Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier en LMNP et plus particulièrement dans une résidence de services pour les étudiants mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous ne savez pas si ce type d’investissement est fait pour vous ? Je vous explique dans ce guide à qui est destiné les investissements en résidence de services, les critères pour bien choisir et les risques associés. Et je vous montre bien sûr comment maîtriser ces risques !
Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Investir en résidence étudiante présente de nombreux avantages pour l’investisseur particulier.
Le prix d’entrée des studios de 18 à 20 m2 est très raisonnable, aux alentours de 90 000€ et permet de générer un taux de rendements moyen entre 3% et 4% nets.
Investir dans une résidence étudiante est également une solution pour diversifier ses sources de revenu tout en limitant les risques d’impayés ou de vacances locatives. En effet, l’investissement en résidence étudiante est en forte croissance.
Enfin, le statut LMNP est fiscalement très favorable et vous permet d’annuler voire de réduire vos impôts et de récupérer la TVA de 20% sur le studio si vous conservez le bien locatif durant 20 ans.
À quel type d’investisseur s’adressent les résidences étudiantes ?
L’achat d’un logement étudiant dans une résidence étudiante vous assure de fortes garanties : loyers garantis, bien neuf donc peu de travaux à venir et assurances.
Bien évidemment et comme détaillé plus haut, vous devez pour cela passer le promoteur et l’exploitant au crible.
En contrepartie de toutes ces garanties, le rendement sera diminué mais la fiscalité restera attractive.
Investir en résidence étudiante est donc adapté aux investisseurs qui souhaitent acheter un logement sur le très long-terme avec peu de gestion et une garantie de versement des loyers.
Si vous êtes prêt à consacrer un peu plus de temps dans la gestion de votre opération immobilière pour quelques points de rentabilité supplémentaire, dirigez-vous vers des solutions plus classiques (comme le Pinel ou l’ancien en LMNP – colocation) au lieu d’investir dans une résidence étudiante. Notre équipe de conseillers patrimoniaux se tient à votrre disposition pour explorer ces autres solutions.
Enfin, sachez qu’il n’existe pas vraiment de marché secondaire sur l’investissement en résidence étudiante. C’est bien pour percevoir des rentes à terme (comme à la retraite), que vous choisissez d’investir dans un logement étudiant.
Même si cela est possible, en aucun cas le but de l’investissement en chambre étudiante est de réaliser une plus-value à la revente.
Quels sont les types de résidences étudiantes ?
Lorsqu’un étudiant cherche une chambre ou un logement, il va se tourner vers plusieurs solutions d’hébergement.
La première est la résidence étudiante privée. Des investisseurs privés, comme vous et moi, investissent dans des résidences étudiantes gérées par un exploitant.
L‘achat d’un logement étudiant est possible en investissant dans un studio ou un appartement et le proposer à la location pour des étudiants. Le bailleur va ainsi établir un bail de location, meublé ou nu, avec l’étudiant.
Une autre solution est la colocation. Les étudiants vont contracter un bail individuel ou collectif avec le bailleur pour pouvoir louer une chambre étudiante dans un grand appartement. Cette solution peut être économique pour l’étudiant et très rentable pour le bailleur.
Enfin, la dernière solution pour un logement étudiant est la cité universitaire ou la résidence CROUS. Cette solution n’est pas accessible à tous les étudiants car elle est soumise à des conditions de ressources.
Les services des résidences étudiantes
Pour qu’une résidence puisse s’appeler “résidence avec services”, il faut qu’elle offre au moins 3 des 4 services suivants :
- L’accueil ;
- Le ménage ;
- La blanchisserie ;
- La restauration.
Cette obligation permet à l’investisseur de bénéficier de la récupération de la TVA sur l’acquisition de son bien.
Cette option ne peut fonctionner que pour l’achat dans une résidence étudiante neuve.
Vous devez donc bien vérifier que la résidence fournisse 3 des 4 services pour ainsi bénéficier des avantages fiscaux de cette solution. De plus, ces services sont souvent importants pour les locataires.
En effet, les chambres étudiantes sont de petites surfaces et la fourniture d’une blanchisserie ou du ménage est un plus indéniable pour faciliter la location.
Investir dans les résidences étudiantes : comment choisir le promoteur de la résidence ?
