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Quelles sont les différences entre les types de SCPI Immobilières ?

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Le marché de la SCPI (Société civile de placement immobilier) rebondit à nouveau en 2021 : Les entrées de fonds ont atteint 7,4 milliards d’euros l’année dernière, soit 22 % de plus qu’en 2020.

Il convient de souligner que ces véhicules d’investissement ne manquent pas d’actifs : la SCPI permet d’investir dans l’immobilier physique sans inquiétude de gestion.

La société de gestion a la responsabilité d’acquérir, de louer et d’entretenir des biens immobiliers au nom des porteurs de parts. Le partenaire encaisse juste ses revenus !

D’après l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), le rendement de SCPI en 2021 est de 4,45%, certains payant déjà 5% ou même 6%. Un autre avantage est que ces outils permettent de mettre en commun les risques associés aux investissements immobiliers (baisse des prix, emplois, locataires non rémunérés, etc.).

Étant donné que la SCPI détient des dizaines ou même des centaines d’actifs, un problème sur un bien a peu d’effet sur la rentabilité globale de l’investissement. La capacité d’investissement n’a pratiquement aucun effet.

De plus, ces instruments peuvent bénéficier d’une meilleure liquidité avec une faible mise de départ : quelques centaines d’euros suffisent pour commencer à investir.

Enfin, la SCPI propose une diversité d’actifs de placement. Parmi les nombreuses SCPI du marché, comment choisir ? Nous avons ainsi analysé pour vous le marché des SCPI et avions établi son classement 2022 en s’appuyant sur ses valeurs et ses convictions : l’autonomie, l’impartialité et la transparence.

Investir en Allemagne avec Eurovalys

L’Allemagne a retrouvé la première place avec la SCPI Eurovalys. Et cette SCPI lancée en 2015 a bien mérité ce classement. L’immobilier allemand a beaucoup d’avantages : une bonne maintenance des infrastructures, des prix encore abordables, des faibles taux de non-paiement, etc.. Les résultats de la SCPI en témoignent, en particulier en 2021 quand les porteurs de parts ont reçu une déclaration de revenus de 4,5%, après déduction de la taxe allemande.

Un autre avantage de cette SCPI :

L’Allemagne a des impôts plus souples sur les revenus fonciers, ce qui permet aux dirigeants de payer des rendements aussi élevés.

Un autre atout d’Eurovalys est sa valeur de reconstitution, bien supérieure à sa valeur unitaire, qui présente donc de grandes potentialités de valorisation à court et à long terme.

Avantages de la SCPI Eurovalys

  • Un espace géographique dynamique et performant
  • Des rendements en hausse, des impôts bas en 2021
  • Bon potentiel de hausse

PF Grand Paris

Au cours des trois dernières années, le PF Grand Paris a toujours été sur le podium des meilleurs classements en France. Le référendum a coïncidé avec un changement de nom en 2017, avec une nouvelle stratégie centrée sur la dynamique du projet d’agglomération parisienne.

Le projet du Grand Paris représente le projet d’infrastructure le plus important d’Europe. Première place de l’immobilier tertiaire en Europe, la région Île-de-France redéfinit son offre immobilière : les rénovations, la création de nouveaux secteurs, la rationalisation des carrefours tertiaires existants et la création intégrale de nouveaux carrefours.

En fin de compte, la crise de la santé et les questions relatives à l’immobilier de bureau n’ont pas beaucoup touché le Grand Paris. La SCPI a payé 23,5 euros par part en 2021, soit les mêmes revenus qu’en 2020 et plus qu’en 2019. En fait, si le ratio VMTD 2021 est inférieur à celui de 2020, c’est principalement en raison de la politique de réévaluation régulière de l’entreprise.

En effet, la SCPI réévalue son cours de bourse chaque année depuis 2017. Le 1er avril 2021, le prix PF Grand Paris est passé de 532 à 544 euros. Les actions ont augmenté de plus de 15 % en cinq ans.

Avantages de la SCPI PF Grand Paris

  • Zone géographique très prometteuse
  • Politique de revalorisation historique
  • Admissible à l’assurance-vie

Meilleures méthodes de classement SCPI pour 2022

Nos experts s’appuient sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs d’analyse.

L’expertise quantitative de la liste est complétée par une analyse qualitative basée sur l’analyse foncière et la stratégie globale de SCPI.

  1. Capitale
  2. Ancienneté
  3. Occupation financière
  4. Reporté à nouveau
  5. Ratio d’allocation de la capitalisation 2021
  6. Réévaluation depuis les 3 dernières années
  7. Rapport valeur de retrait/valeur de réalisation
  8. Commission d’abonnement
  9. Évaluations sectorielles et zones géographiques

Les unités de rendement SCPI sont des véhicules de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être souscrites afin de diversifier votre patrimoine. Les rendements passés ne sont pas indicatifs des rendements futurs et ne restent pas les mêmes au fil du temps.

À l’instar de tout placement, l’immobilier comporte des risques

– Baisse de la valeur du placement : Le capital investi dans la SCPI ne fait l’objet d’aucune garantie. La valeur des actions de SCPI évolue dans le temps et est étroitement liée à l’état de l’immobilier commercial. Cette condition suit un cycle continu avec des phases montantes et descendantes.

– Baisse des revenus locatifs : Dans un contexte économique défavorable, le recul des revenus locatifs payés aux partenaires s’explique par une diminution de l’occupation financière et/ou une diminution de l’ensemble des loyers versés par les locataires. Toutefois, cette baisse devrait être atténuée par l’impact du partage des risques dû à la diversification de l’immobilier et des locations du portefeuille des SCPI.

