Kaïros : mode d’emploi du tableau de rentabilité locative

Ce mode d’emploi détaille les paramètres de Kaïros, le tableau Excel de rentabilité locative d’Invest’Aide, dans sa version 4.0 (2026). Le fichier complet est gratuit.

Comment utiliser le tableau ?

• Les cellules bleues sont à remplir.
• Les cellules blanches se calculent automatiquement, à chaque modification.
• Pour conserver une simulation, dupliquez le fichier avant d’en modifier les hypothèses.
• Les formules sont visibles et modifiables : vous pouvez les vérifier ou les adapter à votre situation.

Onglet « Simulation » : votre projet

Le bien immobilier

• Prix d’acquisition du bien : prix hors frais d’acquisition (agence et notaire).
• Montant des travaux (immob.) : travaux immobilisés, amortis en LMNP réel. Pour le statut du bailleur privé (Jeanbrun), un montant de travaux fait basculer le calcul en « ancien réhabilité ».
• Équipements (non immob.) : mobilier et petits travaux non amortis ; ils sont intégrés au financement (jouez sur l’apport pour les exclure).
• Frais d’agence, frais de dossier, caution ou hypothèque, frais de notaire (par défaut 8 % du prix, généralement 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf).
• Montant d’investissement : calculé, somme de tous les postes précédents.

La gestion du bien

• Loyer mensuel hors charges et taux d’occupation (part de l’année où le bien est loué) : ils donnent le loyer annuel moyen.
• Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, charges imprévues estimées, frais comptables et de bail : montants annuels.
• Taux de gestion et de garantie loyers impayés, en pourcentage des loyers, si la gestion est déléguée.

Le prêt immobilier

• Apport, taux nominal, taux d’assurance (en pourcentage du capital emprunté) et durée du prêt.
• Type de prêt : amortissable sans différé, avec différé partiel ou total (précisez sa durée en mois), ou in fine.

Les hypothèses de revalorisation et la revente

• Revalorisations annuelles du loyer, du bien, des charges, de la taxe foncière et de l’assurance. Restez prudent : ces hypothèses pèsent lourd sur le résultat à long terme.
• Durée de détention : l’horizon de la simulation, jusqu’à 30 ans. Tous les indicateurs en dépendent.
• Valeur du bien à terme et prix net d’impôt sur la plus-value : calculés à partir de ces hypothèses.

La fiscalité

Régime fiscal : choisissez parmi la location meublée (LMNP au réel ou au micro-BIC, LMP), la location nue (réel, micro-foncier, statut du bailleur privé « Jeanbrun », Denormandie au réel ou au micro-foncier) ou la société à l’impôt sur les sociétés (avec ou sans distribution de dividendes). Deux entrées complètent ce choix, et servent aussi au comparatif : le niveau de loyer pour Jeanbrun (intermédiaire, social ou très social) et la surface pour Denormandie (plafond de 5 500 € par m²). Pinel et Censi-Bouvard, fermés aux nouveaux investissements, ne sont plus proposés.

Onglet « Emprunteur » : votre situation

Vos revenus (salaires, revenus fonciers, bénéfices de location meublée), votre situation familiale, vos charges et vos crédits en cours. Ils servent à calculer votre impôt avant et après l’opération, et votre taux d’endettement avant et après le nouveau prêt.

Onglet « Paramètres » : les règles fiscales

Le barème de l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les taux et plafonds du statut du bailleur privé et du Denormandie, les abattements pour durée de détention sur la plus-value. Les valeurs de la version 4.0 sont celles de septembre 2026 ; vous pouvez les modifier. Le fichier vérifie les conditions de travaux (au moins 30 % du prix pour Jeanbrun dans l’ancien, 25 % du coût total pour Denormandie) et signale une détention trop courte (9 ans pour Jeanbrun, 6 ans pour Denormandie). Il ne contrôle ni les plafonds de loyer ni l’éligibilité de la commune (Denormandie), à vérifier de votre côté.

Les résultats

Les ratios

• Rendement locatif brut : loyers, corrigés de la vacance, rapportés au prix de revient de l’opération.
• Rendement locatif net : loyers nets de charges rapportés au prix de revient.
• Rendement locatif net net : loyers nets de charges et de fiscalité rapportés au prix de revient.
• Taux de rentabilité interne (TRI) du projet sur la durée de détention : il tient compte des loyers, du financement, de l’impôt et de la revente. Si le projet s’autofinance entièrement, le TRI n’est pas calculable.

Les montants

• Cash-flow mensuel : votre effort d’épargne s’il est négatif, un excédent de trésorerie s’il est positif.
• Capital à la revente : prix de revente, diminué de l’impôt sur la plus-value et du capital restant dû.

Le comparatif fiscal

L’onglet « Comparatif fiscal » chiffre, pour vos hypothèses, l’impôt sur les loyers et sur la plus-value de chaque régime ouvert aux nouveaux investissements.

Mis à jour le 28 septembre 2026 (Kaïros version 4.0).

Cet article est publié par le cabinet Invest’Aide (SAS, CIF enregistré auprès de l’ANACOFI, ORIAS n° 21001101). Il a une vocation informative et pédagogique et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une offre. Kaïros est un outil de simulation fourni à titre indicatif : ses résultats dépendent des hypothèses saisies. Un investissement immobilier comporte des risques : vacance locative, impayés, évolution du marché, de la fiscalité et des taux, perte en capital.