Pourquoi investir en monuments historiques ?

L’investissement dans les monuments historiques est une option de défiscalisation immobilière fascinante qui offre à la fois une opportunité de préserver le patrimoine culturel et de réaliser des gains financiers.

Ces bâtiments emblématiques, témoins d’une époque révolue, ont un attrait indéniable pour les investisseurs à la recherche d’opportunités alternatives d’investissement immobilier.

En plus de bénéficier d’avantages fiscaux attrayants, investir dans un monument historique permet de participer à la préservation du passé tout en générant un retour sur investissement potentiellement lucratif.

Qui peut investir en monuments historiques

Les personnes pouvant investir en monument historique sont tous les types d’investisseurs, mais prioritairement ceux situés dans la tranche maximale de l’IR (ceux situés dans la tranche des 30% ont par exemple des gains équivalents, voire inférieurs, à ceux obtenus dans le cadre du dispositif Malraux).  

Quels sont les biens concernés ?

Tous les biens classés Monuments Historiques par la Fondation du Patrimoine ou par le ministère de la Culture, inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques), ou faire partie du Patrimoine National.

Quels sont les avantages d’investir en monument historique ?

De nombreux avantages existent en effet concernant l’investissement en monument historique. Nous allons donc les détailler ci-dessous.

Minorer son revenu imposable sans plafond spécifique  

L’avantage de « minorer son revenu imposable sans plafond spécifique » dans un investissement en monument historique fait référence à un avantage fiscal offert dans certains pays pour encourager la restauration et la préservation de ces biens patrimoniaux.

L’économie d’impôt

L’économie d’impôt est ajustée selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, dont l’excédent peut être reporté jusqu’à 6 ans consécutifs .

Une exonération fiscale

L’exonération fiscale de la totalité des coûts des travaux, de l’entretien du bien, et des intérêts de l’emprunt (équivalent d’un déficit foncier déplafonné donc non-concerné par le plafond des 10.700€).

Plafond de loyer

Vous n’avez donc pas de plafond de loyer après travaux (si le bien est ensuite mis à la location) 

Déduction du déficit

Lorsque vous investissez dans des monuments historiques, vous avez la possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global.

Cela signifie que si vos dépenses liées à l’entretien et à la rénovation du bien dépassent les revenus locatifs, vous pouvez déduire cette différence de votre revenu global, réduisant ainsi votre charge fiscale globale.

Une certaine liberté

Vous bénéficiez d’une liberté d’occupation et de mise en location du bien. Vous pouvez choisir de l’occuper vous-même en tant que résidence principale ou secondaire, ou bien le mettre en location pour générer des revenus locatifs.

Cette flexibilité vous permet d’adapter votre investissement en fonction de vos besoins et de vos objectifs financiers.

L’accumulation de mécanismes

Le dernier avantage que l’on peut citer est que vous pouvez le cumuler avec d’autres mécanismes d’optimisation, notamment le déficit foncier, dispositif Scellier, dispositif Robien sur plusieurs biens différents.

Bien à prendre en compte que cela est valable pour des biens différents !

Les conditions de défiscalisation

Il existe évidemment un certain nombre de conditions de défiscalisation pour des monuments historiques.

Une durée de conservation du bien

L’investissement en monument historique implique une exigence de conservation à long terme, où l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant au moins 15 ans.

Cette contrainte de durée vise à assurer la préservation du patrimoine culturel et à éviter la spéculation à court terme.

De plus, l’investisseur est également responsable de l’entretien régulier du monument, garantissant ainsi sa pérennité et sa valeur historique.

Des travaux à effectuer

Le bien et les travaux doivent être déclarés d’utilité publique. 

Il existe deux cas distincts pour bénéficier des avantages fiscaux, mais dans les deux cas 100% des travaux sont déductibles du revenu global :  

• Dans le cas où le Monument Historique devient la résidence principale : jusqu’à 50% seulement des charges sont déductibles.
• Dans le cas où le Monument Historique est ouvert au public (même de manière partielle) : jusqu’à 100% des charges peuvent être prises en compte.

Des facteurs spécifiques

Le facteur d’ouverture au public et/ou d’occupation conditionne donc la déduction fiscale : par exemple, si le bien rénové n’est pas ouvert au public un minimum de 40 jours par ans, celle-ci ne peut excéder 200 000 €.  

La déduction d’impôts

La déduction d’impôts est indexée sur la tranche marginale d’imposition (TMI) considérée, ce qui signifie que l’ensemble des charges déductibles peut s’élever jusqu’à 45% du montant maximum pour la tranche la plus élevée.   

Comment se déroule la transmission ?

La transmission est gratuite pendant l’engagement de conservation, sous réserve de convention trilatérale entre les héritiers, les donataires et l’Etat sur les conditions de conservation.

Le démembrement de propriété est possible également si vous le souhaitez.

Comparaison avec Malraux

Nous allons désormais comparer ce dispositif qui est assez similaire par rapport à la loi Malraux.

En conclusion qu’est ce qui vous correspond ?

La loi Malraux et la loi Monuments historiques sont deux dispositifs qui : 

• Permettent de se constituer un patrimoine immobilier remarquable (historique, esthétique, architecture).
• Nécessitent un apport initial important (balance prix du foncier / montant des travaux) pour que l’avantage fiscal soit intéressant.
• Sont des investissements de long terme étant donné les modalités de détention (15 ans pour le MH) et de location (9 ans pour le Malraux).

Les différences principales concernent les montants déductibles et les avantages octroyés : 

• Montants des travaux : non plafonnés pour le MH, limités à 400 000 € pour le Malraux.
• Avantages octroyés : réduction jusqu’à 100% du montant des travaux pour le MH, jusqu’à 30% du montant des travaux pour le Malraux.

En savoir plus sur la défiscalisation immobilière

• La denormandie
• LMNP / LMP
• Le dispositif Malraux