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La loi Girardin est un dispositif qui permet aux contribuables de réduire leur impôt grâce à un investissement en outre-mer. Si ce produit financier est efficace pour optimiser sa fiscalité, il n’est pas sans risque. L’investisseur doit donc sélectionner des partenaires sérieux et s’assurer de la garantie du montage fiscal.

loi girardin

Les types d’investissements outre-mer en loi Girardin

La loi Girardin permet d’accompagner l’économie des départements et collectivités d’Outre-mer. Cela passe par deux types de dispositifs de défiscalisation :

  • L’investissement dans des logements sociaux : la loi Girardin logement social
  • L’investissement dans du matériel agricole neuf pour les exploitants outre-mer : la loi Girardin Industriel

Les avantages fiscaux sont détaillés dans le BOFIP.

Le Girardin social

Le Girardin social est un dispositif de défiscalisation destiné à favoriser l’investissement dans la construction et la rénovation de logements sociaux.

Pour cela, le contribuable s’engage à proposer le bien immobilier à la location à titre de résidence principale pour une durée d’au moins 5 ans (6 ans pour un logement intermédiaire). Le bien immobilier devra être loué dans les 6 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

L’avantage fiscal est calculé sur la base du prix de revient du logement. Nous attirons votre attention sur une majoration éventuelle du prix au mètre carré admissible à l’avantage fiscal.

Depuis le 27 mai 2009, le prix d’acquisition du bien est retenu dans la limite de 50 à 150 mètres carrés de surface habitable. Dans ce cas, la réduction d’impôt peut atteindre 64%.

Enfin, le Girardin social et compatible avec une stratégie d’acquisition de SCPI. Ces dernières doivent acheter des logements neufs affectés à 90%, au moins, à l’habitation.

Comme pour un achat en direct, les sociétés civiles de placements immobiliers doivent proposer les biens à la location pour une durée minimale de 5 ans. Les investisseurs doivent également conserver les parts 5 ans.

Fonctionnement du Girardin Industriel

Contrairement à d’autres produits de défiscalisation, la particularité du Girardin Industriel est que le contribuable investi à fonds perdu. C’est-à-dire qu’il perd l’intégralité des fonds versés après investissement.

Bien évidemment, tout l’intérêt du Girardin Industriel est de pouvoir récupérer plus que sa mise sous forme d’économie d’impôts. C’est la raison pour laquelle on parle d’investissement « one-shot » pour la défiscalisation en loi Girardin Industriel.

Pour bénéficier de tels avantages fiscaux, les biens achetés par la société (SNC : Société en Nom Collectif) dans laquelle le contribuable investit doivent être loués à des exploitants ultramarins pour une durée de 5 ans et pour un montant de loyer “symbolique”.

A l’issu du bail de location, le bien est cédé de manière définitive à l’exploitant. Grâce à ce montant, l’exploitant aura acquis un bien pour le quart de sa valeur, lui permettant ainsi de développer avec plus de facilité son activité dans les DOM-TOM.

Toute la difficulté de ce dispositif est laissé au monteur de l’opération. En cas d’écart sur le montage, la sanction peut aller jusqu’à la requalification fiscale. Dans ce cas, l’investisseur perdra sa réduction d’impôt et également le montant investi dans les parts de la société !

Par ailleurs, l’investisseur est indéfiniment responsable de la dette de la société dans laquelle il est associé.

Le Girardin Industriel est donc un dispositif qui peut présenter un niveau de risque élevé si le monteur de l’opération n’est pas bien choisi.

Généralement, si le taux de rentabilité est très élevé (supérieur à 20%), le risque associé est très fort.

Je préfère travailler (pour moi et mes investisseurs) avec des monteurs sérieux, expérimentés et qui proposent des rendements beaucoup plus faibles mais sécurisés.

Il existe quelques monteurs sur le marché du Girardin Industriel qui possède un historique très rassurant et qui assurent leur montage afin de garantir et d’assurer la réduction d’impôt aux investisseurs.

Bien évidemment, je vous conseille fortement de vous intéresser à ces sociétés si vous ne voulez pas prendre le risque de voir votre économie d’impôt remise en cause par le Trésor Public.

Dans la suite de cet article, nous nous focaliserons sur le Girardin Industriel.

Quelle rentabilité viser pour une acquisition en loi Girardin Industriel ?

La rentabilité sur ce type de produit est variable. Le rendement dépend du partenaire et du montage financier. En cas de garanties fortes sur le montage (ce que je vous conseille!), la rentabilité diminue mécaniquement.

Afin de faciliter la levée des capitaux du monteur, plus vous investissez tôt dans l’année, plus la rentabilité augmente.

Sachez que généralement, les bons produits en loi Girardin Industriel vous permettront d’obtenir une rentabilité annuelle de 10% à 14% sur le montage financier.

Comment fonctionne le Girardin Industriel pour réussir à distribuer de tels rendements ?

Je vais simplifier le montage d’un Girardin Industriel.

schema girardin industriel

Pour cela, considérons une société (SNC ou société en nom collectif) dans laquelle le contribuable va investir. Celui-ci va déposer un apport dans la société qui va être complété par un emprunt bancaire (un peu comme le financement d’un logement avec un crédit immobilier : l’apport et le prêt).

