Le simulateur de rentabilité locative vous permet de calculer le rendement locatif d’un bien immobilier.

Utilisez le logiciel interactif ci-dessous. Pour plus d’informations, vous pouvez vous référer à la notice en bas de page. Vous pouvez également télécharger l’outil au format Excel pour l’utiliser chez vous.

 

 

Ou encore le tester en me laissant vos coordonnées ci-dessous (vous recevrez le logiciel par mail).

 

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simulateur rentabilite locative

 

Comment utiliser l’outil de calcul de rentabilité immobilière?

Le simulateur de rentabilité immobilière est l’un de mes outils de gestion de patrimoine. L’outil de calcul dispose de plusieurs types de cellules :

  • Les cellules bleues sont les cellules que vous devez remplir ;
  • Les cellules oranges sont les cellules non modifiables en version de démonstration ;
  • Les cellules blanches sont les cellules de calcul automatique.

L’outil se met automatiquement à jour après chaque modification de cellule. Si vous souhaitez effectuer une nouvelle simulation, rafraîchissez la page (touche F5 de votre clavier). Attention, toute remise à zéro du simulateur immobilier est définitive, vous ne pourrez pas récupérer votre simulation. Vous pouvez conserver les résultats de vos simulation par copie d’écran (impr écran). Cette solution est temporaire le temps que je développe un module de téléchargement des résultats 🙂

Je détaille le calcul des rendements et rentabilités locatives sous Excel.

Les valeurs et paramètres du simulateur immobilier

Le bien immobilier

  • Prix d’acquisition du bien : Prix hors frais d’acquisition (agence et notaire notamment) ;
  • Surface m² : Surface habitable du bien immobilier ;
  • Valeur de marché du m² : Prix par m² généralement observé sur des habitations comparables ;
  • Montant des travaux (immob.) : Montant des travaux immobilisés (dont la valeur est amortie dans le bilan comptable) ;
  • Equipements (non immob.) : Montant des équipements et travaux qui ne sont pas immobilisés. Donc non amortis comptablement. Ils sont intégrés automatiquement au financement. Vous devez jouer sur le montant de l’apport pour les enlever du montage de financement si ils sont exclus ;
  • Frais d’agence : Montant des frais d’agence en sus du prix d’acquisition ;
  • Frais de notaire : Taux des frais de notaire. Généralement entre 8% et 9% dans l’ancien et entre 2% et 3% dans le neuf ;
  • Prix de revient : Il s’agit du coût total d’acquisition du bien immobilier et se compose du prix d’acquisition, du montant des travaux, des frais d’agence et de notaire. Ce montant calculé automatiquement.
  • Valeur de marché : Donné à titre indicatif. La valeur de marché est calculée en multipliant la surface habitable par le prix de marché au m².

La gestion du bien

  • Loyer mensuel HC : Loyer mensuel appliqué sans les charges locatives ;
  • Taux d’occupation : Ratio du nombre de jours de location dans l’année sur le nombre de jours total dans l’année ;
  • Taxe foncière : Montant annuel de la taxe foncière ;
  • Assurance PNO : Montant annuel de la prime d’assurance Propriétaire Non Occupant ;
  • Charges copropriété bailleur : Montant annuel des charges de copropriété à la charge du bailleur ;
  • Charges foncières : Montant forfaitaire permettant d’anticiper les éventuels frais divers dans l’année ;
  • Frais comptables et bail (/an) : Montant annuel des frais d’administration (état des lieux, gestion ou comptabilité) ;
  • Taux de gestion + GLI : Taux des frais de gestion (si gestion déléguée) et de la garantie loyers impayés.

Le prêt immobilier

  • Apport : Montant que l’investisseur apporte dans l’opération ;
  • Taux d’emprunt : Le taux nominal du prêt immobilier ;
  • Taux d’assurance (/CI) : Le taux d’assurance emprunteur en pourcentage du capital emprunté (et non du capital restant dû) ;
  • Durée de l’emprunt : La durée en année du prêt immobilier.

La cession du bien

  • Prix de revente du bien : Prix de revente brut d’impôt sur la plus-value ;
  • Prix de revente du bien net : Prix de revente net d’impôt sur la plus-value (prix de revente diminué de l’impôt sur la plus-value) ;
  • Année de revente du bien : Nombre d’années avant de revendre le bien. Cette variable permet de définir l’horizon de placement du projet immobilier. La valeur des indicateurs du simulateur (taux de rendement, de rentabilité et flux de trésorerie) sont conditionnés par ce paramètre ;

Revalorisations

  • Loyer : Taux de revalorisation annuel du loyer ;
  • Bien immobilier : Taux de revalorisation annuel du prix du bien immobilier ;
  • Charges foncières : Taux de revalorisation annuel des charges foncières (charges diverses) ;
  • Taxes foncières : Taux de revalorisation annuel de la taxe foncière ;
  • Assurance : Taux de revalorisation de l’assurance PNO.

Fiscalité

  • Régime : Régime fiscal choisi parmi :
    • LMNP Réel ;
    • LMNP Micro ;
    • Nu Réel ;
    • Nu Micro ;
    • Pinel + Nu Réel ;
    • Pinel + Nu Micro ;
    • SCI IS (sans distribution des dividendes) ;
    • SCI IS (avec distribution des dividendes).

Ratios

  • Rentabilité du projet : Taux de Rentabilité Interne du projet. Ce taux dépend du rendement de votre projet locatif, du potentiel de revalorisation du bien immobilier et du montage financier. Note : Si votre projet d’autofinance, le TRI est infini. Le TRI est systématiquement calculé sur la période d’acquisition du bien immobilier.
  • Rendement locatif brut : Ratio des loyers (corrigé des vacances locatives) sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition ;
  • Rendement locatif net : Ratio des loyers nets de charges sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition ;
  • Rendement locatif net net : Ratio des loyers nets de charges et de fiscalité sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition.

Montants

  • Cash-flow mensualisé : Flux de trésorerie mensuel de l’opération. Il s’agit de votre effort d’épargne (si négatif) ou de l’excédent de trésorerie (si positif donc autofinancement) ;
  • Capital à la revente : Montant récupéré par l’investisseur au moment de la revente. Ce montant correspond au prix de revente diminué de l’impôt sur la plus-value et du capital restant dû du prêt bancaire.

 

Plus d’informations :

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