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La location en meublé non professionnel présente de nombreux avantages pour le bailleur qui investi dans l’immobilier. En effet, contrairement à une location nue (déclaration de revenus fonciers), le LMNP permet d’amortir son patrimoine immobilier et ainsi d’augmenter “virtuellement” ses charges et baisser son résultat fiscal.

Je vous explique dans cet article le fonctionnement du loueur meublé non professionnel, sa fiscalité. Comment le mettre en place ? que vous achetiez un bien immobilier neuf, ancien, ou que vous souhaitiez transformer un bail nu existant en meublé.

loueur meuble non professionnel

Le Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Avant de définir qu’est-ce que le Loueur Meublé Non Professionnel, LMNP, nous allons définir le Loueur Meublé Professionnel.

Un contribuable est considéré comme LMNP lorsque les 3 conditions suivantes sont réunies :

  • Il est inscrit au RCS ;
  • Ses recettes locatives dépassent 23 000€ ;
  • Ses recettes locatives sont plus importantes que ces revenus d’activité principale (ses salaires s’il est salarié par exemple).

Je ne rentrerai pas plus dans le détail mais ce statut peut être intéressant selon le profil et les objectifs de l’investisseur. Nous nous focaliserons plus sur le LMNP dans la suite de cet article.

La définition du Loueur Meublé Non Professionnel

Est LMNP l’investisseur qui n’est pas LMP.

Cela vous paraît évident ? En réalité, seulement le statut du LMP est défini. Le LMNP est un statut d’exception.

Il suffit donc que l’une des conditions ci-dessous soit remplie pour qu’il soit au statut LMNP :

  • Il n’est pas inscrit au RCS ;
  • Les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000€ ;
  • Les loyers encaissés sont plus faibles que ses revenus d’activité.

Comme pour le statut LMP, l’investisseur devra bien évidemment proposer un logement meublé. Pour être considéré comme tel, il devra respecter la liste des meubles définis au décret 2015 981. On retiendra principalement :

  • Literie et couettes ;
  • Rideaux dans les chambres ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur ;
  • Vaisselle ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Tables et sièges ;
  • Étagères ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager.

Pour être valable, le bail meublé devra donc annexer l’inventaire de l’appartement dans lequel figurera les meubles et équipements de l’appartement que l’on retrouve dans ce décret.

A défaut, le bailleur risque la requalification de son appartement en bail nu, plus protecteur pour le locataire.

La fiscalité du LMNP

L’un des avantages du LMNP est sa fiscalité. Elle est beaucoup plus douce que dans la plupart des cas de location en nu.

Les revenus locatifs (les loyers) sont taxés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de votre déclaration fiscale.

Pour ce statut, il existe deux alternatives :

  • Le régime micro-BIC ;
  • Le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime par défaut si vos revenus locatifs sont de moins de 70 000€

Il est beaucoup plus simple de déclarer son meublé au micro-BIC.

En effet, peu importe vos charges, l’administration fiscale retient une charge forfaitaire de 50%.

Vous serez donc imposé sur la base de la moitié de vos loyers.

Par exemple, si vous avez encaissé 10 00€ de loyers durant l’année fiscale et que votre tranche marginale d’imposition est de 30%.

Vous paierez un impôt sur la base de 50% x 10 000€ = 5 000€.

Soit 5 000€ x (30% + 17,2%) = 2 360€, où 17,2% sont les contributions sociales CSG CRDS.

Le principe de l’amortissement comptable

Lorsque vous achetez un appartement, celui-ci s’use au fil du temps. Par exemple, il faut prévoir de refaire les travaux de peinture tous les 10 ans. Une toiture tous les 30 ans…

Il en vas de même pour vos travaux. Vous allez les immobiliser : langage comptable qui signifie que ces éléments vont rester plusieurs années dans votre bilan comptable. Vous allez donc les amortir annuellement.

Puisque vous remplacez votre peinture tous les 10 ans, vous n’allez pas passer votre facture de 10 000€ correspondante en charge dès la première année. Vous allez comptabiliser une charge de 10 000€ / 10 = 1 000€ tous les ans.