Un promoteur doit présenter des garanties en matière de construction lorsque vous réalisez un investissement en résidence étudiante neuve.
La GFA, la Garantie Financière d’Achèvement, et l’assurance dommage-ouvrage permettent de vous garantir de la bonne livraison du bien. L’assurance décennale assurera le bien contre toute malfaçon ou problèmes de construction durant une durée de 10 ans.
Comment choisir sa résidence étudiante locative ?
Le choix de la résidence étudiante est crucial dans la réussite de votre projet. Tous les investissements de résidence étudiante ne se valent pas.
Prendre du temps et bien être conseillé est important dans un projet locatif d’investissement de résidence étudiante.
Les principaux points de vigilance concernent :
- La localité de la résidence étudiante : Analysez la ville et le quartier. Vous pourrez constater s’il y a un déficit de logement étudiants, ce qui facilitera la mise en location
- Le prix de vente du studio : Comparez le prix proposé par le vendeur. Ne vous laissez pas aveuglé par un rendement locatif élevé, il peut être théorique et loin de la réalité.
- La solidité des intervenants : si vous achetez un logement étudiant neuf, vérifiez que le promoteur est solide. L’exploitant devra aussi être validé avec soin pour éviter tout impayé ultérieur.
- Votre fiscalité personnelle : Certaines résidences étudiantes sont éligibles à des dispositifs fiscaux particuliers, comme le régime réel LMNP ou le Censi-Bouvard. En fonction de votre impôt sur le revenu, il peut être intéressant de cibler un régime fiscal particulier. Assurez-vous que votre investissement en résidence étudiante soit compatible.
Quelles sont les régions où il faut investir dans un logement étudiant ?
Bien évidemment, vous devez valider l’emplacement de la résidence étudiante.
Généralement, le promoteur et l’exploitant auront fait une étude de marché sur l’investissement en résidence étudiante.
Les résidences d’étudiants seront donc à proximité directe des pôles universitaires et écoles.
Sachant que la cible est des étudiants, parfois non véhiculés, achetez dans une résidence étudiante proche des transports en commun. Les commodités à quelques centaines de mètres de la résidence est un réel plus pour le locataire.
Enfin, la rentabilité est un critère important, à moduler en fonction des garanties de l’exploitant et de la localisation de votre investissement en résidence étudiante.
Généralement, nous conseillons un rendement locatif brut d’au moins 4%. Car n’oubliez pas que vous devrez également payer les charges d’exploitation et les impôts locaux.
Comment choisir un exploitant de résidence sérieux ?
Dans le passé, de nombreux exploitants ont fait faillite ou ont dû renégocier les loyers baux commerciaux afin de ne pas faire banqueroute.
Rassurez-vous cela est rare si vous avez bien choisi votre investissement en logement étudiant mais vous devez vous assurer que l’exploitant puisse honorer ses engagements afin de pérenniser votre opération locative.
L’exploitant va avoir la charge de la location de votre appartement. Il va se charger de gérer la résidence étudiante et de trouver des locataires. C’est lui qui porte le risque de la vacance locative : qu’il trouve ou non des locataires, il devra vous verser un loyer.
Je vous conseille d’étudier en profondeur l’exploitant. Son sérieux, sa taille, les moyens financiers et ses garanties. Vérifiez que sa trésorerie est importante afin de vous assurer un paiement des loyers en cas de vacances.
De nombreux gestionnaires de résidences étudiantes appartiennent à des groupes, parfois cotés en bourse. Dans ce cas, des comptes et états financiers sont disponibles en ligne. N’hésitez pas à y jeter un coup d’oeil.
Quelle est la fiscalité des résidences étudiantes ?
Vous pouvez récupérer la TVA sur les biens neufs (20%). Cela n’est pas négligeable car vous obtiendrez ainsi un meilleur prix à l’achat. Néanmoins, vous vous engagez sur une durée de location de 20 ans. Une revente anticipée vous obligera à restituer la TVA au prorata-temporis à l’administration fiscale.
Les loyers encaissés seront également hors taxes.
Enfin, vous pourrez utiliser le statut fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP) qui vous permettra d’amortir votre investissement en résidence étudiante (option au réel) et ainsi ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.
Quels sont les avantages de l’investissement en résidence étudiante ?
