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SCPI Cœur de Régions : avis, conseil, investir 

La SCPI Cœur de Régions est une SCPI qui a de nombreux atouts et qui attire de plus en plus d’investisseurs, notamment en raison de son taux de rendement élevé qui dépasse les 6%. 

Elle a été conçue avec une approche distincte, adoptant une stratégie opportuniste qui lui a permis d’atteindre de tels chiffres. Cependant, comme toute autre forme d’investissement, elle présente à la fois des avantages et des inconvénients que nous allons voir dans cet article. 

SCPI Cœur de Régions

Créée en 2018 par Sogénial Immobilier, la SCPI Cœur de Régions se distingue en investissant principalement dans les régions françaises.

Sa spécialisation couvre des actifs tels que des bureaux et des locaux commerciaux, ce qui lui offre une diversification géographique et sectorielle. 

Dans cet article, nous explorerons en profondeur la SCPI Cœur de Régions, sa stratégie, ses avantages, ses inconvénients et comment y investir. 

Caractéristiques générales de la SCPI Cœur de Régions 

Nous vous présentons les principales caractéristiques de la SCPI Cœur de Régions : 

  • Type de SCPI : SCPI de Rendement 
  • Secteur : Diversifié 
  • Forme de Capital : Variable 
  • Date de Création : Novembre 2018 
  • Prix d’une Part : 664 € 
  • Valeur de reconstitution :  
  • Taux de distribution 2022 : 6,40% 
  • Capitalisation Totale : 275,5 M€ 
  • Délai de Jouissance : 1er jour du sixième mois suivant la date de souscription (5 mois de carence) 
  • Montant Minimum de Souscription : 2594 € (soit 4 parts) 
  • Frais de Souscription : 12% du montant souscrit 
  • Frais de Gestion : 12% des loyers encaissés et des produits financiers 
  • Taux d’Occupation Financier : 96%, ce qui indique un taux élevé d’occupation des biens détenus par la SCPI. 
  • Report à Nouveau (RAN) : 43 jours, une mesure du délai entre l’encaissement des loyers par la SCPI et leur redistribution aux associés. 

La SCPI Cœur de Régions est bien établie avec une capitalisation importante, et sa structure de frais est transparente. Le taux d’occupation élevé indique une gestion efficace des actifs et une demande robuste pour les propriétés détenues. 

Le patrimoine de Cœur de Régions 

Comme le suggère son nom, cette stratégie repose majoritairement sur une distribution centrée sur les régions. Cependant, la proportion d’actifs en Île-de-France a connu une hausse notable, passant de 14% à 24%

Source : bulletin trimestriel 2T2023 

À titre illustratif, des bureaux ont été acquis à Croissy-sur-Seine en juin 2023, couvrant une superficie de 1 223 m², destinés au locataire Vtech, avec un rendement de 6,82%. 

De manière générale, Cœur de Régions possède un portefeuille diversifié et compte parmi ses locataires des entités solides telles que Société Générale, Pôle Emploi, MacDonald’s ou encore Arkéa, membre du groupe Crédit Mutuel. 

La SCPI est exposée sur des secteurs différents : bureaux, activités et commerces. 

Source : bulletin trimestriel 2T2023

L’évolution du dividende et du prix de part 

Les dividendes ont augmenté ces dernières années, passant de 6,27% en 2022 à 6,40% en 2022

Le prix de part de la SCPI Cœur de Régions est régulièrement réévalué au gré de l’évolution du prix de l’immobilier. La part a été réévaluée de 7,1% en 5 ans

Source : Bulletin trimestriel 2T2023

Pourquoi investir dans la SCPI Cœur de Régions ? 

La stratégie opportuniste

La SCPI Cœur de Régions adopte une stratégie opportuniste pour maximiser le rendement pour ses investisseurs. Cette stratégie a joué un rôle crucial dans la réalisation d’un taux de rendement au-dessus de 6%

La pierre angulaire de cette stratégie est une sélection stricte et opportuniste des actifs. L’objectif est d’atteindre un équilibre entre un taux de rendement attrayant et un risque sécurisé.

Cela montre l’engagement de la SCPI à fournir des rendements solides tout en protégeant le capital des investisseurs. 