Ainsi, votre comptable va appliquer cette méthodologie à tous les grands postes de votre investissement : foncier, bâti, meubles etc.

Le régime réel

Le régime réel s’applique sur option (au choix de l’investisseur) ou si le plafond de 70 000€ est dépassé. Il trouve son intérêt dans l’utilisation de l’amortissement.

>Ces amortissements vont s’ajouter à vos autres charges décaissées dans l’années : petites réparations, frais de gestion locative, taxe foncière etc. Ce qui va considérablement augmenter votre charge et baisser votre revenu imposable.

Si nous reprenons le même exemple que précédemment. Les loyers sont de 10 000€. Les charges décaissées sont de 5 000€ et l’amortissement est de 4 000€.

Le résultat fiscal est donc de 10 000€ – 5 000€ – 4 000€ = 1 000€.

Votre imposition est donc de 1 000€ x (30% + 17,2%) = 472€. Ce qui est considérablement plus faible.

Les biens immobiliers éligibles au LMNP

Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel est un statut fiscal. Il s’applique donc à tout type de bien immobilier : neuf ou ancien et à tout type d’exploitation : meublé à l’année pour les étudiants ou étudiants, meublé courte durée etc.

Le LMNP neuf

Le LMNP par amortissement

Lorsque les conseillers en gestion de patrimoine parle de LMNP, il s’agit bien souvent du meublé neuf.

Le principe consiste à acheter un logement à vocation de résidence principale ou de tourisme :

  • Les résidences de tourisme ;
  • Les résidences étudiantes ;
  • Les EHPAD ;
  • Etc.

L’appartement sera exploité par le bailleur exploitant qui versera un loyer récurrent et fixé contractuellement à l’investisseur. Le bailleur sous-louera ensuite le lot à un ou des locataires.

L’avantage pour l’investisseur est de pouvoir récupérer la TVA (20%) sur l’achat de l’immeuble et d’avoir un loyer garanti par l’exploitant, qu’il y ait ou non des locataires pour payer.

Il y a également plusieurs inconvénients :

  • Vous devez vous à conserver le bien 20 ans. Dans le cas contraire, vous devrez restituer prorata-temporis la TVA récupérée ;
  • L’exploitant doit être bien sélectionné car vous vous engagez sur au moins 9 ans avec lui ;
  • A ma connaissance, aucune banque ne finance sur une durée supérieur à 20 ans ce type de bien. Mécaniquement, le taux de rentabilité interne est plus faible que sur un montage d’emprunt de plus de 20 ans.

Le Censi-Bouvard

Si l’investisseur achète un LMNP dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il ne pourra pas profiter de l’amortissement.

Il devra cependant déclarer son acquisition au régime réel.

En contrepartie, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et d’une récupération de la TVA de 20% avec engagement de location sur 20 ans.

Pour cela, le logement devra être sous-loué à un gestionnaire qui propose plusieurs services aux résidents.

Le LMNP ancien

Il est tout à fait possible d’appliquer la fiscalité du LMNP sur un bien ancien.

En amont, vous devrez vous assurer de la faisabilité d’une telle opération. En effet, certains logements ne sont pas adaptés au meublé.

C’est notamment le cas des logements trop grands ou situés dans des zones excentrées.

La colocation

La colocation est à la mode ces dernières années. Ce type d’exploitation consiste à acheter un appartement ou une maison de grande surface, avec plusieurs chambres et de le proposer à la location d’un groupe de colocataire.

Aujourd’hui, le marché de la colocation est déséquilibré. Il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Cependant, de plus en plus de bailleurs mettent leur bien en colocation car ce type d’exploitation présente de nombreux avantages.

En effet, vous mutualisez le risque locatif : vous disposez de plusieurs locataires dans un même logement ainsi que de plusieurs garants. D’ailleurs, le loyer total est supérieur au loyer que vous pourriez espérer en le louant à un seul locataire.

Vous pourrez également acheter une grande surface, ramené au m2, cela est moins onéreux qu’un studio.

