L’investissement locatif est une option attrayante pour ceux qui cherchent à générer des revenus supplémentaires à long terme. Dans cette optique, explorons les critères à prendre en compte pour un investissement locatif réussi.
Calculer sa capacité d’endettement
Pour calculer votre capacité d’endettement pour un emprunt dans un investissement locatif, vous devez prendre en compte les éléments suivants:
- Les revenus: Calculez vos revenus mensuels bruts (salaires, pensions, revenus fonciers, etc.). Les revenus locatifs que vous pourriez percevoir peuvent également être pris en compte, mais ils ne sont pas toujours inclus dans le calcul de la capacité d’endettement.
- Les charges: Déterminez vos charges mensuelles (loyers, remboursements de crédits en cours, pensions alimentaires, etc.).
- Le taux d’endettement maximal: La plupart des prêteurs exigent un taux d’endettement inférieur ou égal à 33%. Cela signifie que vos charges mensuelles ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus mensuels bruts.
- Le montant de l’emprunt: En utilisant les taux d’intérêt et la durée de remboursement proposés par le prêteur, calculez le montant de l’emprunt que vous pouvez contracter tout en respectant le taux d’endettement maximal.
La prise en compte des loyers
Les taux de prise en compte des loyers des banques pour un investissement locatif peuvent varier en fonction des politiques de chaque établissement bancaire. En général, les banques prennent en compte une partie du loyer potentiel pour évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur. Voici quelques exemples de taux de prise en compte des loyers :
- Certaines banques peuvent prendre en compte jusqu’à 70% du loyer potentiel dans le calcul de la capacité d’emprunt.
- D’autres peuvent prendre en compte entre 50% et 60% du loyer potentiel.
- Certaines banques peuvent également prendre en compte les revenus locatifs nets après déduction des charges, mais ces politiques sont moins courantes.
L’effort d’épargne ou de trésorerie
L’effort d’épargne ou de trésorerie dans le cadre d’un investissement locatif fait référence à la différence entre les charges liées à la propriété (comme les mensualités de prêt, les charges de copropriété, les taxes foncières, les assurances, etc.) et les revenus locatifs générés par le bien immobilier. Autrement dit, c’est le montant que l’investisseur devra débourser chaque mois pour couvrir les coûts liés à l’investissement.
Par exemple
Supposons que vous achetez un appartement pour 200 000 € en ayant un apport de 40 000 € et en empruntant 160 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1,5%. Les mensualités de votre prêt s’élèveront à environ 775 € par mois. Supposons également que vous louez cet appartement pour 800 € par mois et que vous devez payer 150 € par mois pour les charges de copropriété, 100 € par mois pour les taxes foncières et 50 € par mois pour l’assurance.
Dans ce cas, votre effort d’épargne ou de trésorerie serait de 775 € – (800 € + 150 € + 100 € + 50 €) = – 325 € par mois. Cela signifie que vous devrez débourser 325 € de votre poche chaque mois pour couvrir les coûts liés à l’investissement. Si vous pouvez vous permettre cet effort d’épargne négatif et êtes prêt à investir à long terme, cet investissement peut générer des revenus locatifs supplémentaires une fois que le prêt est remboursé et que les charges de copropriété, taxes foncières et assurance diminuent.
Sécuriser son crédit
- Avoir une capacité d’endettement suffisante : avant d’emprunter, il est important de s’assurer que vous avez une capacité d’endettement suffisante pour rembourser votre prêt, même en cas d’absence de locataire pendant une période prolongée ou de hausse des taux d’intérêt.
- Avoir une épargne de précaution : il est également important d’avoir une épargne de précaution pour faire face aux imprévus tels que les réparations d’urgence, les changements de locataires, etc.
- Choisir un bien immobilier attractif pour les locataires : choisir un bien immobilier attractif pour les locataires peut réduire les risques de vacance locative et augmenter les chances de remboursement de votre prêt.
- Prendre une assurance loyers impayés : souscrire une assurance loyers impayés peut aider à couvrir les pertes de loyers en cas de défaut de paiement du locataire.
- Choisir un prêt avec des garanties solides : il est important de choisir un prêt avec des garanties solides telles qu’une hypothèque ou une caution, pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Les intérêts d’un emprunt pour un investissement locatif
L’intérêt d’emprunter pour un investissement locatif est de pouvoir acquérir un bien immobilier sans avoir à mobiliser toutes ses économies, et ainsi bénéficier d’un effet de levier financier.
Le remboursement du prêt est ensuite pris en charge par les loyers perçus, ce qui peut permettre de générer des revenus réguliers à long terme.
De plus, en France, les intérêts d’emprunt pour un investissement locatif sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur.
Attention : il est important de bien évaluer les risques et les coûts associés à un investissement immobilier locatif avant de prendre une décision.