Ouvrir un PEA pour investir dans l’immobilier

Publié par Cyrille le

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Ouvrir un PEA vous permet de profiter d’une enveloppe fiscale idéale pour investir dans des actions cotées (la bourse) ou non cotées (comme les PME) mais aussi dans l’immobilier. Je vous présente le PEA : son fonctionnement, sa fiscalité, mes conseils mais aussi son petit-frère, le PEA-PME qui peut vous êtes très utile ! Enfin, je vous explique comment j’utilise intelligemment le PEA pour investir dans l’immobilier et ainsi diversifier mes investissements.

 

PEA : l’enveloppe fiscale pour investir dans des actions françaises

 

Le plan d’épargne en actions (PEA) est une enveloppe fiscale vous permettant d’acheter des actions européennes cotées ou non en bourse. L’avantage de ce placement est sa fiscalité.

Contrairement au compte titres ordinaire (CTO), la fiscalité est très attractive. A condition de conserver votre plan plus de 5 ans, vous ne paierez pas de fiscalité sur les plus-values et dividendes générés. Par ailleurs, tant que vous conservez l’argent au sein du plan, vous ne devrez pas vous acquitter de la fiscalité ou des contributions sociales.

Le plafond de versements du PEA est de 150 000€. Celui du PEA-PME (uniquement pour les actions non cotées PME) est de 75 000€. Il s’agit de versements et non de l’encours. Rien ne vous empêche d’avoir un encours plus conséquent sur votre PEA si vos investissements se sont bien valorisés.

Le PEA est limité à un par personne majeure et contribuable. Depuis la loi PACTE, les enfants de 18 à 25 ans rattachés à un foyer fiscal (et donc « non contribuables ») peuvent ouvrir un PEA jeune. Le plafond est plus faible : 20 000€. Au départ de l’enfant, le PEA jeune sera converti automatiquement en PEA classique et le plafond de versements passera de 20 000€ à 150 000€.

Enfin, un PEA ne peut pas être ouvert par un non-résident fiscal. Cependant, il pourra être conservé si vous l’avez ouvert en tant que résident fiscal mais que vous vous expatriez par la suite.

Le PEA a un fonctionnement très similaire au CTO : le compte titres ordinaires. En revanche, sa fiscalité est beaucoup plus intéressante. Ne retenez donc le CTO que si vos investissements ne sont pas éligibles. Cela peut être le cas de valeurs non européennes, comme des actions américaines.

Un PEA (ou PEA-PME, PEA jeune) se compose de deux poches : une poche de liquidité et une poche actions.

Le compte espèces vous permet de réceptionner les versements que vous effectuez sur votre PEA. Pour faire ces versements, il suffit de faire un virement sur le RIB associé au PEA. Par conséquent, vous devrez ensuite choisir les valeurs dans lesquelles vous souhaitez investir pour déplacer votre argent vers des actions européennes. En laissant votre argent sur le compte espèces, vous ne prenez pas de risque mais, bien sûr, vous n’aurez aucun rendement. Cela revient à laisser votre argent sur un compte courant.

Le portefeuille actions est la deuxième poche de votre PEA. Il constitue l’ensemble des actions dans lesquelles vous avez investi. Ce portefeuille peut être constitué d’un ligne comme de plusieurs centaines de titres. Vous pourrez, à votre guise, acheter ou vendre des titres.

Tant que vous ne retirez pas d’argent de votre plan (à destination de votre compte courant par exemple) mais que vous faites des achats et des ventes d’actions au sein du PEA, le plan d’épargne ne sera pas clôturé.

 

La fiscalité attractive du PEA

 

Au même titre que l’assurance-vie, le PEA est une enveloppe fiscale très intéressante. En effet, elle vous permet de capitaliser les intérêts et la plus-value plus rapidement car vous n’aurez pas à payer d’impôts ou de contributions sociales tant que vos versements restent au sein du plan.

En effet, vous ne serez imposé qu’à partir du moment ou l’argent sort de votre PEA. Sinon, vous n’aurez aucune plus-value à déclarer à l’administration fiscale. Vous pouvez ainsi réinvestir la totalité de vos plus-values ou des intérêts afin de profiter de l’effet boule de neige des intérêts composés.

A la sortie, deux cas de figure sont possible en fonction de la date d’ouverture du PEA :

  • Avant 5 ans : les gains seront imposés au prélèvement forfaitaire unique (le PFU) de 30%. Ce taux se compose de 12,8% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de contributions sociales.
  • Après 5 ans : les gains ne seront pas imposés. Seuls les prélèvements sociaux seront dus (17,2%).

Le PEA a donc une réelle utilité si vous comptez investir sur une durée de plus de 5 ans. Cela tombe bien, les actions doivent être investies sur le long-terme !

Avant 5 ans, le PEA n’est pas plus attractif que le compte titres ordinaires car il est imposé à la flat tax de 30% (PFU).