Le studio pour l’étudiant ou le jeune actif

Investir dans un studio présente peu de risque si celui-ci est bien choisi. Le ticket d’entrée est relativement faible et cette opération est relativement rentable.

En effet, ce type de location s’adresse à des étudiants ou des jeunes actifs.

En revanche, attendez-vous à avoir un turn-over parfois important.

La maison secondaire en partie financée par des touristes

Si vous avez pour projet d’acheter une maison ou un appartement pour y séjourner durant vos vacances, le LMNP peut être un excellent choix pour rentabiliser votre patrimoine immobilier.

En faisant gérer votre bien par une conciergerie ou une agence spécialisée, vous encaisserez des loyers peu fiscalisés qui permettront de financer les charges de votre résidence secondaire.

Investir dans une courte durée

Bien que ce type de location en soit plus aussi rentable qu’avant, proposer une maison ou un appartement pour de la location à la semaine ou à la nuitée est très lucratif.

Communément appelé « location Airbnb », l’investisseur achète un bien immobilier à la mer, montagne, ville ou même à la campagne et le propose à des touristes qui y séjourneront quelques jours.

Vous pouvez gérer vous-même votre affaire. Mais cela sera très chronophage.

Vous pouvez déléguer la gestion à une conciergerie spécialisée, en échange de commissions élevées. Mais c’est le prix de la tranquillité !

Déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Vous avez acheté un bien immobilier que vous avez meublé et vous souhaitez le déclarer en LMNP ?

Je vous liste les différentes démarches à réaliser

Régime réel ou micro-BIC

Comme nous l’avons vu précédemment, il existe deux manières de déclarer son LMNP : au régime réel ou au régime micro-BIC.

Le régime micro-BIC consiste simplement à retenir 50% de vos loyers et de les déclarer dans votre déclaration 2042 C PRO.

Dans la grande majorité des cas, il est préférable de déclarer au réel. Surtout si vous avez acheté avec un prêt immobilier. Dans ce cas, les démarches administratives sont plus complexes.

Que vous choisissiez le réel ou le micro, vous devrez tout de même effectuer un minimum de démarches dans les semaines qui précéderont votre achat.

1ère étape : déclarer votre activité de LMNP

Vous devez envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce le formulaire P0i. Vous obtiendrez en retour votre numéro SIRET qui vous permettra d’exploiter votre bien en meublé.

Vous pouvez trouver les coordonnées de votre Tribunal de Commerce ici.

A noter que vous avez 15 jours à la suite du début de votre activité pour envoyer votre formulaire au Tribunal.

Si votre bien était déjà au LMNP mais au régime micro, vous devez signaler au centre des impôts votre décision de passer au régime Réel Simplifié avant le 1er février de l’année pour pouvoir appliquer le régime réel sur la même année.

2ème étape : réaliser votre déclaration

Si vous êtes au régime micro-BIC, vous devez joindre à votre déclaration d’impôt (formulaire 2042) le formulaire 2042 C PRO sur lequel vous avez renseigné vos revenus locatifs.

Si vous souhaitez opter pour le régime Réel Simplifié, vous devez remplir la liasse fiscale (formulaire 2031, CERFA 11085) et ses annexes 2033 (CERFA 10956). Cette liasse étant télétransmise et demandant des compétences comptables pour être remplie, vous devez vous rapprocher d’un cabinet comptable compétent. Comme pour le régime micro-BIC, vous devrez compléter le formulaire 2042 C PRO, renseigné du montant de votre résultat fiscal au réel (avec les éventuels déficits antérieurs).

Si vous recherchez un partenaire de confiance qui pourra réaliser toutes ces démarches si vous choisissez le régime Réel, contactez-moi ! Je travaille avec des cabinets comptables et juristes en capacité de vous aider.

Calculs de rentabilité du LMNP

Si vous souhaitez investir ou changer votre appartement en meublé, vous pouvez calculer la rentabilité de l’opération avec mon simulateur de calcul de rentabilité.

 

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