La question de la création d’une SCI revient régulièrement parmi les investisseurs ou les propriétaires immobiliers. En effet, la majorité des personnes pensent que la création d’une SCI permettra de faciliter la gestion, la transmission ou la fiscalité immobilière.

Si cela est vrai dans certains cas, cela peut être aussi une grave erreur dans la majorité des situations, notamment si le régime d’imposition n’est pas adéquat. Nous voyons ensemble comment choisir le régime d’imposition de sa société civile immobilière (SCI).

choisir sci ir ou is

La SCI à l’IR comme outil de transmission

La SCI à l’impôt sur les revenus est dite fiscalement transparente. Par conséquent, la fiscalité des associés est identique qu’ils soient propriétaire en nom propre du bien immobilier ou via SCI à l’IR.

Il n’existe donc aucun bénéfice fiscal à être actionnaire d’une SCI à l’IR par rapport à une acquisition en direct du bien immobilier.

La majorité des SCI à l’IR exploitent des biens immobiliers en location nue et génèrent donc des revenus fonciers. Chaque associé devra donc appliquer sa quote-part aux revenus fonciers pour déterminer le montant à déclarer à l’administration fiscale. En cas de déficit foncier, les associés pourront imputer de leur revenu global la part du déficit foncier réalisé.

A la revente, la fiscalité est identique à la détention de l’immeuble en nom propre. L’associé verra l’imposition (et les contributions sociales) de sa plus-value abattue selon la durée de détention (abattement total au bout de 30 ans).

Au-delà de la fiscalité, l’avantage principal de la SCI à l’IR est de contourner les inconvénients de l’indivision. En effet, lorsque plusieurs personnes veulent s’associer pour acquérir un bien immobilier, elles recourent par défaut à l’indivision. Dans ce cas, l’immeuble ne pouvant être « divisé » physiquement, il est possédé comme « un tout ». Cela signifie qu’en cas de revente par l’un des indivisaires, la revente du bien en totalité est obligatoire.

Dans un montage de SCI à l’impôt sur les revenus, c’est la société qui détient l’immeuble et les associés ont des parts de ladite société. Par conséquent, si l’un des associés souhaite revendre, ce sont ses propres parts qu’il devra céder à un tiers.

Dans le cas d’une transmission (donation ou succession), le montage de la SCI à l’IR est très intéressant puisqu’il permet d’une part, de commencer à céder une partie de son patrimoine immobilier à ses futurs héritiers. D’autre part, le parc immobilier ne sera pas en indivision parmi les héritiers. Le patrimoine immobilier familial sera donc mieux protégé d’une éventuelle dilapidation lors de la succession.

Enfin, la comptabilité d’une SCI à l’IR n’est pas obligatoire mais les formalités d’une société devront être respectées (assemblée générale etc.).

La SCI à l’IS pour optimiser sa fiscalité

La SCI à l’IS présente des avantages fiscaux au premier abord. La société est fiscalement opaque car disjointe du patrimoine des associés contrairement à la SCI à l’IR.

Le premier avantage est de pouvoir amortir comptablement le bien immobilier. Cela veut dire qu’en phase d’exploitation, les charges de la société vont augmenter et le résultat comptable sera donc amoindri. La fiscalité en sera donc réduite.

Le taux d’imposition est également plus faible que celui de l’impôt sur le revenu. Les 38 120 premiers euros sont imposés à 15% (puis à 33,33%). Notez qu’il est possible de déduire fiscalement la rémunération du gérant de la SCI.

En revanche, les amortissements ne seront pas réintégrés à la valeur de cession (comme c’est le cas du statut LMNP). L’assiette taxable des plus-value sera donc fortement augmenté. De plus, vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement de l’impôt sur les plus-value selon la durée de détention. Ce que vous avez gagné d’une part (lors de l’exploitation du bien immobilier), vous le perdez de l’autre (à la sortie).

La fiscalité reste basse tant que vous laissez les bénéfices dans la société. Si vous souhaitez vous rémunérer en tant qu’associé, vous allez devoir distribuer un revenu sous forme de dividende. Dans ce cas, vous serez fiscalisé à la flat tax de 30% (ou à votre TMI et contributions sociales si plus avantageux après abattement de 40% du montant des dividendes).

Bien que l’appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire, vous devez tenir une comptabilité en suivant le plan comptable général. Vous devrez, en outre, produit le bilan, le compte de résultat et la récapitulation des amortissements, immobilisations, provisions, créances et dettes.

L’option de la SCI à l’IS

L’impôt sur les sociétés est un choix fiscal optionnel. Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Cela signifie que les détenteurs des parts sociales de la SCI sont libres ou non de choisir l’imposition à l’IS. Ce choix est irrévocable. En revanche, il est couramment admis que si les recettes commerciales de la société dépassent 10% du chiffre d’affaires total, la SCI doit être déclarée à l’IS.

Utiliser une SCI pour exploiter des appartements en meublé (activité commerciale) implique donc le choix de l’option à l’IS. En découle donc toutes les conséquences fiscales de la SCI à l’IS.

Dans quels cas investir avec une SCI à l’IS ?

La SCI à l’impôt sur les sociétés peut être une excellente idée dans les cas suivants :

  • Investissement à très long terme : car plus l’horizon est élevé, plus l’investisseur est fiscalisé !
  • Objectif de capitalisation : les dividendes étant taxés, il faut conserver les revenus générés dans la société, voire les réinvestir dans une nouvelle acquisition ;
  • Faible potentiel de revalorisation du bien immobilier : les plus-value sont fortement fiscalisées. Vous serez donc pénalisé en investissant dans un bien immobilier dont la valeur augmente régulièrement. Préférez donc les bâtiments industriels ou les immeubles dans des secteurs ruraux par exemple.