Le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier dépend d’une multitude de paramètres comme le type de bien immobilier, la superficie du logement ou encore sa localisation.
L’emplacement du logement a généralement un impact fort sur le rendement locatif de votre projet immobilier.
La relation entre le rendement et le risque
En immobilier et plus généralement en finance, il existe une relation universelle entre le rendement et le risque d’un placement.
Plus le risque est élevé, plus le rendement espéré augmente.
Par conséquent, il ne faut jamais oublier que se positionner sur un bien immobilier rentable, c’est parfois prendre (beaucoup) plus de risque.
Le principal risque dans l’immobilier est le risque locatif :
- Le risque d’impayés de loyers ;
- Les vacances locatives ;
- Les carences locatives.
Le risque est plus faible dans les grandes villes de France… mais le rendement aussi !
L’immobilier dans les grandes villes, notamment Paris, Lyon, Lille ou Marseille est cher. Par conséquent, les rendements sont relativement faibles.
Par contre, le risque locatif est assez bas dans les grandes villes de France car la demande locative est très forte. Il existe en effet une pénurie importante de logement à Paris, en Ile de France, à Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes ou encore Rennes.
Investir dans les plus petites villes, est-ce la solution ?
Un nombre non négligeable d’investisseurs se tournent vers les petites villes de France, voire à la campagne ou dans les milieux ruraux.
Lorsque l’on voit le prix au m² de certaines villes, comme Saint-Etienne ou Mulhouse et leur rentabilité, on peut en effet être tenté d’acheter un appartement afin de le mettre en location.
D’une part, le risque locatif de ces villes est fort et d’autre part, c’est oublier que la rentabilité se fait également sur la plus-value.
En effet, les villes ou les zones rurales ont des loyers élevés relativement au coût de l’immobilier. Mais le potentiel de revalorisation est très faible.
Cela s’explique par le fait que ces zones géographiques sont peu prisées par les investisseurs. Le prix de l’immobilier stagne donc, voire baisse. Alors que les loyers diminuent rarement car ils sont revalorisés selon l’indice INSEE.
Finalement, les rendements locatifs sont forts mais inutile d’espérer une quelconque revalorisation du foncier.
Mes conseils : bien s’informer de l’attractivité de la ville avant d’investir auprès des professionnels de l’immobilier sur place (notaires, agents immobiliers etc.). Afin de diminuer le risque locatif, vous devrez proposer un bien IMPECCABLE ! En effet, l’offre de logement est souvent plus forte que la demande dans les petites villes ou à la campagne. Les locataires ont le choix et se dirigent vers les appartements refaits à neuf et avec peu de défaut.
Quelle ville privilégier pour faire de la location ?
Il n’existe pas de ville parfaite. Comme nous l’avons vu, il existe toujours des contreparties à un investissement locatif.
Assurez-vous donc que votre achat corresponde à vos besoins et à vos objectifs.
Etes-vous fortement fiscalisé mais ne comptez pas revendre votre appartement ? Pas sûr que de l’immobilier rural à fort rendement vous conviennent… Privilégiez plutôt les appartements dans une grande agglomération. Les revenus seront faibles (donc peu de fiscalité) et le potentiel de revalorisation important.
Si votre fiscalité est faible et que vous êtes motivé pour orchestrer les travaux, réfléchissez à des investissements immobiliers dans des petites villes. D’autant plus si vous connaissez les zones où vous souhaitez investir. Dans ces endroits, il est facile de dénicher des biens immobiliers qui s’autofinancent. C’est une bonne solution si vous avez un faible capital de départ, ce qui est impossible à faire dans des grandes villes comme Paris ou Lyon.
Le classement des rendements locatifs par ville
Maintenant que vous savez qu’il ne s‘agit pas de regarder seulement le rendement locatif pour investir dans une ville, je vous affiche le classement des rendements locatifs par ville de France.
- Saint Quentin ;
- Mulhouse ;
- Dunkerque ;
- Marseille ;
- Le Havre ;
- Le Mans ;
- Limoges ;
- Bourges ;
- Perpignan ;
- Saint Etienne.
Pour une approche plutôt patrimoniale et si vous cherchez des villes avec une bonne revalorisation de l’immobilier dans les années à venir, préférez :
- Nantes ;
- Bordeaux ;
- Toulouse ;
- Montpellier ;
- Rennes ;
- Asnières-sur-Seine.