investir garage

Vous envisagez un investissement locatif incontournable ? Les choix sont multiples : appartement, maison, immeuble mais encore location nue, dispositif de défiscalisation Pinel, meublé en LMNP…

Et si l’achat d’une place de stationnement était le meilleur pari à faire ? Je vous explique comment fonctionne l’investissement dans un garage, mes conseils, et comment savoir si cela est adapté à votre cas.

Les avantages de l’investissement dans un garage

L’achat d’une place de parking est de plus en plus d’actualité. En effet, il séduit de plus d’investisseur à la recherche d’un placement avec un montant faible et un risque limité.

Voici les différents avantages du parking.

Un montant d’acquisition faible

Il est possible d’acheter un parking pour quelques milliers d’euros. Bien évidemment, le prix dépend de la localisation dans la ville et de l’agglomération. Il faut compter plus de 50 000€ pour une place de parking à Paris et environ 15 000€ à 30 000€ à Bordeaux ou à Lyon.

Dans les zones où vous pouvez vous garer facilement, le prix d’acquisition est plus bas. Évidemment, le loyer du garage le sera également. A vous de voir ce qui vous est accessible et rentable.

Enfin, un box fermé est plus onéreux qu’une place extérieure non sécurisée.

Une gestion locative simple

Le garage n’est pas soumis au bail d’habitation. Le locataire n’est donc pas aussi protégé que pour un bail d’habitation classique. Si ce dernier ne paie pas, il est beaucoup plus facile de reprendre sa place de parking.

Par ailleurs, les charges de gestion sont très faibles. Ce qui est un bon point car vous n’aurez pas de grosses sommes à payer à la copropriété si vous achetez votre parking dans une résidence.

Quel type de bien cibler : les critères ?

Sur la typologie du placement, il existe :

  • Des box ;
  • Des places de stationnement.

Et sur la localisation, vous pourrez en trouver partout en France. Pour éviter toute carence locative, vous devez vous assurer de la demande. Pour cela, vérifier que le tarif de location est cohérent avec ceux pratiqués dans la même zone. Consultez les annonces sur Leboncoin. Si vous êtes en grande ville, vous pouvez l’estimer en comparant avec les abonnements de stationnement dans des parkings souterrains.

N’hésitez pas à tester la demande locative et à interroger les agents immobiliers locaux avant de vous engager.

Ensuite, n’oubliez pas de calculer et projeter le rendement locatif de votre investissement pour que celui-ci reste attractif.

Les inconvénients d’une place de parking

Le parking est loin de s’avérer parfait. Je liste dans cette partie les inconvénients que l’on rencontre pour ne pas faire d’erreur.

Le financement : l’emprunt immobilier

Il est très compliqué d’obtenir un emprunt immobilier pour financer son garage ou son box. Si vous n’achetez qu’un garage, vous devrez donc contracter un prêt à la consommation. Vous débourserez donc des intérêts d’emprunt élevés sur une durée très courte : la rentabilité globale sera très mauvaise.

L’alternative est d’acheter un lot de garage. Souvent plus rare et parfois très onéreux… Autant acheter un appartement !

L’imposition est élevée pour certains investisseurs

Les charges locatives sont faibles. C’est également un inconvénient… Pourquoi ? Parce que votre revenu foncier est conséquent. Donc la fiscalité l’est tout autant…

Les loyers sont imposés dans la catégorie revenus fonciers et on sait que cette catégorie de revenu est lourdement taxée, surtout pour les investisseurs ayant des tranches marginales d’imposition élevées (TMI).

La concurrence et l’avenir des places de parking

Dans les grandes villes de France (Paris, Marseille, Lyon, Strasbourg, Toulouse etc.), la tendance est à la diminution du parc automobile. Pour cela, certaines mairies n’hésitent pas à réduire la largeur des voies (au profil des vélos notamment). Je suis lyonnais et c’est d’ailleurs ce que je vois dans ma ville.

La question que l’on peut se poser est donc de savoir si le nombre de voitures sera toujours suffisant pour soutenir les prix des loyers.

Je vous recommande donc de privilégier les box et garages fermés. Plus chers à l’achat, le loyer le sera également. Ce type de bien pourra surtout être utilisé comme lieu de stockage ensuite comme plan B).

