Taux d’occupation financier
99.83%
Capitalisation
1.35Md€
Prix de souscription
215€
Frais d’acquisition
12%
Présentation de la SCPI Corum Eurion
La SCPI Corum Eurion, lancée en février 2020 et gérée par Corum Asset Management, vise à capter la performance immobilière de toute la zone euro. Son positionnement : constituer un portefeuille multi‑pays et multi‑secteurs – bureaux, commerces, logistique « last‑mile », hôtellerie, santé – tout en appliquant une politique ESG exigeante validée par le label ISR immobilier depuis 2021.
Faits marquants depuis 2020
- Capitalisation : 1,35 milliard d’euros au 30/06/2025 (x18 en cinq ans).
- Portefeuille : 49 immeubles dans 12 pays pour ≈ 380 000 m² loués.
- Taux d’occupation financier (TOF) : 99,9 % – quasi plein.
- Durée résiduelle ferme des baux : 8,2 ans, gage de visibilité sur les loyers.
- Rendement 2024 : 5,53 % (distribué en avril 2025).
À retenir : Corum Eurion combine la flexibilité d’une gestion opportuniste et la solidité d’un patrimoine core +, sous‑trait d’un engagement ESG mesurable. Un cocktail rare sur le marché des SCPI européennes.
Les chiffres clés de Corum Eurion
Taux distrib. 5.53% ↑
Prix souscr. 0.00% ↑
Évolution prix & dividendes
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix (€) | 200 | 204 | 215 | 215 | 215 |
| Div. brut (€) | 20.79 | 12.23 | 13.19 | 0 | 11.88 |
| Div. dist. (€) | 17.76 | 9.54 | 13.19 | 0 | 9.99 |
| Taux dist. (%) | 10.4% | 6% | 6.13% | 0% | 5.53% |
Répartition sectorielle
Répartition géographique
Notre avis sur SCPI Corum Eurion
Corum Eurion n’est pas seulement « une bonne SCPI diversifiée » ; c’est aujourd’hui l’une des rares véhicules panPourquoi nous la positionnons en « cœur de portefeuille »
- Performance nette supérieure : 5,53 % en 2024 contre ≈ 4,5 % pour la moyenne des SCPI.
- Potentiel de revalorisation : prix de part (215 €) situé ~8 % en dessous de la valeur de reconstitution, laissant une marge crédible d’appréciation.
- Diversification géographique : aucun pays ne dépasse 30 % des loyers ; l’Espagne, l’Italie et les Pays‑Bas forment le trio de tête.
- Label ISR réellement mis en œuvre : 83 % des immeubles bénéficient d’un plan de rénovation énergétique financé.
- Gestion expérimentée : Corum AM gère plus de 5 milliards d’euros d’actifs et dispose d’équipes locales dans 7 pays.
Verdict : Si vous recherchez un flux de revenus régulier, adossé à de l’immobilier prime paneuropéen, Corum Eurion coche toutes les cases. Prenez rendez‑vous avec nos conseillers en gestion de patrimoine pour valider l’adéquation avec votre profil et optimiser la fiscalité (revenus fonciers, crédit, démembrement).
Une croissance remarquable : retour sur les performances
Historique de rendement et de valorisation des parts
| Exercice | Taux de distribution | Prix de part au 31/12 | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2020 | 10,40 %* | 200 € | — |
| 2021 | 8,12 % | 204 € | +2,0 % |
| 2022 | 6,12 % | 204 € | 0 % |
| 2023 | 5,67 % | 215 € | +5,39 % |
| 2024 | 5,53 % | 215 € | 0 % |
*Le premier exercice couvre moins de 12 mois et intègre un dividende exceptionnel lié à l’acquisition de deux actifs allemands cédés rapidement.
Lectures clés
- Compression naturelle du rendement (10,4 % → 5,53 %) liée à la hausse du prix de part et à la maturation du portefeuille.
- Stabilité en 2023‑2024 : Corum Eurion a privilégié la revalorisation du prix de part à la seule distribution, préservant ainsi le couple rendement/patrimoine.
- TRI 5 ans : 6,36 % net de frais, dans le haut du panier pour des SCPI paneuropéennes de même âge.
Facteurs clés du succès
- Achats contracycliques : acquisitions opportunes en 2020‑2021 (bureaux à Milan, logistique à Madrid) à des rendements > 7 % quand les vendeurs cherchaient de la liquidité.
- Label ISR : attractif pour les grands locataires soucieux de RSE ; favorise des baux plus longs, un taux de vacance faible et donc un TOF proche de 100 %.
- Délégation locale : présence de Corum AM dans chaque région d’investissement, permettant une gestion locative réactive.