 

La clôture du PEA

 

Grâce à la loi PACTE de 2019, tout retrait d’argent du PEA n’entraîne pas sa clôture systématique. Cela est le cas si votre plan a plus de 5 ans. Vous pourrez ainsi retirer de l’argent et en réinjecter (toujours dans la limite de 150 000€ pour le PEA et 75 000€ pour le PEA-PME).

Il est donc important de prendre date rapidement pour profiter de cet avantage supplémentaire.

 

Les dividendes perçus dans un PEA peuvent être réinvestis

 

Que ce soit des intérêts, des dividendes ou des plus-values issues de la revente de titres ou de fonds, vous pouvez les réinvestir sans imposition (et prélèvements sociaux). Vous pourrez ainsi profiter de l’effet boule de neige des intérêts composés.

Si vous investissez dans des titres « vifs » (actions en direct), ils peuvent vous verser des dividendes. Ces dividendes s’ajouteront à votre compte espèces.

S’il s’agit de fonds ou de trackers, cela dépend de la politique de gestion du titre. S’il est distribuant, il vous versera des dividendes, sinon ils seront eux-mêmes réinvestis dans le fonds.

Pour tout les types de titres, une revente à un prix supérieur au prix d’achat (le prix de revient), vous permet de dégager un bénéfice (la plus-value) qui n’est pas fiscalisée et soumise aux prélèvements sociaux (tant que l’argent reste dans le plan).

 

Le PEA-PME : pourquoi en ouvrir un ?

 

Le PEA-PME fonctionne de la même manière qu’un PEA classique à la seule différence que le plafond des versements est plus faible (75 000€) et que les titres éligibles sont plus restrictifs.

En effet, vous pourrez uniquement investir dans les actions non cotées PME dans le cadre d’un PEA-PME.

Le PEA-PME est cumulable avec le PEA. Vous pourrez donc avoir un plafond global de 225 000€ sur les versements (150 000€ + 75 000€).

 

Investir dans l’immobilier avec le PEA pour diversifier

 

Comme nous l’avons vu précédemment, le PEA est une enveloppe parfaite pour investir sur le long-terme dans des actions d’entreprises européennes. En effet, vous aurez une fiscalité bien plus intéressante que si vous investissiez par le biais d’un compte titres ordinaire ou en direct.

Dans un objectif de diversification de votre patrimoine, je vous présente le capital développement immobilier qui est une très belle opportunité selon moi pour :

  • Profiter de la fiscalité du PEA : ces fonds sont logeables dans le PEA ou le PEA-PME
  • Investir dans des titres qui ne sont pas exposés aux marchés financiers et à leur volatilité
  • Profiter d’un couple risque rendement très intéressant
  • Participer aux projets urbains et aux constructions citadines

 

Le capital développement immobilier : définition

 

L’objectif du capital développement immobilier est d’investir dans la transformation de biens immobiliers. Les sociétés de gestion qui se sont spécialisées dans cette activité achètent des biens obsolètes, comme de friches ou de immeubles en très mauvais état.

Les sociétés acquièrent des grandes surfaces et de biens à rénover totalement. Le prix est donc fortement décoté, de l’ordre de 30% par rapport à un bien neuf comparable.

Elle vont ensuite totalement rénover le bien ou le transformer en appartement, en logements étudiants, en hôtels etc. avant de le revendre à un professionnel.

La plus-value générée permet de rémunérer les actionnaires (les investisseurs) sous forme de revalorisation de la part.

 

Les avantages de l’immobilier dans un PEA

 

En investissant dans le capital développement immobilier, vous diversifiez le risque dont s’expose votre patrimoine. En effet, la valorisation des fonds n’est pas corrélée à celles des marchés financiers. En cas de chute de la bourse, vous ne subirez pas une baisse importante de vos fonds de capital développement immobilier.

Vous profitez également d’une belle sécurité puisque, dans un premier temps, la société se porte acquéreur d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Contrairement à la valeur d’une entreprise qui repose en grande partie sur sa performance, vous bénéficiez d’une sécurité du capital grâce à la pierre.

C’est ensuite le savoir-faire du gérant du fonds qui va vous permettre d’obtenir une plus-value lors de la transformation des immeubles.

Sachez également que ces opérations sont encouragées par les collectivités locales. Les sociétés de capital développement bénéficient d’avantages fiscaux et sociaux. Ces gains remontent ainsi dans la performance globale du fonds. Je travaille avec des partenaires qui délivrent historiquement un rendement cible net de frais de 6% annuel. Ce rendement est très bon relativement au risque pris (qui devrait être supérieur en bourse pour délivrer la même performance par exemple).

 

Les risques du capital développement immobilier

 

Le capital développement présente des risques.

Tout d’abord, les parts ne sont pas liquides : l’investisseur entre au capital d’une société non cotée. Il aura donc des difficultés pour revendre rapidement ses actions s’il souhaite le faire avant la dissolution (5 à 7 ans).