La SCPI Coeur des régions s’engage à fournir des rendements solides

Plus spécifiquement, la SCPI Cœur de Régions investit dans les régions françaises en privilégiant des actifs immobiliers de qualité. Elle vise des propriétés qui offrent non seulement un rendement stabilisé mais également un potentiel de valorisation à long terme.

La diversité du portefeuille immobilier

Le choix d’investir en province est stratégique. L’immobilier tertiaire dans ces régions est diversifié, en croissance, et présente de nombreuses opportunités. 

La SCPI Cœur de Régions vous offre une opportunité d’investissement dans l’immobilier d’entreprise et de commerce. Elle présente un portefeuille immobilier diversifié, tant en termes de types d’actifs (comme les commerces, les bureaux et autres activités) qu’en termes de localisation géographique.

Cette diversité s’étend également à ses locataires, offrant une variété tant sur le plan locatif que sectoriel. 

☝️ L’avantage majeur de cette SCPI est la mutualisation des risques, typique des investissements collectifs. De plus, l’accès à Cœur de Régions est facilité, nécessitant seulement un investissement minimum de 4 parts, offrant ainsi des revenus complémentaires potentiels. 

Cœur de Régions est idéal pour ceux qui cherchent à : 

  • Bâtir ou diversifier leur patrimoine immobilier à leur propre rythme, tout en déléguant la gestion à un expert immobilier agréé. En échange de cette expertise, une commission de gestion est perçue. 
  • Augmenter leurs revenus. Les revenus potentiels à percevoir sont décidés chaque année lors de l’Assemblée Générale. 
  • Planifier la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers. 

Quelle est la stratégie de la SCPI Cœur de Régions ? 

En quoi la stratégie de Sogénial sur Cœur de Régions est intéressante ?

Nous allons répondre à cette question. 

Les investissements dans les grandes villes régionales ont récemment atteint des sommets sans précédent sur la décennie en cours. Alors que l’Île-de-France est dominée par l’investissement tertiaire, la diversité des actifs, que ce soit en termes de localisation ou de type, est le fer de lance des régions. 

C’est précisément cette diversité que recherchent activement les investisseurs. Bien que l’immobilier tertiaire en Île-de-France se démarque, les opportunités régionales, notamment pour les bureaux, ne sont pas à négliger. 

Il est à noter qu’il y a une pénurie d’immobilier neuf dans les régions. En moyenne, seuls 23% des nouveaux biens sont disponibles.

Les grandes villes offrent un peu plus de choix, avec une moyenne de 27%, tandis que les villes secondaires sont à 14%.

De manière similaire, pour l’immobilier de seconde main, les grandes villes ont une disponibilité de 47% contre 72% pour les villes secondaires. Montpellier se distingue avec des propriétés de haute qualité. 

👀 Cette pénurie de biens neufs et la prévalence de propriétés obsolètes peuvent freiner les transactions. Cependant, les propriétés neuves ou récemment rénovées sont rapidement louées. 

Les investisseurs devraient se concentrer sur ces marchés car ils offrent une demande stable et des rendements élevés. Pour dynamiser ces marchés, il est essentiel de répondre aux besoins des utilisateurs. 

Il est également judicieux d’envisager des investissements en dehors des principaux centres urbains. De nombreuses opportunités existent, qu’il s’agisse d’immobilier d’entreprise, de commerce, d’hôtellerie ou de logement.

Les marchés régionaux

Les marchés régionaux peuvent être classés en deux catégories basées sur la taille : ceux qui louent plus de 80 000 m² par an et ceux qui louent moins. 

Quatre villes se démarquent : Lyon, Lille, Toulouse et Aix-Marseille, suivies de Bordeaux, Rennes et Nantes. Sur ces marchés, les rendements varient entre 5,30% pour Lyon et 6,10% pour Aix/Marseille.

Cependant, la forte compression des rendements devrait encourager les investisseurs à explorer d’autres marchés tels que Montpellier, Grenoble, Metz, Nancy et Tours. 

La SCPI Cœur de Régions se concentre sur les investissements régionaux, en ciblant principalement des biens avec un rendement stable et une valorisation à long terme.  

En diversifiant les investissements, elle vise à minimiser le risque pour les investisseurs. Elle privilégie également les biens de petite taille pour réduire davantage le risque. 