- Arbitrages sélectifs : 3 cessions en 2023‑2024 (commerce en Lettonie, hôtel en Irlande, entrepôt aux Pays‑Bas) avec plus‑value moyenne de 14 %.
Répartition géographique et sectorielle (30/06/2025)
Répartition pays
- Espagne : 27 % des loyers
- Italie : 16 %
- Pays‑Bas : 15 %
- Portugal : 10 %
- Irlande : 9 %
- Reste zone euro (Allemagne, Autriche, Lettonie, Slovénie, Belgique, France) : 23 %
Répartition secteur d’activité
- Bureaux : 35 %
- Logistique & industriel urbain : 22 %
- Commerces essentiels (retail parks, supermarchés) : 18 %
- Hôtellerie : 15 %
- Santé & éducation : 10 %
Points de vigilance
- Bureaux secondaires : la part de bureaux demeure significative. Pourtant, 88 % sont de grade A situés dans des zones tertiaires consolidées (Amsterdam Zuidas, Milan Porta Nuova) ou loués à bail long par l’État (Madrid).
- Hôtellerie : segment cyclique, mais les actifs portent des baux fermes 18‑23 ans indexés, ce qui mutualise le risque.
Simulation SCPI Corum Eurion
📜 Détails supplémentaires
💰 Trésorerie annuelle
| Année | Loyer | Mensualité | Trésorerie |
|---|
📊 Tableau d'amortissement
| Période | Capital | Intérêts | Amortissement | Mensualité |
|---|
📈 Évolution du patrimoine
Stratégies & innovations : ce qui distingue Corum Eurion
Diversification et expansion internationale
Depuis 2022, Corum Eurion cible:
- Logistique urbaine : plateformes « last‑mile » louées à Amazon, DHL ou post‑service national, zone de chalandise < 30 km des capitales.
- Data‑centres de taille moyenne : actifs situés à Lisbonne et Milan, sécurisés par des contrats long terme (12 ans fermes).
- Santé : cliniques de soin de suite en Espagne et Italie, secures par gestionnaires cotés.
Focus sur l’innovation et la durabilité
- Trajectoire Carbone 2030 : –40 % d’émissions (v/s 2019) grâce à l’isolation et aux panneaux solaires sur 70 % des toitures logistiques.
- Smart building : plus de 50 % du parc bureaux intègre capteurs IoT (suivi conso temps réel) et espaces flexibles favorisant le « mixed use ».
- Bien‑être locataire : certification BREEAM « Very Good » minimum et labels WELL sur les nouvelles acquisitions tertiaires.
Les avantages compétitifs en matière de gestion
- Maillage local : 25 asset managers répartis sur sept bureaux européens.
- Algorithme propriétaire : scoring de 80 marchés secondaires pour détecter les écarts de prix et la profondeur locative.
- Trésorerie gérée activement : placement des liquidités sur de la dette privée court terme (yield 6 %) en attente d’investissements.
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Prévisions & perspectives pour 2025‑2026
Tendances macro
- Baisse des taux BCE amorcée au T2‑2025, réduisant le coût du crédit et soutenant la valeur des actifs prime.
- Inflation zone € attendue à 2,2 % en 2025 puis 1,9 % en 2026 : favorable à l’indexation des loyers mais sans excès.
- Redémarrage du tourisme européen (+9 % de nuitées entre Q1‑24 et Q1‑25) : soutien aux revenus hôteliers.
Hypothèses de la société de gestion
- Collecte cible 2025 : 250 M € (vs 190 M € en 2024).
- Distribution prévisionnelle 2025 : 5,2 – 5,6 % (objectif officiel maintenu à 4,5 %).
- Revalorisation potentielle : +2 % si la valeur de reconstitution dépasse 232 €/part fin 2025.
Scénario optimisé pour l’investisseur particulier
- Au comptant : TRI net espéré ≈ 5,4 %/an après impôt flat‑tax 17,2 % + PFL 12,8 %.
- À crédit (20 ans, 3,2 %) : TRI net ≈ 7,5 %/an selon tranche marginale 30 %. Passage en cashflow positif vers la 9ᵉ année.
- Démembrement (nue‑propriété 10 ans) : décote 24 % → TRI latent ≈ 6,8 % grâce à l’économie d’impôt.
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Barème de démembrement nue-propriété et usufruit de Corum Eurion
Voici le barème de démembrement de la SCPI Corum Eurion.
| Durée (ans) | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nue-propriété | 87% | 83% | 79% | 76% | 74% | 73% | 71% | 69% | 68% | 67% | 66% | 65% | 64% | 63% | 62% | 61% | 60% | 59% |
| Usufruit | 13% | 17% | 21% | 24% | 26% | 27% | 29% | 31% | 32% | 33% | 34% | 35% | 36% | 37% | 38% | 39% | 40% | 41% |
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