Il existe un risque opérationnel. Malgré un excellent historique, nous ne sommes pas à l’abri de difficultés de revente des immeubles, ce qui pourrait aboutir à une cession à un prix inférieur à celui initialement attendu.

 

Les questions sur le PEA

 

Je réponds ci-dessous aux principales questions que l’on peut se poser sur le PEA et le PEA-PME.

 

Comment fonctionne un PEA ou un PEA-PME ?

 

Un PEA ou un PEA-PME est une enveloppe fiscale qui possède un compte espèce (liquidités) et un compte titres (les actions investies). Vous pouvez ainsi transférer de l’argent sur votre PEA puis l’investir ensuite sur des valeurs éligibles. Vous ne pouvez pas investir dans n’importe quelle action au sein de votre PEA : uniquement les actions européennes (hors actions d’entreprises foncières, aussi appelées SIIC), des fonds qui détiennent 75% d’entreprises européennes, des ERF (trackers) et des actions de sociétés non cotées en bourse. Pour le PEA-PME, vous ne pourrez investir que dans des PME européennes. Il est cumulable avec le PEA.

Le fonctionnement du PEA est très proche du compte titres ordinaires (CTO), à la différence que la fiscalité est beaucoup plus avantageuse.

 

Quelle est la rentabilité d’un PEA ?

 

Le rendement d’un PEA dépend de ce que vous mettez à l’intérieur. Si vous laissez votre argent sur le compte espèce, vous ne gagnerez jamais d’argent… En revanche, si vous choisissez les bons supports et que vous êtes prêt à prendre un risque mesuré, vous pouvez atteindre des rendements très intéressants. N’hésitez pas à vous aider de conseils indépendants pour retenir les bonnes valeurs.

 

Quel est le plafond du PEA ou du PEA-PME ?

 

Le plafond du PEA est de 150 000€. Il ne concerne que les versements. Par conséquent, si vous avez fait les bons choix et que les actions investies ont pris de la valeur, il est possible d’avoir un encours sur son PEA de plus de 150 000€. Au contraire, si vos actions se sont dévalorisées, il est possible que vous ne puissiez plus verser d’argent alors que l’encours est inférieur à ce plafond… Un seul PEA est possible par investisseur, par conséquent, si vous souhaitez acheter des actions éligibles aux PEA-PME, je vous conseille d’ouvrir cette enveloppe. Le plafond est de 75 000€ sur le PEA-PME.

 

Comment ouvrir un PEA ?

 

Un PEA peut être ouvert auprès d’une banque ou d’un courtier spécialisé (PEA bancaire). Sachez qu’il existe également les PEA assurance qui peuvent être proposés par les assureurs. Contrairement au PEA bancaire, le PEA assurance ne vous permet d’investir que dans des fonds d’investissement que l’assureur à référencé.

 

Quelle est la fiscalité du PEA ?

 

La fiscalité du PEA est très intéressante : c’est l’atout majeur de cette enveloppe ! Les plus-values et les dividendes que vous percevez ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le PEA. Vous pourrez donc les réinvestir sans passer par la case imposition. Cela concerne également les contributions sociales. Les prélèvements sociaux (17,2%) et l’imposition ne sont dus qu’au moment du retrait. Si vous retirez votre argent plus de 5 ans après l’ouverture du plan, seuls les prélèvements sociaux ne seront prélevés (17,2%). Néanmoins, si vous retirez votre argent avant 5 ans, vous ne bénéficierez d’aucun avantage fiscal. Vous serez ainsi soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30%.

Je vous conseille donc de conserver votre plan d’épargne en actions sur une durée relativement longue. Même au delà des 5 ans afin de réinvestir vos plus-values et dividendes sur le long-terme et profiter de l’effet boule de neige des intérêts composés.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier avec un PEA ?

 

Si vous souhaitez investir dans la bourse, vous pouvez soit déléguer la gestion de votre portefeuille en ouvrant une assurance-vie, soit ouvrir un PEA si vous êtes prêt à sélectionner les valeurs vous-même.

Pour aller plus loin et diversifier votre patrimoine, je vous conseille de vous intéresser au capital développement dans l’immobilier. Cela consiste à investir dans des actions de société non cotée qui exerce une activité de marchand de biens. Le gérant a donc pour but d’acheter des biens immobiliers et de les revendre pour encaisser une plus-value. Ces opérations ont une durée de 5 à 7 ans, ce qui correspond à la durée au bout de laquelle la fiscalité du PEA est intéressante. Par ailleurs, vous profitez de la sécurité de l’immobilier et de la rentabilité d’une activité professionnelle (l’achat-revente). Vous prenez part à des projets de restructuration urbain et empochez un gain intéressant (6% net) en contrepartie d’un risque maîtrisé : la société a négocié le bien en amont et connait déjà la plupart des acheteurs potentiel.

 

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