L’apport et l’emprunt vont permettre de financer du matériel pour les exploitants en outre-mer : du matériel agricole mais aussi du matériel informatique, de transport etc. En contrepartie, ces exploitants vont payer un loyer à la société, de telle manière que les mensualités du prêt soient couverte. Au niveau de la trésorerie, le montage s’auto-finance.

Pour être éligible à la réduction d’impôt, le matériel devra être cédé aux entrepreneurs pour 1€ symbolique 5 ans plus tard.

Jusqu’à présent, l’investisseur a déboursé le montant de l’apport mais n’a rien gagné en échange.

Tout l’intérêt du dispositif est la réduction fiscale accordée par le Trésor Public.

Le montant de cette réduction est approximativement de la moitié de ma valeur des biens loués.

C’est donc grâce à l’emprunt bancaire que le contribuable peut récupérer plus de réduction d’impôts que d’apport dans la structure.

Quels sont les contribuables éligibles par le dispositif du Girardin Industriel ?

Dès qu’un particulier s’acquitte d’un impôt sur le revenu, il est éligible au dispositif. Cependant, les monteurs exigent des montants minimums d’investissement.

Comptez approximativement 3 000€ d’impôt au minimum. Ce qui signifie que vous pourrez réduire 3 300€ à 3 420€. Le gain est d’au moins 300€ à 420€ garanti.

Le plafonnement de la réduction d’impôt

La loi Girardin entre dans les niches fiscales. En revanche, vous avez droit à une niche fiscale spéciale (outre-mer), de 8 000€ en plus du plafond des niches fiscales de 10 000€. Cela porte donc le plafond total à 18 000€.

Puisque une fraction du montant investi est retenu dans le plafonnement des niches fiscales, vous pouvez défiscaliser votre impôt jusqu’à 40 909€ pour un Girardin de plein droit. Le Girardin avec agrément fiscal vous permet d’investir jusqu’à 52 941€. Enfin, si vous investissez dans un logement social, vous pouvez investir jusqu’à 60 000€.

Le montage fiscal de la loi Girardin : attention au redressement fiscal !

L’article 199 undecie A du code général des impôts détaille le montage de la loi Girardin et les réductions d’impôts associées.

En théorie, n’importe quel contribuable peut constituer une société éligible à la loi Girardin.

En revanche, la complexité est telle qu’il est préférable de déléguer le montage à un partenaire (le monteur). En effet, vous pourrez ainsi bénéficier de son expertise (professionnels du droit, fiscalistes, financiers etc.) et de sa proximité car ils sont généralement implantés en outre-mer.

En cas d’erreur, le risque de redressement fiscal est présent. Dans le pire des cas, l’investisseur perdra sa réduction d’impôt en plus de son investissement initial!

Vous devez donc vous entourer correctement pour sécuriser l’opération de défiscalisation.

La déclaration d’impôt du la loi Girardin

La loi Girardin industriel permet de réduire son imposition. Vous devez donc remplir la déclaration d’impôt de votre Girardin Industriel correctement pour bénéficier de votre économie d’impôt.

Choisir un partenaire de qualité

Il existe un grand nombre d’opérateur qui proposent de la défiscalisation en loi Girardin Industriel.

Vous devez faire un tri sélectif pour sécuriser votre investissement.

Choisissez uniquement des opérateurs qui exercent cette activité depuis plusieurs décennies, il s’agit d’un gage d’expertise.

Privilégiez également les partenaires qui ont des locaux directement sur place, en outre-mer.

Plusieurs gestionnaires proposent des garanties très fortes, qui prennent le relais en cas de redressement fiscal ou autre problème. Cela sécurise ainsi le montage fiscal, en contrepartie d’une rémunération plus faible.

Enfin, si la réduction d’impôt est beaucoup trop élevée, passez votre chemin!

Un exemple d’investissement

Je vous présente ci-dessous un exemple d’investissement en loi Girardin Industriel.

Supposons qu’en 2019, l’impôt sur le revenu d’un investisseur s’élève à 15 000€. Il ne possède pas de dispositifs défiscalisant.

En investissant 13 636€ dans des parts de Girardin Industriel au cours de l’année 2019, il profitera d’une réduction d’impôt de 15 000€ sur l’année fiscale 2019. Cette réduction sera restituée en 2020 par le Trésor Public.

L’intérêt de cet investissement ne sera présent que la première année mais l’investisseur sera engagé en sa qualité d’associé durant 5 ans. En réalité, à de très rares exceptions prêtes, l’investisseur n’aura aucune démarches administratives à faire durant les 5 années. A l’issue de cette période, la SNC (société en nom collectif) sera dissoute et le matériel loué aux exploitants ultra-marins sera revendu pour 1€ symbolique.

L’investisseur aura finalement gagné 15 000€ – 13 636€ = 1 364€. Une somme qu’il récupérera un an plus tard.

Finalement, l’investissement en Loi Girardin peut être vu comme un placement de trésorerie rémunéré entre 10% et 14% sur une durée d’un an.

Souscrire un investissement en loi Girardin Industriel

Vous souhaitez une simulation d’investissement en loi Girardin ou mieux connaître le produit avant de vous lancer ? Je vous propose d’en parler par téléphone en réservant un créneau. Je reste bien évidemment également disponible par mail 🙂

 

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