Les investisseurs peuvent être rebutés à l’idée d’investir dans l’immobilier en location directe. Les principales craintes que nous pouvons constater sont : le risque d’impayé, la crainte d’imprévus (tels que des travaux d’entretien), les contraintes administratives, l’incertitude sur la localisation ou la fiscalité (taxe locale + impôt sur le revenu). Certains sont parfois déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens locatifs et hésitent à réinvestir, cherchant à diversifier leur patrimoine. Cependant, ils peuvent continuer à investir dans l’immobilier tout en soulevant toutes ces préoccupations. Il leur suffit d’investir via une ou plusieurs SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Voici les raisons de choisir ce placement pour faire fructifier votre patrimoine.
Comment une SCPI de rendement fonctionne-t-elle ?
La logique est simple : les investisseurs souscrivent des parts de la société civile détentrice d’actifs immobiliers. Ces SCPI sont généralement propriétaires de plusieurs immeubles qui sont loués à plusieurs sociétés par le biais de baux commerciaux. Il peut s’agir de : bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts logistiques, maisons de repos, etc. Ces SCPI sont gérées par des professionnels de l’investissement immobilier et de la gestion locative, agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour exercer leurs activités et lever des fonds auprès d’un grand nombre de membres du public (ce que l’on appelle les « offres publiques »).
Les investisseurs perçoivent des versements trimestriels ou mensuels de revenus locatifs (revenus fonciers) basés sur la SCPI. Ce revenu locatif, net de toutes charges (taxes locales, travaux d’entretien, frais de gestion, etc.), est de 3% à 6% du revenu annuel du montant de la souscription de l’épargnant (voir aussi la liste des SCPI ainsi que leurs performances).
Le nombre de SCPI étant importants, nous vous conseillons de vous faire aider pour bien les choisir !
Un risque partagé sur les actifs immobiliers tangibles
Une SCPI peut investir dans tous les domaines immobiliers qu’elle souhaite : logements, bureaux, commerces, locaux commerciaux, résidences seniors, maisons de repos, résidences étudiantes, etc.
Tout dépend de la stratégie d’investissement envisagée et des convictions du gestionnaire sur le développement du marché locatif. Par conséquent, investir dans des SCPI est un moyen de diversifier vos investissements immobiliers dans différents secteurs.
Les emplacements sont également variés. En effet, les SCPI détiennent divers actifs immobiliers corporels situés dans différentes zones géographiques de France et même à l’étranger (principalement l’Europe). Ils permettent également aux investisseurs de se protéger contre l’érosion monétaire (inflation). En effet, la plupart des baux commerciaux proposent des clauses d’indexation des loyers liées à l’évolution de l’indice de référence : ILC ou ILAT. Ses informations font l’objet d’une publication trimestrielle de l’Insee.
Une liquidité organisée pour faciliter la revente des actions
Pour revendre ses parts de SCPI, un notaire n’est pas nécessaire. Le formalisme est simplifié pour réduire le temps de vente. Si vous êtes propriétaire de parts de SCPI à capital variable, vous devez adresser un courrier à la société de gestion qui enregistrera votre demande de vente.
Chaque mois, les demandes de vente sont compensées par de nouvelles souscriptions à des tarifs fixés par la société de gestion. Ce prix de retrait correspond au prix de souscription, duquel est déduit le coût d’achat payé par l’acheteur. Pour les SCPI de capital fixe, le formalisme est plus lourd. Vous remplirez un formulaire appelé « ordre de vente » indiquant le prix auquel vous souhaitez vendre l’action sur le marché secondaire. L’ordre de vente est alors enregistré dans le carnet d’ordres du marché secondaire. Comme pour tout investissement immobilier, la revente n’est pas garantie. Il est compensé par le nouvel abonnement. Toutefois, en l’absence de nouveaux souscripteurs, l’Assemblée Générale des actionnaires de la SCPI pourra décider la constitution et la donation d’un fonds de rachat d’actions destiné à favoriser la liquidité du marché boursier.
Des investissements immobiliers qui répondent à de nombreux objectifs
Les investisseurs savent que l’investissement immobilier est un placement à long terme qui répond aux objectifs suivants :
- Faites fructifier votre patrimoine avec l’effet de levier d’un prêt hypothécaire, ce qui est encore plus intéressant dans un contexte de taux d’intérêt bas.
