Iroko Zen : zoom sur une SCPI simple et transparente

Présentation de la SCPI Iroko Zen

Créée fin 2020 par la société de gestion Iroko, Iroko Zen s’est hissée en moins de cinq ans parmi les SCPI les plus recherchées du marché français. Elle s’appuie sur un triple avantage compétitif : un rendement de 7 % net de frais d’entrée, une absence totale de commissions de souscription et un label ISR obtenu dès 2021. Au 31 mars 2025, la SCPI affiche :

• une durée résiduelle ferme des baux de 6,9 ans.
• une capitalisation de 974 millions d’euros ;
• un portefeuille de 142 actifs loués à 265 locataires ;
• un taux d’occupation financier de 98,6 %.

L’ADN d’Iroko Zen : cinq piliers (H3)

1. Rendement élevé et pérenne : 7,32 % en 2024, déjà annualisé à 7,62 % sur T1‑2025.

2. Zéro frais d’entrée : chaque euro souscrit travaille dès le premier mois.

3. Label ISR : objectif −40 % d’émissions de carbone d’ici 2030.

4. Diversification géographique : 56 % des loyers proviennent d’actifs situés hors de France.

5. Dividendes mensuels : visibilité et effet de trésorerie immédiat pour l’investisseur.

Vous souhaitez vérifier l’adéquation de ces atouts avec votre stratégie patrimoniale ? Prenez rendez‑vous dès maintenant avec l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine pour une analyse personnalisée.

Simulation Iroko Zen : estimer la rentabilité de votre investissement en SCPI

Notre simulateur de SCPI Iroko Zen ci-dessus vous permet de réaliser une simulation pour un investissement en SCPI Iroko Zen.

Grâce à notre simulateur, vous pouvez estimer le rendement de votre investissement en SCPI Iroko Zen sur le long-terme. Vous avez la possibilité de simuler un investissement à crédit et de paramétrer des hypothèses de revalorisation annuelle des parts de la SCPI.

En laissant vos coordonnées, vous aurez la possibilité de recevoir dans votre boîte email une simulation de SCPI Iroko Zen au format PDF de plusieurs pages. Il reprend le rendement locatif de l’opération, les flux de trésorerie et le taux de rentabilité Interne (TRI) (pour rappel, le TRI cible de Iroko Zen est de 7%).

Qu’est-ce qu’Iroko Zen ?

Créée en 2020 par la société de gestion Iroko, Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) à capital variable. Concrètement, elle vous permet :

• Investir sans frais d’entrée : le prix de la part (202 €) est versé intégralement dans l’achat/valorisation des actifs.
• Devenir copropriétaire d’un vaste portefeuille d’actifs immobiliers locatifs répartis dans plusieurs pays européens ;
• Percevoir des revenus mensuels sous forme de dividendes proportionnels à votre nombre de parts ;
• Déléguer 100 % de la gestion (sélection des biens, négociation, travaux, location, recouvrement, reporting) à une équipe aguerrie ;

Un positionnement ISR et paneuropéen

Iroko Zen fut la première SCPI française labellisée ISR dès 2021, bien avant la vague « verte » que connaît aujourd’hui le secteur. Sa stratégie couvre désormais sept pays : France, Allemagne, Espagne, Portugal, Italie, Irlande et Royaume‑Uni. Les équipes privilégient :

• Les secteurs porteurs et résilients (bureaux « new generation », santé & éducation, logistique du dernier kilomètre, commerces spécialisés) ;
• Les actifs « Core+ » offrant un équilibre entre rendement et sécurité ;
• Des baux longs (WALT de 8,8 ans fin T1 2025) auprès de locataires solides.

Astuce investisseur : grâce à l’absence de frais de souscription, votre prix de revente n’est pas amputé de 10 à 12 % comme sur une SCPI traditionnelle. La totalité de votre capital travaille dès le premier jour.

Comprendre l’attrait pour Iroko Zen en 2025 

*Calculé sur le dividende brut / prix de part (202 €)

Les 6 arguments phares en 2025

• 📈 Rendement net supérieur à 7 % pour la deuxième année consécutive ;
• 🆓 Frais d’acquisition nuls — rareté dans l’univers des SCPI ;
• 🌍 Diversification géographique (62 % des loyers hors France) ;
• ♻️ Label ISR confirmé : sélection stricte selon des critères ESG tangibles ;
• 💶 Versement mensuel des dividendes, pratique pour un complément de revenus régulier ;
• 📉 Décote de ~6 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution (214,37 € fin 2024).