Quel placement alternatif au parking ?

Si vous vous êtes intéressé à un investissement dans une place de stationnement, c’est probablement parce que vous êtes à la recherche :

  • D’un investissement immobilier ;
  • D’un ticket d’entrée relativement faible (quelques dizaines de milliers d’euros) ;
  • D’une gestion locative très faible ;
  • De peu de risques et d’aléa.

Il est donc normal d’avoir épargné d’emblée un investissement locatif classique, dans un appartement ou une maison exploitée en nue ou en meublé.

En effet, le ticket d’entrée est beaucoup plus élevé. Evidemment, il est possible de trouver en France des petites maisons de quelques dizaines de milliers d’euros. Malheureusement, cela se fera au détriment de la pérennité de l’opération. En effet, vous devrez vous diriger vers des biens situés dans des villes peu attractives. La plus-value à la revente sera donc très incertaine.

Il existe cependant une alternative très avantageuse au parking : la SCPI.

Les Sociétés Civile de Placement Immobilier sont des sociétés qui ont pour but d’investir dans de l’immobilier (commerce, locaux commerciaux, habitation etc.).

L’investisseur est un associé après avoir acheté des parts. En contrepartie, il perçoit un revenu régulier, issu des loyers et des plus-values générés par l’exploitation de biens immobiliers par la société.

Les avantages des SCPI sont encore plus importants que ceux de la place de parking.

La gestion locative des SCPI

Il n’y a aucune gestion locative. Les biens sont gérés par la société. Vous ne faites rien d’autre que d’encaisser des loyers.

Montant d’investissement faible

Le ticket d’entrée est encore plus faible. Il est possible d’acheter de l’immobilier pour quelques centaines d’euros.

Des biens locatifs de très belle qualité et habituellement inaccessibles en direct

Selon la SCPI, il est possible d’investir dans des biens très qualitatifs à visée patrimoniale : à Paris même ou en petite couronne. Il faut généralement compter plus de 40 000€ pour un garage à cet endroit. Sans compter que le rendement locatif est ridicule !

Emprunter pour acheter des SCPI

Vous pouvez emprunter pour acheter de la SCPI. Par conséquent, vous boostez la rentabilité de l’opération grâce à l’effet de levier crédit. D’ailleurs, les charges d’intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers.

Diversifier pour un risque locatif plus faible

Le niveau de diversification est très élevé : vous êtes propriétaire d’une fraction de plusieurs dizaines ou centaines de bien immobilier. Votre patrimoine immobilier est donc très diversifié. Si un locataire ne paie pas, cela impactera très peu vos revenus locatifs. En revanche, si vous possédez un seul garage et que le locataire fait défaut… vous ne percevrez plus aucun revenu ! Idem pour la vacance locative.

Conclusion sur la place de parking

Pour les personnes qui souhaitent mettre un pied à l’étrier dans l’investissement locatif ancien, la place de stationnement peut être un achat intéressant.

En revanche, pour les investisseurs qui veulent maximiser la rentabilité et minimiser la durée passée à mettre sur pied une opération immobilière, je ne recommanderai pas ce type d’investissement.

Pour un effort bien moindre et un niveau de risque beaucoup plus faible, la SCPI me semble être une bien meilleure option.

Il est commun de trouver de très belles SCPI avec un rendement locatif net de frais de l’ordre de 4,5% à 6%. Compte tenu de la localisation (Paris et grande agglomération), il s’agit d’un rendement très intéressant.

A présent, en empruntant pour acquérir des parts de SCPI, la rentabilité globale, nette d’impôts sera encore plus élevée. Comptez 7% à 8% de taux de rentabilité interne pour un investisseur ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30%.

Je ne suis pas spécialiste des parking et je n’ai jamais investi dans un tel placement. En revanche, je connais très bien les SCPI. J’ai personnellement investi dans ce type d’actifs et j’ai accompagné de nombreux investisseurs dans l’acquisition de société civiles de placements immobiliers.

N’hésitez pas à me contacter ou à planifier un créneau téléphonique avec moi pour en discuter !

 

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