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La SCI est-elle la solution des investisseurs rentables ?

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Je suis (très) régulièrement sollicité par des investisseurs qui souhaitent acheter de l’immobilier par le biais d’une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Les SCI sont des sociétés civiles immobilières. Contrairement à une société commerciale traditionnelle, la SCI a pour vocation de gérer un patrimoine immobilier.

Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés et apporter un capital à la création. Rien n’empêche ensuite les associés de demander à une banque de financer une opération immobilière à crédit (c’est même recommandé si leur objectif est de se constituer du patrimoine immobilier sur le long-terme).

La SCI est un véhicule puissant pour acheter de l’immobilier. Mais elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Loin de là.

Contourner l’indivision avec une SCI

Une SCI permet aux associés de contourner le principe de l’indivision.

En achetant un bien immobilier à plusieurs et en direct, le patrimoine immobilier n’est pas protégé : il suffit qu’un seul des indivisaires veuille revendre pour que le bien soit mis en vente. Et que les autres investisseurs soient d’accord ou non.

Et comme vous le savez, revendre vite, c’est souvent mal vendre… et donc perdre de l’argent.

Les associés d’une SCI ne possèdent pas directement le(s) bien(s) immobilier(s). Ils possèdent des parts de la société et c’est la SCI qui possède les biens immobiliers.

Sans décision collective, impossible de revendre un bien immobilier détenu par la SCI.

Si l’un des associés souhaite partir, il devra revendre ses parts aux associés restants ou à une personne extérieure à la SCI.

La SCI protège donc le patrimoine immobilier des co-investisseurs.

Mais ce n’est pas tout.

La SCI rend le patrimoine immobilier liquide

Une SCI permet également de rendre un patrimoine immobilier liquide.

Si vous possédez une maison, difficile de vendre ou de céder une partie de la maison. C’est généralement tout ou rien.

En achetant cette même maison par le biais d’une SCI, vous détenez un nombre de parts (plusieurs centaines ou milliers par exemple) de la SCI que vous pourrez ensuite revendre ou céder. Vous aurez ainsi la possibilité de céder 1%, 5%, 50% ou 90% de la détention du bien.

Pourquoi utiliser une SCI dans le cadre d’une transmission ?

Ces deux caractéristiques sont très avantageuses dans le cadre de la transmission.

En effet, lors de la succession, les héritiers du défunt se retrouvent en indivision sur les biens immobiliers transmis.

Si un seul des héritiers souhaite revendre ?

Tout le monde doit revendre.

En héritant de parts de SCI, le patrimoine familial est ainsi préservé.

Et le deuxième avantage du vivant de l’investisseur ?

Transmettre progressivement le patrimoine.

Imaginez Pascal, veuf de 62 ans qui souhaite transmettre deux appartements de 200 000€ chacun à ses deux enfants.

Il bénéficie d’un abattement de 100 000€ sur les frais de transmission par enfant et tous les 15 ans.

S’il transmet un appartement par enfant, il devra donc payer des frais sur 2 x (200 000€ – 100 000€) = 200 000€, soit environ 40 000€ !

Aïe.

A présent, Pascal créé une SCI pour y mettre ses deux appartements.

Il cède très exactement 25% des parts de sa SCI à ses enfants. C’est-à-dire 25% x 400 000€ = 100 000€. Il ne paiera donc pas de frais de transmission et pourra recommencer l’opération dans 15 ans.

Pascal aurait très bien pu aider ses enfants à se créer du patrimoine avec un crédit immobilier.

  1. Il créé une SCI avec ses enfants avec un apport minimal.
  2. Il utilise sa capacité d’emprunt pour acheter un bien immobilier à crédit (bien utile si ses enfants qui ne peuvent pas emprunter).
  3. Lui et ses enfants injectent éventuellement de l’argent dans la SCI pour compenser un effort d’épargne de quelques centaines d’euros par mois.
  4. 20 ans plus tard, ses enfants associés dans la SCI possèdent un bien immobilier et le crédit est remboursé. Ils peuvent revendre le bien s’ils le souhaitent ou percevoir des revenus complémentaires.

En couplant les SCI et l’effet de levier du crédit, on donne donc un sérieux coût de pouce à ses enfants. Avec un coût dérisoire par rapport au patrimoine créé !

La SCI et la fiscalité

Ça y est, j’y viens.

Je vais (enfin) vous parler de la SCI et de la fiscalité.

Car je ne vous cache pas que c’est bien souvent la raison pour laquelle on me parle si souvent de la SCI :

Est-ce que la SCI permet de réduire la fiscalité immobilière ?

Non.

Car la SCI est « transparente » fiscalement. Par conséquent, la fiscalité est la même entre une détention en direct ou par le biais d’une SCI.

Il existe cependant une exception : la SCI à l’option à l’IS (impôt sur les sociétés)

Cette option vous permet de bénéficier d’une fiscalité propre aux sociétés commerciales. Vous allez ainsi comptabiliser des amortissements qui permettront de baisser la fiscalité de vos loyers.

MAIS : ce montage dissocie le patrimoine des associés et de la SCI. Si les associés veulent percevoir des revenus, ils seront lourdement fiscalisés par la suite. Sans compter que la fiscalité sur les plus-values est très lourde et que les frais de comptabilité sont plus importants qu’une SCI classique.

Bref, à manier avec précaution et dans des cas très particuliers.

Bonus : vous avez (ou projetez d’avoir) beaucoup d’immobilier ?

Très bonne idée.

Le crédit immobilier vous aidera à vous construire beaucoup d’immobilier.

En revanche, n’oubliez pas que l’immobilier est peu « liquide ».

Un logement ne se revend pas en un claquement de doigts (même si le bien est situé place Vendôme).

Et donc ?

Cela pose un problème en cas de décès (personne n’est immortel).

Les héritiers devront notamment payer des frais de succession. Si le défunt n’avait pas prévu suffisamment de liquidités pour financer ces frais, les héritiers seraient contraints de revendre le patrimoine immobilier rapidement. Et très probablement dans de mauvaises conditions (vous avez probablement déjà eu connaissance de vente de biens bradés issus de succession).

Il suffit de reprendre l’exemple précédent de Pascal…

Existe-t-il une solution ?

Oui : la prévoyance individuelle qui est une solution d’assurance pour couvrir ce risque (je fais des bilans de prévoyance si besoin).

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