Remake Live et Iroko Zen : Quelle SCPI Choisir ?

Si vous hésitez à investir entre les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) Remake Live et Iroko Zen, sachez que ces deux options, lancées récemment, se distinguent par leur absence de frais de souscription et des rendements séduisants. Iroko Zen, introduite en 2020 par Iroko, et Remake Live, en 2022 par Remake AM, proposent des stratégies d’investissement européennes diversifiées, captant l’attention des épargnants.

Leur innovation réside dans l’élimination des frais de souscription, un avantage considérable pour les investisseurs. Elles ont également affiché des performances supérieures à la moyenne, avec des taux de distribution élevés. Cet article vous guidera à travers les stratégies d’investissement, les performances historiques et les spécificités de Remake Live et Iroko Zen, pour vous aider à faire un choix éclairé.

Comparaison des stratégies d’investissement

Stratégie de Remake Live

La SCPI Remake Live mise sur une stratégie d’investissement à la fois opportuniste et diversifiée, visant les grandes métropoles en France et en Europe. Elle privilégie les zones périphériques des centres-villes, repérant des opportunités de croissance à long terme, surtout dans un contexte où la densification et la construction en hauteur gagnent du terrain.

Son portefeuille immobilier est riche et varié, incluant des bureaux, des espaces commerciaux, des installations de stockage et logistique, ainsi que des structures de santé et d’accueil. La clé de sa diversification réside dans la répartition équilibrée de ses investissements : un tiers en bureaux, un tiers en commerces et activités diverses, et le reste en actifs alternatifs comme la logistique, la santé, l’éducation ou encore l’hôtellerie. En outre, Remake Live s’assure de garder une présence forte hors de France, avec 70% de ses investissements réalisés en Europe.

Cette stratégie permet de répartir les risques tout en optimisant les chances de rendement. Remake Live est aussi engagée dans une démarche d’investissement socialement responsable, consacrant 5 à 10% de ses fonds à des projets immobiliers sociaux et à des infrastructures collectives dans des zones en développement. Elle intègre également des mesures environnementales, comme l’installation de panneaux solaires et de systèmes de récupération d’eau de pluie.

Stratégie de Iroko Zen

Iroko Zen se démarque par une approche d’investissement multi-actifs et opportuniste, cherchant à constituer un portefeuille diversifié en termes de taille et d’emplacement des biens. La société cible des actifs de petite taille offrant des rendements séduisants pour une diversification rapide.

L’analyse de la sécurité locative est primordiale, prenant en compte la vitalité du marché locatif, le dynamisme de la région, la qualité des locataires, la durée des contrats de location, et la flexibilité d’utilisation des actifs. Iroko Zen mise sur des lieux stratégiques, recherchant un juste milieu entre potentiel de rendement et gestion des risques. Elle vise un taux de rendement interne de 7% sur 7 ans, avec un objectif de taux de distribution sur valeur de marché de 5,5%.

Cette stratégie de diversification, tant géographique que sectorielle, vise à assurer une performance durable pour les investisseurs, tout en équilibrant stabilité locative et potentiel de croissance. Les acquisitions d’Iroko Zen, telles que celle de l’immeuble historique au 164 Bishopsgate à Londres, montrent son ambition de se positionner sur des biens de prestige offrant une forte valeur ajoutée dans des marchés clés à l’international.

Cette approche assure non seulement une stabilité locative, mais ouvre également la voie à des perspectives de valorisation sur le long terme.

Analyse des performances historiques

Performance de Remake Live

Depuis son lancement, la SCPI Remake Live a affiché des performances impressionnantes. En 2024, elle a enregistré un taux de distribution de 7,50%, se classant ainsi parmi les SCPI les plus performantes du secteur.

Elle a maintenu des rendements élevés dès le début, avec des taux de distribution de 7,64% en 2022 et de 7,79% en 2023. Ces chiffres témoignent d’une gestion dynamique, soutenue par un Taux de Rendement Interne (TRI) de 7,74% pour 2024 et de 11,13% depuis sa création.

La capitalisation de Remake Live a aussi vu une croissance notable, atteignant 647 millions d’euros fin 2024. Son portefeuille se compose de 51 immeubles répartis dans 8 pays, valorisés à environ 700 millions d’euros.

Performance de Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen s’est distinguée par d’excellentes performances depuis 2021, surpassant son objectif initial de taux de distribution de 6%.

Avec des rendements de 7,10% en 2021 et de 7,04% en 2022, Iroko Zen a continué sur sa lancée en 2024 avec un taux de distribution de 7,32%, dépassant encore une fois son objectif. En 2024, 98,80% des loyers ont été encaissés, générant près de 14 millions d’euros de revenus locatifs.