Vous hésitez ? Programmez un échange de 20 minutes avec un conseiller pour recevoir une simulation détaillée (cash‑flow, fiscalité, démembrement).

La SCPI Iroko Zen en bref 

Un patrimoine multiplié par quatre en quatre ans

Au lancement, Iroko Zen pesait 200 M€. En juillet 2025, elle flirte désormais avec un milliard d’euros. Ce rythme de croissance soutenu s’explique par :

• Une collecte nette record (149 M€ au seul T1 2025) ;
• Une pipeline d’opérations sourcées en amont, permettant d’investir rapidement la trésorerie sans diluer le rendement ;
• Une politique d’endettement raisonnée (LTV ≈ 22 %), garantissant un levier maîtrisé.

Répartition sectorielle (loyers fin T1 2025)

• Logistique & light‑industrial : 31 %
• Bureaux nouvelle génération : 29 %
• Santé & éducation : 18 %
• Commerces spécialisés : 15 %
• Hôtellerie et loisirs : 7 %

Cette diversification par secteur limite le risque de vacance et permet de saisir des opportunités cycliques.

Un contexte macro‑économique (encore) favorable aux SCPI

Malgré la remontée progressive des taux directeurs depuis début 2023, les SCPI demeurent très compétitives face aux placements « garantis » : le Livret A reste plafonné à 3 % brut, les fonds euros à 2,5 % nets, quand la moyenne des SCPI s’établit à 4,52 % en 2024. Iroko Zen, avec plus de 7 %, surperforme nettement le marché.

Par ailleurs, la baisse des valeurs d’expertise observée en 2023‑2024 s’est traduite par une décote d’acquisition qui profite aujourd’hui aux nouveaux entrants : acheter des actifs à prix ajusté augmente le rendement futur.

Le rendement exceptionnel de 7,32 % (et déjà 7,62 %)

Comment le TdD est‑il obtenu ?

• Sélection rigoureuse d’actifs offrant un rendement locatif immédiat supérieur à 6,5 % ;
• Absence de frais d’entrée : 100 % de l’investissement sert à générer du loyer ;
• Gestion active : arbitrages sur les biens les moins performants, travaux de verdissement pour revaloriser les loyers ;
• Effet devises limité grâce à une couverture change systématique pour les pays hors zone euro.

Projection à cinq ans

*Hypothèse : prix de part stable à 202 € et politique de distribution inchangée.

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Iroko Zen est une SCPI « sans frais »

Que signifie vraiment « 0 % de frais de souscription » ?

Pour une SCPI classique, 10 à 12 % de votre apport sont prélevés à l’entrée pour rémunérer les réseaux de distribution et constituer une poche de liquidité. Sur Iroko Zen, ces frais n’existent pas : votre investissement est immédiatement productif.

Attention aux frais de gestion

• Frais de gestion immobilière : 14 % HT des loyers encaissés (versus 10 à 12 % en moyenne) ;
• Frais de cession (lors d’un arbitrage) : 3 % HT du prix de vente.

Ces frais plus élevés constituent la « contrepartie » de l’absence de droits d’entrée, mais ils restent supportables tant que la performance locative demeure supérieure à la moyenne, ce qui est le cas depuis l’origine.

Pourquoi un rendement > 7 % attire autant les investisseurs ?

• Optimisation du couple rendement/risque : vous bénéficiez de la mutualisation de plus de 140 actifs, sans vous soucier de la gestion.
• Revenus mensuels idéaux pour compléter une retraite ou sécuriser un crédit patrimonial.
• Décote à l’achat (prix de part < valeur de reconstitution) susceptible de générer une plus‑value en cas de réévaluation future.
• Diversification géographique et sectorielle minimisant le risque locatif.

