Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier en LMNP et plus particulièrement dans une résidence de services pour les étudiants mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous ne savez pas si ce type d’investissement est fait pour vous ? Je vous explique dans ce guide à qui est destiné les investissements en résidence de services, les critères pour bien choisir et les risques associés. Et je vous montre bien sûr comment maîtriser ces risques !
Les services des résidences étudiantes
Pour qu’une résidence puisse s’appeler “résidence avec services”, il faut qu’elle offre au moins 3 des 4 services suivants :
- L’accueil ;
- Le ménage ;
- La blanchisserie ;
- La restauration.
Cette obligation permet à l’investisseur de bénéficier de la récupération de la TVA sur l’acquisition de son bien. Cette option ne peut fonctionner que pour l’achat d’un bien neuf.
Vous devez donc bien vérifier que la résidence fournisse 3 des 4 services pour ainsi bénéficier des avantages fiscaux de cette solution. De plus, ces services sont souvent importants pour les locataires.
En effet, les appartements sont de petites surfaces et la fourniture d’une blanchisserie ou du ménage est un plus indéniable pour faciliter la location.
Le choix du promoteur de la résidence
Un promoteur doit présenter des garanties en matière de construction lorsque vous achetez un bien neuf.
La GFA, la Garantie Financière d’Achèvement, et l’assurance dommage-ouvrage permettent de vous garantir de la bonne livraison du bien. L’assurance décennale assurera le bien contre toute malfaçon ou problèmes de construction durant une durée de 10 ans.
Les critères d’un exploitant sérieux
Dans le passé, de nombreux exploitants ont fait faillite ou ont dû renégocier les loyers baux commerciaux afin de ne pas faire banqueroute.
Rassurez-vous cela est rare mais vous devez vous assurer que l’exploitant puisse honorer ses engagements afin de pérenniser votre opération locative.
L’exploitant va être en charge de la location de votre appartement. Il va se charger de gérer la résidence et de trouver des locataires. C’est lui qui porte le risque de la vacance locative : qu’il trouve ou non des locataires, il devra vous verser un loyer.
Je vous conseille d’étudier en profondeur l’exploitant. Son sérieux, sa taille, les moyens financiers et ses garanties. Vérifiez que sa trésorerie est importante afin de vous assurer un paiement des loyers en cas de vacance.
De nombreux gestionnaires appartiennent à des groupes, parfois cotés en bourse. Dans ce cas, des comptes et états financiers sont disponibles en ligne. N’hésitez pas à y jeter un coup d’oeil.
Le choix du bien immobilier
Bien évidemment, vous devez valider l’emplacement du bien. Généralement, le promoteur et l’exploitant auront fait une étude de marché. Ce type de bien sera donc à proximité directe des pôles universitaires et écoles.
Sachant que la cible est des étudiants, parfois non véhiculés, choisissez un appartement proche des transports en commun. Les commodités à quelques centaines de mètres de la résidence est un réel plus pour le locataire.
Enfin, la rentabilité est un critère important, à moduler en fonction des garanties de l’exploitant et de la localisation du bien.
Généralement, je conseille un rendement locatif brut d’au moins 4%. Car n’oubliez pas que vous devrez également payer les charges d’exploitation et les impôts locaux.
Quelle est la fiscalité des résidences étudiantes ?
Vous pouvez récupérer la TVA sur les biens neufs (20%). Cela n’est pas négligeable car vous obtiendrez ainsi un meilleur prix à l’achat. Néanmoins, vous vous engagez sur une durée de location de 20 ans. Un revente anticipée vous obligera à restituer la TVA au prorata-temporis à l’administration fiscale.
Les loyers encaissés seront également hors taxes.
Enfin, vous pourrez utiliser le statut fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP) qui vous permettra d’amortir votre acquisition (option au réel) et ainsi ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.
A quel type d’investisseur s’adressent les résidences étudiantes ?
L’achat d’un appartement neuf dans une résidence étudiante vous assure de fortes garanties : loyers garantis, bien neuf donc peu de travaux à venir et assurances.
