Investir dans l’immobilier par le biais d’une société procure des avantages mais également des inconvénients. Classiquement, ce type de société s’appelle une Société Civile Immobilière (SCI).

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Définition de la SCI

Une SCI est une société civile immobilière. Il s’agit d’une société par laquelle plusieurs personnes s’associent afin de mettre en commun des biens immobiliers et de les gérer ensemble : acheter, revendre, louer et entretenir le parc immobilier.

Le fonctionnement de la SCI

Les associés de la SCI désignent un gérant qui représente la SCI. Les statuts de la SCI définissent l’étendu des pouvoirs de ce gérant.

Les associés disposent d’un droit de vote pour s’impliquer dans les décisions de la société, comme l’achat d’immeubles, leur revente ou tous les actes de gestion locative.

Chaque associé à une quote-part de vote, proportionnel au capital qu’il a apporté dans la société.

Les statuts sont suffisamment souples pour définir les conditions de vote.

Une SCI est au moins constituée de deux associés.

La SCI pour contourner le problème de l’indivision

Lorsque plusieurs personnes veulent s’associer entre elles pour acquérir un bien immobilier (ou dans le cas d’une succession), elles doivent gérer ensemble le bien immobilier en indivision.

Le risque de l’indivision est le blocage dans certaines situations. En effet, le bien étant indivis, si l’une d’entres elles souhaitent vendre par exemple, les autres ne pourront s’y opposer.

La SCI contourne cette difficulté car le bien est la propriété de la société. Si un des associés souhaite se détacher de la SCI, il ne pourra pas imposer la vente du ou des immeubles. Il devra vendre ses parts.

A noter que les statuts peuvent prévoir les conditions de revente des parts et laisser la priorité de rachat aux associés afin d’éviter de faire entrer un étranger dans la société.

La fiscalité

La fiscalité est différente selon l’option d’imposition choisie à l’IR ou à l’IS.

L’imposition à l’IR

Il s’agit du cas le plus courant car c’est l’option par défaut.

La société est dite fiscalement transparente et les associés sont imposés sur leur foyer fiscal et sur les loyers et plus-value au prorata de leur quote-part. Le taux d’imposition est la TMI du foyer fiscal.

Il bénéficie donc des avantages fiscaux des particuliers, notamment en cas de revente. En effet, les particuliers peuvent appliquer des abattements en fonction de la durée de détention de l’immeuble.

L’imposition à l’IS

Les différences fiscales sont importantes si la société décide d’être imposée à l’impôt sur les sociétés.

Elle peut amortir le bien immobilier et donc augmenter les charges dans son compte de résultat. Par conséquent, elle diminue son imposition annuelle.

En revanche, elle augmente mécaniquement son impôt sur la plus-value. Ces derniers ne pourront pas bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention comme peut l’être un particulier.

Le taux d’imposition est de 15% jusqu’à 38 120€, puis de 33,33% au-delà. Si elle décide de distribuer ses bénéfices à ses associés, ces derniers devront également supporter une imposition propre sur les dividendes.

Contrairement à une SCI à l’IR, l’apport d’un bien dans une SCI à l’IS est assimilé à une vente et doit donc supporter des droits d’enregistrement.

Enfin, une SCI qui a une activité commerciale, comme l’exploitation de biens immobiliers en meublés, doit obligatoire être assujetti à l’IS.

La transmission et la succession de ses biens immobiliers

La SCI est adaptée pour transmettre ses biens immobiliers. En effet, un associé peut diviser son patrimoine immobilier en autant de fractions qu’il y a de parts sociales.

Cela permet donc de transmettre une fraction de son patrimoine aux personnes de son choix et de manière progressive dans le temps.

Les parts de SCI peuvent être démembrées. Un associé peut donc conserver l’usufruit de ses parts sociales de SCI et faire une donation de son vivant de la nue-propriété.

A son décès, le bénéficiaire recevra l’usufruit des parts. Ce montage permet donc de diminuer les frais de succession.

 

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