Comme tout investissement, il existe des risques associés, tels que la perte en capital ou les fluctuations du marché. 

Les avantages de la SCPI Cœur de Régions 

  • Taux de rendement supérieur : Avec un rendement de plus de 6%, elle offre un bon retour sur investissement par rapport à d’autres formes d’investissement. 
  • Diversification géographique : En investissant principalement dans les régions françaises, elle offre une diversification géographique importante. 
  • Taux d’occupation record : le taux d’occupation financier est de plus de 97% et le taux d’occupation physique proche des 100%, en croissance ces dernières années.

Les inconvénients de la SCPI Cœur de Régions 

  • Les frais de souscription un peu élevés : pour Cœur de Régions sont légèrement supérieurs à ce que l’on observe habituellement : 12% TTC.
  • Les frais de gestion important : Il est à noter que les frais de gestion sont légèrement au-dessus de la norme (12% par rapport à une moyenne de 11%). 
  • Le report à nouveau (RAN) : il se situe légèrement en de çà de ce que l’on trouve couramment. Le patrimoine immobilier de Cœur de Régions étant assez récent, cela nous semble néanmoins cohérent. 
  • La diversification à améliorer : En ce qui concerne la diversification, la SCPI est un peu “légère” avec un total de 64 immeubles et 103 locataires. 

Comment investir dans la SCPI Cœur de Régions ? 

La SCPI Cœur de Régions, gérée par Sogenial Immobilier, représente une opportunité séduisante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant d’une approche stratégique robuste. 

Comprendre la SCPI Cœur de Régions avant d’investir 

Avant tout investissement, il est essentiel de bien comprendre le produit.

La SCPI Cœur de Régions se caractérise par son investissement indirect en immobilier d’entreprise et de commerce.

Elle mise sur une diversification tant au niveau des actifs (commerces, bureaux, activités) que géographique et locatif.

Avec un rendement de plus de 6%, elle offre un bon retour sur investissement par rapport à d’autres formes d’investissement. 

Modalités d’investissement 

L’accès à la SCPI Cœur de Régions est relativement simple. L’investissement minimum requis est de 4 parts. Cela signifie que les investisseurs peuvent commencer à diversifier leur portefeuille immobilier sans avoir à mobiliser une somme conséquente. 

Vous pouvez investir : 

  • En pleine-propriété pour obtenir des revenus réguliers 
  • En nue-propriété pour acheter à prix décoté et ne pas être imposé sur vos nouveaux revenus 
  • À crédit pour vous construire un patrimoine immobilier solide sur le long-terme 

Les avantages 

Un des grands atouts de cet investissement est la mutualisation des risques. Cela permet de réduire le risque de perte en capital en diversifiant les types d’actifs, les locataires et les emplacements géographiques.

De plus, la gestion est confiée à Sogenial Immobilier, une société de gestion de portefeuilles expérimentée, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier de l’expertise et du savoir-faire de professionnels du secteur. 

Les points à considérer avant d’investir 

Comme pour tout investissement, il y a des risques associés. Il est donc crucial de bien comprendre ces risques avant de prendre une décision.

Dans le cas de la SCPI Cœur de Régions, les risques incluent la perte en capital, les variations des marchés immobiliers, et le risque lié à l’absence de garantie de remboursement du capital investi. 

Procédure d’Investissement 

Une fois que vous avez décidé d’investir, la procédure est assez simple. Rapprochez-vous de nous pour être conseillé et accompagné dans vos démarches de souscription. 

Vous devrez remplir un formulaire de souscription et fournir les documents nécessaires pour valider la souscription. 

Quelques exemples d’investissements de la SCPI Cœur de Régions 

Centrakor de Reims 

Centrakor est un magasin de décoration et de cadeaux situé en périphérie de Reims. 

Société Générale à Clermont-Ferrand 

La SCPI Cœur de Régions loue ses locaux de Clermont-Ferrand à la Société Générale, grand groupe bancaire que l’on ne présente plus. 

Qui est Sogenial, le gérant de la SCPI Cœur de Régions ? 

