Le viager a longtemps été perçu comme un type de placement immobilier ringard et peu attractif. Popularisé par le film “Le viager” de Pierre Tchernia et malgré les lourds préjugés (parier sur la mort du vendeur), il revient à la mode et offre une solution d’investissement éthique, rentable et décorrélée des marchés financiers.
Je vous présente dans cet article le viager, son fonctionnement et une manière simple et accessible d’investir dans le viager grâce à des fonds viagers référencés dans les assurances-vie.
Qu’est ce que le viager ?
Le viager est une forme de transaction immobilière. Contrairement à une vente classique où le prix est connu et fixé au moment de la vente entre l’acheteur de le vendeur, une vente en viager est différente puisqu’elle est aléatoire. Le vendeur et l’acheteur ne savent pas par avance quel sera le prix de la vente. En effet, il ne sera définitivement connu qu’au moment de du décès du vendeur. Ce type de vente est régit par le Code Civil.
Lors du passage chez le notaire, l’acheteur verse un apport, appelé bouquet. Périodiquement, il versera ensuite une rente (généralement tous les mois).
Dans le jargon du viager, on parle de débirentier pour désigner l’acheteur et de crédirentier pour le vendeur.
Il existe plusieurs types d’occupation de viagers qui, pour être valables, restent tous aléatoires. Notamment :
- Le viager occupé qui est la formule classique : le vendeur reste dans le logement jusqu’à son décès ;
- Le viager libre est plus rare. Le vendeur n’habite pas le logement vendu. Par conséquent, l’acheteur est libre de l’occuper ou de le louer.
Lors de la vente, le notaire devra soustraire le Droit d’Usage et d’Habitation au prix de vente du bien immobilier. Il s’agit du droit conservé par le vendeur s’il reste dans son logement (viager occupé). Il s’agit donc d’une opération de démembrement : la nue-propriété est acquise par l’acheteur (en payant au comptant un bouquet et des rentes viagères par la suite) et le vendeur conserve le DUH et le droit de rester dans le bien immobilier.
Les paiements peuvent être fractionnées de manière différentes. C’est notamment le cas du viager sans rentes : l’acheteur ne verse pas de rentes mais uniquement un bouquet au moment de l’achat. Le viager sans rentes est simplement une manière différente de payer (classiquement, les investisseurs d’un viager paient un bouquet et des rentes). On peut donc très bien investir dans un viager occupé ou libre avec ou sans rentes.
Comment fonctionne la viager occupé ?
Dans cette partie, je vais me focaliser sur le viager occupé qui représente la grande majorité des ventes en viager.
Pour simplifier, le viager occupé est l’achat du bien immobilier par l’investisseur dans lequel le vendeur continuera à y vivre. En contrepartie, la valeur du bien sera décotée, d’un montant égal aux loyers futurs du vendeur (les échéances de loyers jusqu’à son décès).
Vu de cette manière, ce type de vente est intéressant puisqu’il permet à l’acheteur d’acquérir un bien avec peu de gestion (pas de dégradation ou de turn-over !). La facilité de paiement qui lui est accordé (paiement d’un bouquet puis de rentes viagères) permet, comme dans un investissement locatif avec prêt immobilier, de faire un effet de levier sur l’acquisition. Cela permet ainsi de décupler la rentabilité de l’opération immobilière.
Chaque année, la rente viagère payée par l’acheteur sera révisée selon un indice, généralement l’indice des prix à la consommation. Ce qui permettra au vendeur de conserver son pouvoir d’achat.
Enfin, au décès du vendeur, l’acheteur pourra reprendre pleinement possession du bien immobilier : le droit d’usage et d’habitation (DUH) s’éteint à la mort du vendeur. L’investisseur pourra donc choisir d’y habiter, de le louer ou de le revendre.
Comment est calculé un viager ?
Le calcul du viager repose sur des lois statistiques. En effet, le notaire ou l’agent immobilier va s’aider de barèmes viagers pour calculer le DUH et la rente viagère.
Je vous explique la méthode de calcul :
Tout d’abord, il faut évaluer la valeur vénale du bien immobilier. Pour cela, l’expertise d’un professionnel de l’immobilier peut être utile.
Si le viager est occupé, il faut évaluer la valeur du DUH. Soit le barème viager donne directement, en pourcentage de la valeur vénale, le taux à appliquer, soit il faut multiplier le montant annuel du loyer par l’espérance de vie du vendeur.
En soustrayant le DUH à la valeur vénale, vous obtenez la valeur de la nue-propriété que devra payer l’acheteur et qui pourra se ventiler en bouquet ou en rentes viagères.
Lorsque le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le bouquet à verser le jour de la vente, vous devrez diminuer de la valeur de la nue-propriété le bouquet. Le montant obtenu est le capital à renter.
Les barèmes viagers vous donne le taux à appliquer à ce capital pour le convertir en rentes. Une autre méthode consiste à diviser ce montant par l’espérance de vie (puis par 12 pour obtenir la rente mensuelle).
Pourquoi un vendeur a intérêt de vendre en viager ?
Vendre en viager occupé permet au vendeur de rester dans son logement tout en obtenant des revenus complémentaires. Avec la stagnation des pensions et la baisse du pouvoir d’achat des retraités, le viager se présente comme une solution très prometteuse.