L’importance du taux de rendement dans vos investissements immobiliers 

Le taux de distribution (TdD) est à la SCPI ce que le rendement locatif net est à l’immobilier direct. Il vous permet de comparer objectivement plusieurs options :

• SCPI Iroko Zen 2024 : 7,32 %
• Moyenne SCPI 2024 : 4,52 %
• Location meublée (grande ville) : 3,5 à 4,5 % net
• Fonds euros : 2 à 2,5 % net
• Actions à dividendes du CAC 40 : 3 à 3,5 % (hors volatilité)

Comparer Iroko Zen avec d’autres formes d’investissement 

*Performance 2024 dividendes inclus, mais très dépendante des marchés.

La stabilité et la croissance au cœur de l’investissement Iroko Zen 

La SCPI Iroko Zen ne se limite pas à fournir un rendement élevé ; elle assure également une stabilité et une croissance de ses revenus.

En investissant dans des secteurs d’avenir et résilients comme la santé, l’éducation et la transition énergétique, qui jouissent d’une demande locative constante et d’une valorisation accrue des actifs, Iroko Zen renforce sa position.

Sa diversification du portefeuille immobilier à travers différents pays européens lui permet de minimiser les risques économiques propres à une zone géographique.

La stratégie dynamique d’Iroko Zen, qui implique des arbitrages, acquisitions et rénovations, vise à optimiser continuellement la performance de son patrimoine immobilier. 

Les avantages uniques d’investir dans Iroko Zen 

Investir dans Iroko Zen, ce n’est pas seulement obtenir un rendement élevé ; c’est surtout profiter d’un ensemble d’atouts complémentaires :

• Une accessibilité record : la part vaut 202 €. Toutefois, pour lisser le risque et sentir réellement l’effet de mutualisation, nous conseillons d’investir à partir de 5 500 €, soit l’équivalent de 27 parts.
• Un rendement net de frais supérieur à 7 % : avec deux années consécutives au‑delà de ce seuil, Iroko Zen figure durablement parmi le trio de tête des SCPI de rendement.
• Une démarche ISR authentique : le label n’est pas un simple argument marketing. Les équipes imposent des critères environnementaux et sociaux dès la phase d’acquisition puis mettent en œuvre des plans d’amélioration énergétique qui valorisent le patrimoine sur le long terme.
• Une optimisation fiscale naturelle : plus de 60 % des loyers sont perçus hors de France. Grâce aux conventions bilatérales, l’épargnant bénéficie d’un crédit d’impôt qui évite toute double imposition, ce qui améliore le revenu net après impôts.
• Une liquidité organisée : le marché secondaire est ouvert chaque mois. En 2024, le délai moyen entre la demande de retrait et le règlement a été inférieur à trois semaines, un chiffre remarquable pour une SCPI à capital variable.

Un accès simplifié à l’immobilier européen 

Devenir copropriétaire d’un immeuble neuf loué à un laboratoire pharmaceutique à Dublin ou d’un hub logistique du dernier kilomètre à Madrid, sans jamais franchir les frontières, c’est désormais possible. La stratégie paneuropéenne d’Iroko Zen vous permet :

• De diversifier les cycles immobiliers. Lorsque le marché français ralentit, la dynamique peut rester forte en Allemagne ou au Portugal, ce qui stabilise la performance globale.
• De profiter de fiscalités locales parfois plus légères. Par exemple, la retenue à la source espagnole est quasi nulle pour les SCPI, et l’épargnant français impute ensuite ce revenu étranger sur son impôt.
• De mutualiser le risque sur 265 locataires issus de secteurs variés (santé, éducation, logistique, bureaux), réduisant ainsi l’impact d’un impayé ou d’un départ.

Une gestion transparente et sécurisée 

La transparence est inscrite dans l’ADN d’Iroko Zen :

• La société de gestion détient l’agrément AMF n° GP‑20000033 et fait l’objet de contrôles réguliers, gage de sérieux et de conformité règlementaire.
• Des reportings trimestriels détaillés (taux de recouvrement, liste des acquisitions, travaux ESG, sélection des nouveaux locataires) sont mis à disposition des associés dans leur espace en ligne.
• Les comptes annuels sont certifiés par un commissaire aux comptes indépendant, garantissant la fiabilité des chiffres présentés.

Des perspectives durables et responsables 

En janvier 2025, Iroko Zen a signé un partenariat avec un fonds de dotation environnemental afin de financer le reboisement de 30 hectares au Portugal. Cette initiative compense intégralement les émissions de CO₂ liées aux déplacements professionnels des équipes.

