directement qu ‘il y a un taux important de locaux non loués et donc une dégradation de ses revenus.
Dans ce cas, il vous faut effectuer une analyse plus concrète du TOF dégradé. Les raisons peuvent être liées à des travaux de réhabilitation temporaires dans le but de palier à de réelles difficultés à louer à cause d’une localisation peu attractive, de loyers trop élevés ou d’un immeuble en mauvais état.
La répartition des biens
La répartition des biens parle beaucoup plus de la stratégie d’investissement de la SCPI. Une SCPI peut préférer investir majoritairement dans des bureaux ou choisir de faire une diversification de ses actifs dans plusieurs secteurs d’activité. L’objectif visé en diversifiant son portefeuille est d’augmenter le niveau de sécurité aux investisseurs tout en minimisant le risque d’impayés. De façon générale, les SCPI ayant un portefeuille diversifié enregistrent de meilleurs rendements que la moyenne du marché.
Rentabilité des SCPI : les chiffres plus récents
D’après les informations collectées par l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), les SCPI ont fait une collecte de 7,4 milliards d’euros en 2021, soit plus d’un milliard supplémentaire qu’en 2020.
On note en effet un dynamisme des investissements avec 7,8 milliards d’euros en 2021 contre 8,4 milliards en 2020. Il est à noter que cette différence reste moins importante face à la collecte de l’ensemble du marché de l’investissement en France. Bien que la majorité des acquisitions soient plus orientées vers les bureaux (environ 58%), on constate que plusieurs portent un intérêt grandissant vers d’autres secteurs notamment ceux de la santé et de l’éducation. Pourtant, en 2019, ces deux secteurs ne représentaient que 7% des acquisitions contre plus de 17% aujourd’hui. Il faut noter qu’ils ont connu une augmentation remarquable en 2 ans qui s’explique notamment par la volonté de se tourner vers des classes d’actifs jugées plus résilientes.
Il est vrai que l’on ne peut pas uniquement se baser sur les performances passées pour prévoir celles du futur. Néanmoins, il faut noter qu’en 2021, les SCPI ont délivré un taux de distribution très attractif de 4,49% net (contre 4,18 % pour 2020) qui n’est rien d’autre que la correspondance du rendement immédiat annuel pour une part en jouissance que l’on obtient en divisant les dividendes versés par le prix d’acquisition des parts avec les frais inclus.
Bien choisir sa SCPI en 2022
Le choix de la SCPI est une question capitale qui est fortement liée à la notion de rentabilité. C’est d’ailleurs le point capital qu’aborde l’ensemble des médias du secteur, que ce soit les sites de conseil en gestion de patrimoine ou les sites et blogs de conseils en placements financiers. Ce n’est pas possible de donner une réponse directe et satisfaisante à cette question d’autant plus que cela dépend non seulement de la situation personnelle et financière de l’investisseur mais aussi de ses objectifs de placement. C’est pourquoi, il faudra prendre en compte plusieurs facteurs pour y répondre efficacement. Il s’agit notamment de vos objectifs, du ticket d’entrée de la SCPI, de l’âge de la SCPI et de l’entretien du parc immobilier. N’hésitez pas à contacter notre cabinet afin de vous accompagner dans votre stratégie.