Les rentes viagères versées sont peu fiscalisées, ce qui permet au retraité de disposer d’une rente à vie très intéressante. Enfin, le bouquet qui est versé au moment de la vente peut lui permettre de réaliser des réparations ou des améliorations dans son appartement ou sa maison afin de l’adapter à ses vieux jours. Ce capital peut également être transmis à ces enfants.
Quels sont les avantages du viager pour l’acheteur ?
L’acheteur d’un viager va acquérir un bien avec une décote (si le viager est occupé). La gestion ou les frais inhérents seront infimes car le le vendeur est totalement autonome et restera bien plus longtemps dans le logement qu’un locataire lambda. L’investisseur ne perçoit pas de loyers, il ne sera donc pas lourdement fiscalisé, comme cela serait le cas pour un investissement traditionnel.
Le viager est aussi une opportunité d’acheter de l’immobilier sans recourir à une banque. Le bouquet est négociable et peut représenter une part infime de la valeur du bien. Ainsi, les profils plus compliqués à financer, comme les intermittents du spectacle ou les entrepreneurs pourront plus facilement investir dans la pierre.
Au-delà de l’aspect financier, les investisseurs participent au transfert intergénérationnel du parc immobilier et permettent aux personnes âgées d’améliorer leur quotidien. En effet, dans certains cas, les vendeurs n’ont pas de descendances et ont une pension de retraite tout juste suffisante pour entretenir leur bien immobilier.
Acheter la nue-propriété et verser une rente mensuelle au vendeur lui permettra d’améliorer son confort quotidien et de rester dans son logement. Pour de nombreuses personnes âgées, le déménagement dans une maison médicalisée est vécue comme un véritable traumatisme.
Quels sont les risques du viager pour l’investisseur ?
Investir dans le viager n’est pas sans risque. Il existe un certain nombre de risques auquel s’expose l’investisseur.
Le risque immobilier
Le viager consiste à acheter un bien immobilier. En cas de chute de la valeur de l’immobilier, c’est l’acheteur du viager qui risque de voir la valeur de son patrimoine baisser.
En revanche, contrairement à un achat classique, il n’est pas exposé au risque locatif (impayé ou vacances locatives) car la décote obtenue sur le bien à l’achat correspond à la somme des loyers futurs qu’aurait versé un locataire (en l’occurrence le vendeur ici).
Le risque d’évaluation du viager
Le DUH et la rente viagère sont calculés à partir de données statistiques. Si l’espérance de vie est fausse, le calcul est erroné au détriment du vendeur ou de l’acheteur.
Il n’est pas rare de voir des professionnels de l’immobilier évaluer un viager à partir de données obsolètes. Comme vous le savez, l’espérance de vie progresse chaque année en France. Par conséquent, utiliser un barème viager ancien peut lourdement pénaliser l’acheteur ! Vous devez donc impérativement vous adresser à des professionnels du viager pour éviter tout risque.
Le risque de longévité
Si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie théorique, la rentabilité de l’opération chute. Notez cependant qu’il est possible de faire une très belle opération malgré une longévité importante du vendeur. D’une part, l’acheteur a payé un bien avec une décote (il sera perdant uniquement si les rentes supplémentaires dépassent la décote) et d’autre part, si le bien immobilier est correctement choisi, sa valeur va augmenter sur le long-terme.
Néanmoins, ce risque n’est pas négligeable dans le cas de la vente en viager.
La SCI viager pour investir facilement
Le viager présente de nombreux avantages :
- Rentabilité importante ;
- Facilité de gestion ;
- Opération éthique.
Mais aussi des inconvénients que l’on ne nier :
- Risques d’évaluation du viager et de longévité ;
- Capital initial parfois important (bouquet) ;
- Nécessité de s’adresser aux professionnels compétents.
Aujourd’hui, le marché du viager est peu fluide. De nombreux vendeurs souhaitent vendre mais ne trouvent pas d’acheteur pour acquérir leur maison.
C’est la raison pour laquelle vous devez vous intéresser aux SCI viager, qui sont des fonds viagers. Une SCI est une société civile de placement immobilier. Elle vous permet, avec d’autres associés, d’acheter un parc immobilier.
Les premiers avantages de passer par la SCI sont la mutualisation du risque : au lieu d’avoir un seul bien, vous possédez une part d’immobilier parfois conséquent. Vous lissez ainsi le risque et évitez de vous payer longtemps des rentes en cas de longévité exceptionnelle du vendeur. Vous laissez aussi la gestion au gestionnaire de la SCI, cela passe par la relation avec le vendeur mais aussi l’achat et la revente des biens.
Il existe plusieurs SCI viager sur le marché et vous pouvez investir au travers d’une assurance-vie. Cela vous permettra de profiter d’une fiscalité attractive lors de la revente mais aussi de bénéficier d’une liquidité de vos parts garantie par l’assureur.
Enfin, pour limiter les risques de longévité et faire un placement éthique, les SCI achètent des viagers sans rentes. En cas de longévité du vendeur, la perte est contenue.
Sur ce type de placement, vous pouvez espérer des rentabilités annuelles supérieures à 6%, ce qui est très attractif au regard du risque pris et du contexte actuel !
Contactez-moi si vous souhaitez investir dans une assurance-vie avec une stratégie d’investissement dans le viager.
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