Cette performance locative a grandement contribué à la solidité financière d’Iroko Zen. Bien que le prix de ses parts ait progressé, il n’a pas encore subi de revalorisation majeure. La SCPI vise un TRI de 7% sur 8 ans, ce qui confirme la fiabilité de sa stratégie d’investissement aux yeux des investisseurs.

Évaluation des caractéristiques techniques

Modalités d’investissement et frais

Les modalités d’investissement et les structures de frais de Remake Live et Iroko Zen diffèrent de manière significative. Remake Live offre l’avantage d’absence de frais de souscription, supprimant ainsi une barrière d’entrée souvent rencontrée avec les SCPI. Toutefois, une commission de retrait de 5% TTC est prélevée pour tout désinvestissement réalisé dans les cinq premières années. La commission de gestion annuelle s’élève à 18% TTC (15% HT) sur les loyers perçus, garantissant que la performance distribuée par la SCPI est déjà nette de ces frais. Iroko Zen, pour sa part, ne prélève également aucun frais de souscription.

Les frais de sortie anticipée chez Iroko Zen sont de 5% HT pour les retraits avant trois ans, avec une commission de gestion annuelle de 12% HT sur les loyers perçus. À noter que Iroko Zen peut imposer une commission de brokerage allant jusqu’à 5% HT du montant de l’acquisition pour des acquisitions « off-market ».

Concernant l’investissement minimum, Remake Live demande 25 € pour certains contrats d’assurance vie, alors que d’autres contrats exigent un minimum de 50 €. Les plafonds d’investissement varient, allant jusqu’à 50 000 € par contrat ou 1 000 000 € net des sommes désinvesties pour certains supports. Iroko Zen conseille un horizon d’investissement de 7 ans, proche des 8 à 10 ans recommandés par Remake Live, illustrant la nécessité d’une perspective à long terme pour optimiser les retours sur investissement dans les SCPI.

Gouvernance et gestion des risques

La gouvernance et la gestion des risques sont essentielles pour les investisseurs en SCPI. Remake Live est dirigée par Remake Asset Management SAS, qui adopte une approche d’investissement responsable (ISR), intégrant des critères ESG à toutes les étapes de gestion des actifs. Cette stratégie comprend l’exclusion de sociétés pour non-respect du Pacte Mondial de l’ONU, violations des droits humains, dommages environnementaux graves, ou corruption, et utilise un outil de gestion des actifs doté d’un module ESG.

Iroko Zen mise sur une stratégie de diversification géographique et sectorielle pour diminuer les risques. Son portefeuille inclut des bureaux, des commerces et des biens logistiques principalement en France, mais aussi en Espagne, Allemagne, Pays-Bas et Irlande. Les gérants sélectionnent des propriétés avec des baux à long terme et réalisent des audits techniques et environnementaux, en plus de travaux d’amélioration énergétique pour renforcer la performance des actifs. La gouvernance d’Iroko Zen se distingue par une vérification rigoureuse des biens immobiliers et une gestion proactive des locataires, loyers et charges, réduisant ainsi les risques liés à la vacance des biens et aux fluctuations du marché immobilier.

Conclusion : Quel choix entre Remake Live et Iroko Zen ?

Le choix entre Remake Live et Iroko Zen se base sur des critères essentiels. Les deux SCPI proposent des frais de souscription nuls, des rendements alléchants, ainsi qu’une diversification tant sectorielle que géographique. Remake Live se distingue par une collecte dynamique, une couverture géographique plus vaste en Europe, et s’engage dans une stratégie d’investissement socialement responsable (ISR), axée sur le développement inclusif des régions.

De son côté, Iroko Zen privilégie une stratégie d’investissement axée sur la zone euro, avec une diversification sectorielle comparable mais une présence renforcée en France. Avec des frais de gestion légèrement inférieurs, à 14,4% contre 18% pour Remake Live, Iroko Zen se montre également compétitive. Les deux SCPI affichent des performances historiques robustes, avec des taux de distribution de plus de 7% et des objectifs de TRI en accord avec leurs stratégies.

Votre décision d’investir dans Remake Live ou Iroko Zen devrait refléter vos préférences personnelles et votre profil d’investisseur. Pour une portée plus large en Europe et une démarche ISR marquée, Remake Live pourrait être votre choix idéal. À l’inverse, pour une concentration sur la zone euro et des frais de gestion plus avantageux, Iroko Zen représenterait une alternative judicieuse.

Prenez le pas vers l’investissement dans l’une de ces SCPI, en considérant vos objectifs financiers et votre appétence pour le risque. Les deux options promettent des rendements intéressants et une gestion proactive des actifs, les rendant attractives pour ceux qui souhaitent élargir leur portefeuille immobilier.