Bien évidemment et comme détaillé plus haut, vous devez pour cela passer le promoteur et l’exploitant au crible.
En contrepartie de toutes ces garanties, le rendement est faible bien que la fiscalité soit attractive.
Ce type d’investissement est donc adapté aux investisseurs qui souhaitent acheter un logement sur le très long-terme avec peu de gestion et une garantie de versement des loyers. Si vous êtes prêt à consacrer un peu plus de temps dans la gestion de votre opération immobilière pour quelques points de rentabilité supplémentaire, dirigez-vous vers des solutions plus classiques (comme le Pinel ou l’ancien en LMNP – colocation).
Enfin, sachez qu’il n’existe pas vraiment de marché secondaire sur ce type de bien. C’est bien pour percevoir des rentes à terme (comme à la retraite), que vous devez acheter ce type de bien. Et en aucun cas dans le but de réaliser une plus-value à la revente.
Quels sont les avantages de l’investissement en résidence étudiante ?
1. Une fiscalité attractive
Investir dans une résidence étudiante présente comme atout principal une fiscalité attractive.
Grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est possible de toucher des loyers et de récupérer la TVA sur la valeur d’achat de la propriété. En outre, cela permet de faire des économies sur les taxes liées aux revenus locatifs.
Avec le statut LMNP, deux choix fiscaux s’offrent à vous : choisir le régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou le dispositif Censi-Bouvard.
Dans le premier scénario, vos revenus peuvent être soit défiscalisés soit faiblement taxés pendant une période pouvant excéder 20 ans. En effet, vous pourrez déduire certaines dépenses telles que les frais d’entretien, les taxes locales, les réparations et l’amortissement de l’immobilier et des meubles et des locaux dans les frais d’emprunt. Le résultat fiscal sera ainsi très faible, voire négatif de nombreuses années.
Concernant le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez profiter des avantages suivants :
- Une diminution de l’impôt équivalente à 11% du coût de retour, limitée à 300 000 euros et étalée sur 9 ans. Grâce à Censi-Bouvard, l’État vous rembourse la TVA (20% du coût d’achat) jusqu’à un maximum de 33 000 euros.
- La possibilité de reporter le solde de la réduction d’impôt sur les six années suivantes, si la réduction excède vos impôts annuels.
- Les investisseurs optent pour la déclaration de leurs loyers au régime du micro-BIC, profitant ainsi d’une déduction forfaitaire de 50% sur ces loyers.
Les inconvénients de la résidence étudiante
1. Dépendance à l’environnement
L’investissement en résidence étudiante dépend fortement de l’économie locale et du système éducatif. Si une université ferme ou si le nombre d’étudiants diminue, cela peut avoir un impact majeur sur la demande de logements étudiants.
2. La gestion complexe de la résidence étudiante
La rotation des locataires est souvent plus élevée dans les résidences étudiantes. Les étudiants ne restent généralement que pendant l’année universitaire, et les périodes de vacance peuvent être plus longues, surtout pendant l’été.
Certes, ce risque est pris en charge par l’exploitant puisqu’il s’engage à vous verser un loyer mais s’il ne perçoit pas de loyers lui-même, sa situation financière sera fragilisée.
La gestion d’une résidence étudiante peut être plus complexe et chronophage que celle d’autres biens locatifs.
Entre le suivi des nombreux locataires, la maintenance et les problèmes spécifiques aux logements étudiants, cela peut rapidement devenir compliqué pour le gestionnaire.
3. Un marché potentiellement saturé
Dans certaines zones, le marché des résidences étudiantes peut être saturé, ce qui rend plus difficile la location des logements.
Si l’offre dépasse la demande, cela peut entraîner une baisse des loyers et affecter la rentabilité de l’investissement.
Il est donc important de bien vérifier la localisation et la demande locative.
4. Un financement plus complexe
Obtenir un financement pour une résidence étudiante peut être plus complexe que pour d’autres types d’investissements locatifs.
Les durées d’emprunt sont généralement plus courtes et les banques vont demander plus d’apport.
