Le bailleur d’un logement acquis en loi Pinel se doit de respecter des plafonds. Ces plafonds portent sur les ressources du locataire mais aussi sur les loyers encaissés par le propriétaire. Afin de prendre en compte les disparités de loyer, la loi découpe la France en plusieurs zones dans lesquels les plafonds Pinel sont différents.

plafond loyer pinel

Pourquoi il faut respecter des plafonds de loyers en loi Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les bailleurs doivent respecter le plafond de loyers instauré par la loi de défiscalisation Pinel.

Ils doivent également respecter d’autres règles, comme le fait de louer leur logement à titre de résidence principale en bail nu (non meublé). L’investissement annuel éligible à la réduction d’impôts en Pinel ne peut pas dépasser 300 000€. Si l’investisseur achète un appartement plus cher, la partie supérieure à 300 000€ ne pourra pas ouvrir droit à réduction d’impôts.

Sachez également que la réduction d’impôts de la loi Pinel entre dans les niches fiscales de 10 000€.

Enfin, l’investisseur ne peut pas obtenir une réduction sur la fraction supérieure des 5 500€/m² de son investissement Pinel.

Pour que l’investisseur puisse bénéficier d’une baisse de sa fiscalité, il doit donc respecter des contraintes sur le montant du loyer de la location et sur les ressources du locataire. Ces plafonds dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement loué.

Il existe 5 zones différentes : A bis, A, B1, B2 et C auxquelles correspondent un niveau de tension locative. Pour chaque zone, vous trouverez deux plafonds.

Plus le marché immobilier est tendu, plus les plafonds sont élevés pour corriger l’inégalité entre les différentes zones.

Quels sont les plafonds des loyers de la loi Pinel ?

Plus la zone est tendue, plus le plafond est élevé. Les zones les plus tendues correspondent aux zones A bis, A et B1. Les zones où la demande locative est plus faible par rapport à l’offre (B2 et C), les plafonds sont plus bas.

Notez que les plafonds de loyer de la loi Pinel sont annuellement revalorisés pour prendre en compte l’inflation et la hausse du coût de la vie. Généralement, les nouveaux plafonds sont publiés trimestriellement.

En 2019, les plafonds de loyer sont les suivants :

 

Zone

Plafond de loyer

A bis

16,96€

A

12,59€

B1

10,15€

B2

8,82€

C

8,82€

 

Il est intéressant de préciser que la zone C n’est plus éligible aux nouveaux Pinel depuis le 1er janvier 2017. Un an plus tard, le 1er janvier, 2018, c’est la zone B1 qui n’est plus éligible aux nouveaux programmes de défiscalisation en loi Pinel.

Comment calcule-t-on le loyer maximal de la loi Pinel ?

Le bailleur ne peut pas pratiquer un loyer supérieur au plafond calculé. Ce plafond de loyer dépend de la surface habitable du logement.

Les logements plus petits sont plus cher en terme de m² que les logements de grande surface. Afin de corriger cette inégalité, la loi Pinel introduit un coefficient multiplicateur pour majorer les loyers des petites surfaces, comme les studios.

Les surfaces non habitables entre en compte dans le calcule mais sont pondérées pour moitié.

La somme de ces deux surfaces (habitable et non habitable) est la surface pondérée.

La formule pour calculer la surface pondérée de votre Pinel est :

Surface pondérée = surface habitable + surface des annexes / 2

Les annexes concernées sont les balcons, les caves, les sous-sols, les terrasses couvertes etc. Vous ne pouvez pas comptabiliser plus de 8 m² d’annexes !

Concernant la surface habitable, celle-ci doit prendre en compte uniquement les surfaces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.

Lorsque la surface pondérée est déterminée, il faut calculer le coefficient diviseur.

Le coefficient diviseur se calcule comme suit :

Coefficient diviseur = 0,7 + 19 / surface habitable dans la limite de 1,2

Enfin, vous devez calculer le loyer plafonné :

Loyer plafonné = Plafond de loyer selon la zone x coefficient multiplicateur

Le loyer plafonné s’entend hors charges.

Exemple

Un logement acquis en loi Pinel est situé à Toulouse (en zone B1). Sa surface est de 40 m² avec un balcon de 8 m².

Le calcul du loyer est le suivant :

  • Surface pondérée : 40 + 8 / 2 = 44 m²
  • Prix au m² de la zone B1 : 10,15€
  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / 44 = 1,13
  • Loyer maximum : 44 x 10,15 x 1,13 = 504,66€

Le loyer maximum de cet appartement Pinel de Toulouse praticable est donc de 504,66€.

 

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