- Ajouter un revenu supplémentaire (immédiat ou futur).
- Répartissez votre patrimoine sur des actifs tangibles.
- Réduction d’impôt (si l’investissement est éligible à la défiscalisation)
Investir en SCPI, c’est pareil !
Accumulez du capital et générez des revenus complémentaires avec les SCPI
Les parts de SCPI peuvent être achetées à crédit pour 30 000 euros. En raison d’un crédit amortissable ou d’un bon crédit. Les durées les plus courantes sont de 10 et 15 ans. Certaines banques acceptent des conditions de crédit allant jusqu’à 20 ans, voire 25 ans très spéciaux. Ce type de financement crée un capital immobilier tout en ajoutant des revenus futurs supplémentaires (par exemple pour la retraite).
Cela peut également être utilisé pour investir dans le démembrement de propriété en réaffectant l’épargne disponible sans recourir à des prêts. Ensuite, nous avons évoqué l’investissement en nue-propriété d’actions SCPI. Dans ce cas, les investisseurs peuvent bénéficier d’une décote sur le prix unitaire, jusqu’à 36% de sa valeur.
Exemple d’investissement en démembrement temporaire
Prenons l’exemple d’une SCPI, le prix de souscription est de 205 EUR/part, et grâce à cette SCPI, le partenaire a gagné 12 EUR/part l’année dernière, payés en versements trimestriels (soit 3 EUR par part) trimestriel et par part).
Dans cet exemple, supposons une remise sur bande de 5 ans de 22 % et une remise sur bande de 10 ans de 35 %.
Exemple sur 5 ans :
Prix d’achat d’une action = 205 EUR – 22 % = 159,90 EUR.
Ainsi, pour l’achat de 200 actions, l’investisseur souscrit pour 31.980 EUR. S’il en détient la pleine propriété, le montant de souscription pour le même nombre d’actions s’élèverait à 41 000 euros. La cession de 5 ans signifie que l’investisseur n’a aucun revenu et ne peut pas vendre sa participation pendant cette période. Cinq ans après, il peut :
Soit vendre ses actions au cours de pleine propriété en vigueur, ou décider de les laisser percevoir les revenus (200 x 12 EUR par an = 2400 EUR). Si l’investisseur décide de conserver la participation, il bénéficiera de l’effet multiplicateur des revenus générés. En effet, grâce à la décote, il a pu souscrire 200 actions au capital de 31 980 euros.
S’il souscrit intégralement ces actions à 205 euros, il ne pourra acheter que 156 actions (31 980 / 205 euros = 156). Le revenu perçu n’est que de 156 x 12 EUR = 1 872 EUR. Grâce à la décote, les investisseurs ont pu augmenter leur loyer immobilier de 528€ par an, soit +28,20% !
Rappel : Si les actions sont cédées au bout de 5 ans, les gains actualisés ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. En effet, elle n’est pas considérée comme une plus-value immobilière.
Exemple d’investissement SCPI – Crédit
Gardons le même SCPI que l’exemple précédent.
Un investisseur souscrit 500 actions, soit 102 500 euros, et le revenu trimestriel est de (12 euros x 500 actions) / 4 trimestres = 1 500 euros. Le projet est financé à 100% par la banque. Le loyer de la SCPI est versé trimestriellement sur un compte bancaire séparé des autres comptes du ménage, avec des mensualités prélevées sur ce même compte.
Le prêt est remboursable sur 15 ans.
Hypothèses de financement :
- Taux d’emprunt = 2,05 %
- Assurance = 0,20 %
- TMI (tranche marginale d’imposition) pour les foyers fiscaux = 30%
- Revalorisation du prix unitaire d’extraction (ou prix de vente) : 1% par an
- Augmentation de loyer : 0%
- Coût d’acquisition SCPI : 12% inclus dans 205 EUR
L’opération dure 15 ans :
- Cash-flow mensuel moyen (net d’impôts) = – 362 EUR (sur toute la période d’exploitation)
- Valeur de l’action en fin d’exploitation = 103 326 EUR
- Loyer trimestriel (revenu supplémentaire perçu) = 1 500 EUR (pour participation aux remboursements mensuels du prêt, réduisant ainsi la charge de travail mensuelle)
- Plus-value nette d’exploitation sur cession d’actions = 40.630 EUR
- TRI des transactions = 6,30 %
Le gain net d’exploitation correspond à la différence entre l’épargne cumulée versée sur toute la durée d’exploitation (soit 15 ans) moins la valeur d’apport de 500 actions.