– Liquidité : Étant donné que les SCPI ne sont pas des produits côtés, elles sont moins liquides que les actifs financiers. En conséquence, les termes de vente (temps, prix) peuvent varier en raison des changements sur le marché de l’immobilier corporatif et le marché boursier SCPI.

Communication non contractuelle

Forte du succès des dernières années, la SCPI de rendement devrait être à nouveau à l’honneur en 2022. Ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages en raison de rendements nettement plus élevés que les comptes d’épargne et les contrats d’assurance-vie. Ils réussissent mieux avec les investisseurs en raison du risque limité lié aux placements exclusifs dans l’immobilier, qu’il s’agisse d’installations professionnelles ou d’immeubles d’habitation.

Les différentes SCPI du marché

S’il est a priori aisé de catégoriser la SCPI en fonction de sa performance annuelle, encore faut-il que ces valeurs correspondent à ce que recherche tout investisseur. Ce n’est pas le cas, parce que les 180 SCPI gérées par quelque 30 sociétés de gestion répondent parfois à des objectifs bien différents.

Il y a donc trois SCPI coexistantes :

La SCPI de rendement

C’est le plus courant. A travers sa société de gestion, elle fait l’acquisition de biens immobiliers, des locaux commerciaux généraux comme les bureaux, les entrepôts et tout autre genre de locaux d’affaires.

Une fois les dépenses déduites, les rentes recouvrées seront reversées aux associés sous forme de dividendes. Ces versements sont généralement effectués trimestriellement après une période d’admissibilité variable (généralement 3 ou 4 mois).

La SCPI fiscale

La SCPI fiscale n’est pas seulement conçue pour récolter les fruits en permettant aux partenaires de bénéficier de réductions d’impôts souvent substantielles. Les immeubles acquis sont donc entièrement résidentiels.

En ce qui concerne la SCPI Pinel, il s’agit d’unités d’habitation nouvelles ou hautement rénovées, tandis que dans la SCPI de Malraux, les unités locatives sont généralement situées dans le centre-ville et dans des quartiers anciens. Pour cette forme de SCPI, la réduction d’impôt ne porte que sur une partie du travail effectué.

La SCPI des plus-values

La SCPI des plus-values, également appelée SCPI de valorisation, cible les immeubles fortement décotés. Cela tient à la situation particulière de l’occupant (démembrement, rente viagère, loi de 1948, etc.). Lorsque le dernier locataire quitte l’immeuble, celui-ci est vendu. La SCPI est ensuite cédée, et le produit sera reversé aux partenaires au prorata de leur investissement.

Du fait de cette diversité, les meilleurs classements SCPI ne peuvent se focaliser que sur le rendement, les deux autres ont des objectifs très différents.

Quelques raisons du succès de SCPI

Pour de nombreux épargnants, la SCPI a l’avantage d’offrir des rendements plus élevés que les fonds traditionnels en euros, indépendamment de la volatilité des marchés boursiers et des autres placements purement financiers.

L’un des atouts décisifs de la SCPI est l’occasion d’investir dans l’immobilier sans devoir supporter les inconvénients majeurs associés aux acquisitions de biens. L’ensemble des fonctions d’administration et de gestion des biens sont exercées par la société de gestion. Aussi, investir dans une SCPI peut se faire avec quelques milliers d’euros alors que les acquisitions pures et simples sont généralement beaucoup plus onéreuses.

Pour les investisseurs peu liquides, de nombreuses SCPI permettent d’obtenir des parts fractionnées. L’achat est par la suite limité au prix de la partie correspondante à la propriété nue, ce qui se traduit par un prix d’achat beaucoup plus bas.

Diversité : un maître-mot pour la performance SCPI

Afin d’attirer le plus d’investisseurs possible et d’assurer sa rentabilité, une SCPI performante doit adopter une stratégie visant à diversifier ses acquisitions. La diversification est de deux ordres :sectoriel et géographique.

Alors que la SCPI est restée limitée à la France pendant de nombreuses années, un nombre croissant de SCPI franchissent les frontières en investissant dans la zone euro et au-delà.

Pour les SCPI qui souhaitent profiter des opportunités offshores, disposer de solides capacités de financement est essentiel et doit attirer le plus d’investisseurs possible. La publication de données annuelles est donc extrêmement importante pour augmenter l’attractivité de la SCPI.

Ses indicateurs doivent être contrôlés avant la sélection d’une SCPI

Le choix de la meilleure SCPI dépend de plusieurs paramètres, dont certains vous sont spécifiques, comme les objectifs que vous vous êtes fixés. D’autres critères de sélection sont déterminés sur la base d’une analyse des indicateurs édités par la SCPI.

Voici quelques-uns des principaux indicateurs :

La société de gestion qui en assure la gestion. Ce métier n’est pas favorable à l’improvisation, il doit donc être fait dans une perspective particulièrement professionnelle. L’expérience et la longévité de certaines de ces sociétés de gestion suggèrent une gestion à la fois prudente et efficace.

Si la SCPI relativement jeune offre de bonnes conditions, l’ancienne SCPI reste une garantie pour l’avenir. Ils ont traversé quelques crises et ont apparemment réussi à les retenir.

Le rendement est bien sûr une mesure importante. Aujourd’hui, une SCPI performante doit proposer une rémunération annuelle de 4% à 6%. L’investissement dans une SPCI est bel et bien un investissement à longue durée. Alors à moins de vouloir parier sur l’avenir, il est avantageux de consulter les rendements des premières années.

En savoir plus sur les types de SCPI

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