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La location en meublé non professionnel présente de nombreux avantages pour le bailleur qui investi dans l’immobilier. En effet, contrairement à une location nue (déclaration de revenus fonciers), le LMNP permet d’amortir son patrimoine immobilier et ainsi d’augmenter “virtuellement” ses charges et baisser son résultat fiscal.

Je vous explique dans cet article le fonctionnement du loueur meublé non professionnel, sa fiscalité. Comment le mettre en place ? que vous achetiez un bien immobilier ou que vous souhaitiez transformer un bail nu existant en meublé.

loueur meuble non professionnel

Le Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Avant de définir qu’est-ce que le Loueur Meublé Non Professionnel, LMNP, nous allons définir le Loueur Meublé Professionnel.

Un contribuable est considéré comme LMNP lorsque les 3 conditions suivantes sont réunies :

  • Il est inscrit au RCS ;
  • Ses recettes locatives dépassent 23 000€ ;
  • Ses recettes locatives sont plus importantes que ces revenus d’activité principale (ses salaires s’il est salarié par exemple).

Je ne rentrerai pas plus dans le détail mais ce statut peut être intéressant selon le profil et les objectifs de l’investisseur. Nous nous focaliserons plus sur le LMNP dans la suite de cet article.

La définition du Loueur Meublé Non Professionnel

Est LMNP l’investisseur qui n’est pas LMP.

Il suffit donc que l’une des conditions ci-dessous soit remplie pour qu’il soit au statut LMNP :

  • Il n’est pas inscrit au RCS ;
  • Les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000€ ;
  • Les loyers encaissés sont plus faibles que ses revenus d’activité.

Comme pour le statut LMP, l’investisseur devra bien évidemment proposer un logement meublé. Pour être considéré comme tel, il devra respecter la liste des meubles définis au décret 2015 981. On retiendra principalement :

  • Literie et couettes ;
  • Rideaux dans les chambres ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur ;
  • Vaisselle ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Tables et sièges ;
  • Etagères ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager.

Pour être valable, le bail meublé devra donc annexer l’inventaire de l’appartement dans lequel figurera les meubles et équipements de l’appartement que l’on retrouve dans ce décret.

A défaut, le bailleur risque la requalification de son appartement en bail nu, plus protecteur pour le locataire.

La fiscalité du LMNP

L’un des avantages du LMNP est sa fiscalité. Elle est beaucoup plus douce que dans la plupart des cas de location en nu.

Les revenus locatifs (les loyers) sont taxés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de votre déclaration fiscale.

Pour ce statut, il existe deux alternatives :

  • Le régime micro-BIC ;
  • Le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime par défaut si vos revenus locatifs sont de moins de 70 000€

Il est beaucoup plus simple de déclarer son meublé au micro-BIC.

En effet, peu importe vos charges, l’administration fiscale retient une charge forfaitaire de 50%.

Vous serez donc imposé sur la base de la moitié de vos loyers.

Par exemple, si vous avez encaissé 10 00€ de loyers durant l’année fiscale et que votre tranche marginale d’imposition est de 30%.

Vous paierez un impôt sur la base de 50% x 10 000€ = 5 000€.

Soit 5 000€ x (30% + 17,2%) = 2 360€, où 17,2% sont les contributions sociales CSG CRDS.

Le principe de l’amortissement comptable

Lorsque vous achetez un appartement, celui-ci s’use au fil du temps. Par exemple, il faut prévoir de refaire les travaux de peinture tous les 10 ans. Une toiture tous les 30 ans…

Il en vas de même pour vos travaux. Vous allez les immobiliser : langage comptable qui signifie que ces éléments vont rester plusieurs années dans votre bilan comptable. Vous allez donc les amortir annuellement.

Puisque vous remplacez votre peinture tous les 10 ans, vous n’allez pas passer votre facture de 10 000€ correspondante en charge dès la première année. Vous allez comptabiliser une charge de 10 000€ / 10 = 1 000€ tous les ans.

Ainsi, votre comptable va appliquer cette méthodologie à tous les grands postes de votre investissement : foncier, bâti, meubles etc.

Le régime réel

Le régime réel s’applique sur option (au choix de l’investisseur) ou si le plafond de 70 000€ est dépassé. Il trouve son intérêt dans l’utilisation de l’amortissement.

Ces amortissements vont s’ajouter à vos autres charges décaissées dans l’années : petites réparations, frais de gestion locative, taxe foncière etc. Ce qui va considérablement augmenter votre charge et baisser votre revenu imposable.

Si nous reprenons le même exemple que précédemment. Les loyers sont de 10 000€. Les charges décaissées sont de 5 000€ et l’amortissement est de 4 000€.

Le résultat fiscal est donc de 10 000€ – 5 000€ – 4 000€ = 1 000€.

Votre imposition est donc de 1 000€ x (30% + 17,2%) = 472€. Ce qui est considérablement plus faible.

Le Censi-Bouvard

Si l’investisseur achète un LMNP dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il ne pourra pas profiter de l’amortissement.

Il devra cependant déclarer son acquisition au régime réel.

En contrepartie, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et d’une récupération de la TVA avec engagement de location sur 20 ans.

Pour cela, le logement devra être sous-loué à un gestionnaire qui propose plusieurs services aux résidents.

Calculs de rentabilité du LMNP

Si vous souhaitez investir ou changer votre appartement en meublé, vous pouvez calculer la rentabilité de l’opération avec mon simulateur de calcul de rentabilité.

 

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