Par ailleurs, la direction a pris l’engagement suivant : 100 % des nouveaux actifs acquis d’ici 2027 devront afficher une étiquette énergétique A ou B. Cela contribue non seulement à réduire l’empreinte carbone mais également à protéger la SCPI contre les futures réglementations européennes plus strictes.

Notre avis sur la SCPI Iroko Zen

Retrouvez l’avis complet de Iroko Zen.

Conclusion : faut‑il investir dans Iroko Zen en 2025 ?

Si vous recherchez un placement immobilier capable de générer un complément de revenus immédiat, sans les tracas de la gestion locative classique, et si vous êtes sensible aux enjeux environnementaux, Iroko Zen mérite clairement votre attention. Son modèle sans frais d’entrée aligne les intérêts de la société de gestion sur ceux des associés ; sa stratégie ISR prépare le patrimoine aux standards énergétiques de demain ; enfin, son positionnement paneuropéen mutualise les risques macro‑économiques.

👋 Envie d’aller plus loin ? Réservez un rendez‑vous gratuit avec l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. Nous analyserons votre situation patrimoniale, vos objectifs et bâtirons ensemble une simulation d’investissement sur‑mesure. 

FAQ 

Qu’est-ce qu’Iroko Zen ? 

Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) conçue pour permettre aux épargnants d’investir dans des projets immobiliers partout en Europe. Elle vise un taux de distribution attractif de 6% et un TRI de 7%. Elle a l’avantage notable d’une commission de souscription de 0%. Parmi ses caractéristiques distinctives, Iroko Zen est fièrement labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), reconnaissant ainsi son engagement envers des valeurs environnementales et sociales. 

Est-ce intéressant d’investir dans une SCPI ? 

L’investissement dans une SCPI peut se révéler bénéfique pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine, générer des revenus complémentaires, ou tirer parti d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, il est essentiel de considérer certains risques attachés à ce type d’investissement, notamment la volatilité des marchés immobiliers, une liquidité limitée des parts, ainsi que les frais de gestion. 

Pourquoi choisir Iroko Zen ? 

Iroko Zen est une SCPI européenne diversifiée qui investit dans des secteurs porteurs tels que les bureaux, la logistique, la santé/éducation et les commerces. Elle se distingue par son engagement en faveur de l’Investissement Socialement Responsable (ISR), visant à intégrer des critères extra-financiers dans la sélection des actifs. De plus, Iroko Zen offre la possibilité d’investir dans un portefeuille immobilier diversifié à l’échelle européenne. 

Combien cela peut me rapporter Iroko Zen ? 

Les revenus potentiels générés par un investissement en SCPI, y compris Iroko Zen, dépendent de plusieurs facteurs, notamment le montant investi, les performances des biens immobiliers détenus par la SCPI, les taux de distribution des loyers, et les frais de gestion. Il est recommandé de consulter les documents d’information de la SCPI et de discuter avec un conseiller financier pour obtenir une projection personnalisée des revenus potentiels. 

Quel est l’engagement ISR d’Iroko ? 

L’engagement ISR d’Iroko se manifeste par sa volonté d’intégrer des critères extra-financiers dans la gestion de son portefeuille immobilier. Cela inclut la prise en compte de facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la sélection des actifs, ainsi que des actions visant à améliorer la performance extra-financière des biens détenus par la SCPI.

Peut-on investir dans Iroko Zen dans une assurance-vie ?

La SCPI Iroko Zen est disponible dans nos contrats d’assurance-vie.

Investir dans une SCPI au travers d’une assurance-vie vous permet de réduire la fiscalité sur les loyers mais génère également des frais relatifs au contrat d’assurance.

De plus, il existe généralement des contraintes en termes d’investissement sans les SCPI (montant plafonnés par exemple).

Nous vous conseillons de réserver un rendez-vous avec l’un de nos conseillers pour faire le point sur l’investissement de la SCPI Iroko Zen en assurance-vie.

Quelle est la clé de démembrement d’Iroko ? 

La clé de démembrement d’Iroko fait référence à la répartition entre l’usufruit et la nue-propriété des parts de la SCPI. Au 01/01/2025, la clé de répartition est la suivante : 

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