Réduire les impôts avec la SCPI
Comme pour tout investissement immobilier, des alternatives fiscalement optimisées existent. L’impôt sur les revenus fonciers des résidents fiscaux français est tel que certains contribuables peuvent être imposés sur les revenus fonciers en fonction de leur tranche marginale d’imposition.
Ensuite, plusieurs options s’offrent à eux :
- Investissez dans la SCPI européenne et bénéficiez des avantages fiscaux offerts par les conventions fiscales internationales.
- Investissez dans des SCPI fiscales et bénéficiez des allègements ou réductions d’impôts existants en France (Loi Pinel, Loi Denormandie, Loi Malraux et Déficit Foncier).
- Investissez dans une SCPI d’assurance-vie pour augmenter votre épargne dans un cadre d’assurance-vie fiscalement avantageux.
Pour protéger les épargnants souhaitant investir dans la SCPI, les régulateurs ont construit un certain nombre de règles à travers différents textes. Toutes les SCPI respectent les mêmes règles de fonctionnement, que les gestionnaires doivent respecter strictement sous peine de sanctions.
Quels textes régissent les investissements en actions SCPI ?
Tout d’abord, le plus important pour investir dans une SCPI est de devenir associé d’une société civile immobilière qui, contrairement à la SCI familiale, pourra proposer ses actions au public. On parle d’une offre publique. Par ailleurs, en tant que société civile, la SCPI est soumise aux articles 1845 et suivants du Code civil. Il est également un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (Directive 2011/61/UE relative aux gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) réglementée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). De plus, en tant que FIA, la SCPI est régie par :
Le code monétaire et financier (articles L. 214-114 et suivants et R. 214-155 et suivants). Les dispositions générales de l’AMF (plus précisément les articles 422-223 et suivants) et la directive DOC-2019-04 élaborée par l’AMF.
Sur le plan comptable, il s’applique également :
Plan comptable des SCPI : Règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 ;
et la charte de déontologie de la SCPI et de sa société de gestion du 13 juin 2001.
Qui peut mettre en place et gérer une SCPI ?
Les SCPI doivent être administrées par une société de gestion agréée par l’AMF. Pour vérifier que la société de gestion est bien agréée par l’AMF, vous pouvez consulter le registre GECO.
Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit fournir des garanties suffisantes sur son organisation, ses moyens physiques et humains ainsi que sur ses ressources financières (capital social minimum et fonds propres), la bonne réputation et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser qu’avant de créer et de commercialiser une SCPI, toute société de gestion doit soumettre un projet à l’AMF pour obtenir un visa qui ne peut être délivré que par l’AMF, la SCPI étant exploitée par le Code des changes et financier comme un fonds ouvert aux non – investisseurs professionnels. Le capital social de la SCPI est égal ou supérieur à 760 000 euros.
Une SCPI peut-elle contracter des dettes ?
La SCPI pourra choisir de recourir à un emprunt pour financer certaines de ses acquisitions, sous réserve de ses statuts. Cependant, ils doivent rester dans les limites prescrites par la réglementation. Typiquement, le plafond est de l’ordre de 15% à 30% du capital de la SCPI. Quelques rares SCPI ont un plafond d’endettement légal de 40% de leur capital. Toutefois, le montant de l’engagement déterminé par l’assemblée générale doit être proportionné à la capacité de remboursement de la SCPI, sur la base de ses revenus normaux d’emprunts et de dettes, et à sa capacité à prendre des engagements pour faire face à des acquisitions.
Pour conclure, les SCPI sont d’excellents moyens d’investissement immobiliers, elles présentent de nombreux avantages face à l’immobilier direct : pas de recherche de locataire, de gestion locative, de recherche de biens immobiliers, de réparations… Tout est simplifié et géré pour vous, l’investisseur n’a qu’à placer son argent et encaisser les revenus trimestriels. De plus les SCPI présentent l’autre avantage de la diversification des investissements, les locaux détenus sont variés tant géographiquement que dans leur utilisation, diluant ainsi tout risque.