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Comment utiliser l’outil de calcul de rentabilité immobilière?
Le simulateur de rentabilité immobilière est l’un de mes outils de gestion de patrimoine. L’outil de calcul dispose de plusieurs types de cellules :
- Les cellules bleues sont les cellules que vous devez remplir ;
- Les cellules oranges sont les cellules non modifiables en version de démonstration ;
- Les cellules blanches sont les cellules de calcul automatique.
L’outil se met automatiquement à jour après chaque modification de cellule. Si vous souhaitez effectuer une nouvelle simulation, rafraîchissez la page (touche F5 de votre clavier). Attention, toute remise à zéro du simulateur immobilier est définitive, vous ne pourrez pas récupérer votre simulation. Vous pouvez conserver les résultats de vos simulation par copie d’écran (impr écran).
Je détaille le calcul des rendements et rentabilités locatives sous Excel.
Les valeurs et paramètres du simulateur immobilier
Le bien immobilier
- N° département : Numéro du département qui vous permettra de préciser la ville éligible par la suite ;
- Ville du projet : Ville où se situe le projet ;
- Montant de l’acquisition : Prix hors frais d’acquisition (agence et notaire notamment) ;
- Commission : les frais d’intermédiaire le cas échéant ;
- Surface habitable : Surface habitable du bien immobilier ;
- Surface annexes : Surface des annexes (balcon) ;
- Loyer retenu : le loyer plafonné est automatiquement calculé. Vous pouvez retenir un montant différent.
La gestion du bien
- Taux d’occupation : Ratio du nombre de jours de location dans l’année sur le nombre de jours total dans l’année ;
- Taxe foncière : Montant annuel de la taxe foncière ;
- Assurance PNO : Montant annuel de la prime d’assurance Propriétaire Non Occupant ;
- Charges copropriété bailleur : Montant annuel des charges de copropriété à la charge du bailleur ;
- Taux de gestion + GLI : Taux des frais de gestion (si gestion déléguée) et de la garantie loyers impayés.
Le prêt immobilier
- Apport : Montant que l’investisseur apporte dans l’opération ;
- Taux d’emprunt : Le taux nominal du prêt immobilier ;
- Taux d’assurance ADI (/CI) : Le taux d’assurance emprunteur en pourcentage du capital emprunté (et non du capital restant dû) ;
- Durée de l’emprunt : La durée en année du prêt immobilier ;
- Type de différé : Vous pouvez retenir un différé partiel ou total ;
- Frais de dossier : Les frais bancaires ;
- Montant de la garantie : Les frais de garantie (hypothèque ou caution).
La cession du bien
- Horizon de projection : Nombre d’années avant de revendre le bien. Cette variable permet de définir l’horizon de placement du projet immobilier. La valeur des indicateurs du simulateur (taux de rendement, de rentabilité et flux de trésorerie) sont conditionnés par ce paramètre ;
Revalorisations
- Loyer : Taux de revalorisation annuel du loyer ;
- Foncier : Taux de revalorisation annuel du prix du bien immobilier ;
- Charges foncières : Taux de revalorisation annuel des charges foncières (charges diverses) ;
- Revenus globaux : Taux de revalorisation annuel des revenus du foyer fiscal de l’investisseur.
Ratios
- Rentabilité du projet : Taux de Rentabilité Interne du projet. Ce taux dépend du rendement de votre projet locatif, du potentiel de revalorisation du bien immobilier et du montage financier. Note : Si votre projet d’autofinance, le TRI est infini. Le TRI est systématiquement calculé sur la période d’acquisition du bien immobilier.
- Rendement locatif brut : Ratio des loyers (corrigé des vacances locatives) sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition ;
- Rendement locatif net : Ratio des loyers nets de charges sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition ;
- Rendement locatif net net : Ratio des loyers nets de charges et de fiscalité sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition.
Montants
- Flux de trésorerie mensualisé : Flux de trésorerie mensuel de l’opération. Il s’agit de votre effort d’épargne (si négatif) ou de l’excédent de trésorerie (si positif donc autofinancement).