Une fiscalité attractive
Investir dans une résidence étudiante présente comme atout principal une fiscalité attractive.
Grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est possible de toucher des loyers et de récupérer la TVA sur la valeur d’achat de l’appartement. En outre, cela permet de faire des économies sur les taxes liées aux revenus locatifs.
Avec le statut LMNP, deux choix fiscaux s’offrent à vous : choisir le régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou le dispositif Censi-Bouvard.
Dans le premier scénario, vos revenus peuvent être soit défiscalisés soit faiblement taxés pendant une période pouvant excéder 20 ans. En effet, vous pourrez déduire certaines dépenses telles que les frais d’entretien, les taxes locales, les réparations et l’amortissement de l’investissement en résidence étudiante et ses meubles et des locaux dans les frais d’emprunt. Le résultat fiscal sera ainsi très faible, voire négatif de nombreuses années.
Concernant le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez profiter des avantages suivants :
- Une diminution de l’impôt équivalente à 11% du coût de retour, limitée à 300 000 euros et étalée sur 9 ans. Grâce à Censi-Bouvard, l’État vous rembourse la TVA (20% du coût d’achat) jusqu’à un maximum de 33 000 euros.
- La possibilité de reporter le solde de la réduction d’impôt sur les six années suivantes, si la réduction excède vos impôts annuels.
- Les investisseurs optent pour la déclaration de leurs loyers au régime du micro-BIC, profitant ainsi d’une déduction forfaitaire de 50% sur ces loyers.
Les inconvénients de la résidence étudiante
L’investissement en résidence étudiante comporte des inconvénients que vous devez connaître avant de vous lancer dans un tel projet.
Dépendance à l’environnement
L’investissement en résidence étudiante à l’inconvénient de dépendre fortement de l’économie locale et du système éducatif. Si une université ferme ou si le nombre d’étudiants diminue, cela peut avoir un impact majeur sur la demande de logements étudiants.
La gestion complexe de la résidence étudiante
La rotation des locataires est souvent plus élevée dans les résidences étudiantes, ce qui présente un inconvénient à ne pas négliger. Les étudiants ne restent généralement que pendant l’année universitaire, et les périodes de vacances peuvent être plus longues, surtout pendant l’été.
Certes, ce risque est pris en charge par l’exploitant puisqu’il s’engage à vous verser un loyer mais s’il ne perçoit pas de loyers lui-même, sa situation financière sera fragilisée.
La gestion d’une résidence étudiante peut être plus complexe et chronophage que celle d’autres biens locatifs.
Entre le suivi des nombreux locataires, la maintenance et les problèmes spécifiques aux logements étudiants, cela peut rapidement devenir compliqué pour le gestionnaire.
Un marché potentiellement saturé
Un autre inconvénient de l’investissement en résidence étudiante est la saturation du marché sans certaines zones. Cela rend plus difficile la location des logements.
Si l’offre dépasse la demande, cela peut entraîner une baisse des loyers et affecter la rentabilité de l’investissement.
Il est donc important de bien vérifier la localisation et la demande locative.
Un financement plus complexe
Obtenir un financement pour une résidence étudiante peut être plus complexe que pour d’autres types d’investissements locatifs.
L’inconvénient de l’emprunt pour un investissement en résidence étudiante est que les durées d’emprunt sont généralement plus courtes et les banques vont demander plus d’apport.
Conclusion : comment réussir son investissement en résidence étudiante ?
Lorsque vous souhaitez investir en résidence étudiante, vous devez être vigilent sur plusieurs choses. Il faut prendre en compte l’emplacement de la résidence étudiante car elle va conditionner le remplissage de la chambre étudiante et donc la réussite de votre projet locatif.
Nous vous conseillons de cibler des logements à proximité des lieux importants pour les étudiants :
- Les universités ou les écoles ;
- Le centre-ville ou les lieux de sortie ;
- Les transports en commun et les gares.
D’autres critères doivent être évidemment pris en compte, comme la solidité de l’exploitant qui vous paie les loyers.
Nous vous conseillons d’être accompagné pour un investissement en résidence étudiante ou pour l’achat d’une chambre étudiante. Prenez contact dès maintenant avec l’un de nos conseillers patrimoniaux.
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