Chiffre clés : 

  • 1 milliars d’euros d’encours brut sous gestion 
  • 250 immeubles 
  • 739 locataires 
  • 424 000 m2 gérés 
  • 36 millions d’euros de loyer 

La société Sogenial Immobilier, responsable de la gestion de la SCPI Cœur de Régions, est une entité indépendante spécialisée dans la gestion de portefeuilles. 

Elle a reçu l’agrément de l’AMF en 2012 sous le numéro 12000026. 

Bénéficiant de l’expertise et des connaissances approfondies en immobilier et en finances de ses actionnaires et dirigeants, la société a acquis une solide réputation. 

Depuis 40 ans, elle se consacre à la gestion de fonds immobiliers, incluant 5 Club Deals, 9 OPPCI, 1 SLP, 1 FPCI, 1 FCPR, une SICAV-SIF de droit luxembourgeois et trois SCPI (Cœur de Ville, Cœur de Régions et Cœur d’Europe). 

Ces fonds, qui représentent un encours sous gestion brut de plus de 803 millions d’euros, sont majoritairement investis dans l’immobilier d’entreprise en France et à travers l’Europe. 

Quelques jalons marquants de l’histoire de Sogenial Immobilier : 

  • En 2013, l’AMF a accordé à Sogenial l’autorisation pour la SCPI Cœur de Ville. 
  • En 2014, elle a été désignée première entité de gestion SCPI à obtenir l’agrément AIFM. 
  • En 2018, Sogenial a introduit la gestion d’OPPCI, la création et la gestion de Clubs-deals immobiliers, ainsi que la SCPI Cœur de Régions. 
  • En 2019, elle a lancé l’OPPCI France Régions Opportunités, ouvert aux investisseurs disposant d’au moins 100 000€. 
  • En 2021, le lancement de la SCPI Cœur d’Europe. 

Les questions fréquentes sur la SCPI Cœur de Régions 

Pourquoi investir dans la SCPI Cœur de Régions ? 

En 2018, la société de gestion Sogenial Immobilier a lancé Cœur de Régions, une SCPI à capital variable.

Ses performances exceptionnelles en 2022 ont abouti à un impressionnant Taux de Distribution de 6,4%.

Cette performance remarquable a propulsé cette SCPI diversifiée parmi les meilleures de l’année 2023. 

Quel est le patrimoine immobilier de la SCPI Cœur de Régions ? 

Cœur de Régions est une SCPI qui se positionne stratégiquement pour investir dans des biens immobiliers offrant un rendement stable et une valorisation à long terme.

Elle diversifie ses investissements en fonction des opportunités, ce qui se reflète dans sa répartition sectorielle au 31 décembre 2022 : 

Cette SCPI se concentre principalement sur le marché français, avec une préférence marquée pour les régions. Une partie de son patrimoine se trouve également en Île-de-France (hors Paris).

Pour garantir une rentabilité solide, Cœur de Régions mise sur des zones dynamiques avec des baux à long terme, ce qui contribue à réduire le risque locatif. 

Comment investir des parts de la SCPI Cœur de Régions ? 

Lorsque vous souhaitez investir dans des parts de SCPI et commencer à générer des revenus locatifs, vous avez plusieurs options d’investissement à votre disposition. 

Vous pouvez opter pour un achat au comptant, un financement à crédit, intégrer ces parts dans votre contrat d’assurance-vie, ou encore choisir le démembrement en bénéficiant soit de la nue-propriété, soit de l’usufruit.

Ces différentes méthodes vous offrent des avantages et des possibilités diverses pour diversifier et optimiser votre investissement. 

Contactez-nous dès maintenant pour mettre en place une souscription de SCPI Cœur de Régions de chez Sogenial ! 

Conclusion

En somme, la SCPI Cœur de Régions offre une opportunité d’investissement attrayante grâce à son taux de rendement élevé, sa diversification géographique, et la gestion experte de Sogenial Immobilier.

Malgré des frais légèrement supérieurs, la mutualisation des risques et la transparence des coûts en font une option solide pour les investisseurs en quête de stabilité et de rendements compétitifs.

Cependant, comme pour tout investissement, il est essentiel de comprendre les risques associés et de bien évaluer sa stratégie avant de s’engager.


Cyrille est conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF. Il dirige le cabinet de gestion de patrimoine Invest’Aide.


En savoir plus sur la SCPI Coeur de Régions de Sogenial :

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