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Comment utiliser l’outil ?
Le simulateur de SCPI est l’un de mes outils de gestion de patrimoine. L’outil de calcul dispose de plusieurs types de cellules :
- Les cellules bleues sont les cellules que vous devez remplir ;
- Les cellules oranges sont les cellules non modifiables en version de démonstration ;
- Les cellules blanches sont les cellules de calcul automatique.
L’outil se met automatiquement à jour après chaque modification de cellule. Si vous souhaitez effectuer une nouvelle simulation, rafraîchissez la page (touche F5 de votre clavier). Attention, toute remise à zéro du simulateur est définitive, vous ne pourrez pas récupérer votre simulation. Vous pouvez conserver les résultats de vos simulation par copie d’écran (impr écran).
Je détaille le calcul des rendements et rentabilités locatives sous Excel.
Les valeurs et paramètres du simulateur immobilier
Les SCPI
- Nom de la SCPI : choisissez votre SCPI (nombre limité dans la version d’essai)
- Montant investi : Entrez le montant que vous souhaitez investir ;
- Taux de distribution : l’outil affiche automatiquement le rendement la SCPI selon l’historique connu (non modifiable dans la version d’essai) ;
- Revalorisation des dividendes : taux de revalorisation annuel des dividendes selon l’historique connu (non modifiable dans la version d’essai) ;
- Revalorisation des parts : taux de revalorisation annuel des parts selon l’historique connu (non modifiable dans la version d’essai) ;
- Détention des parts : possibilité d’acquérir des parts en pleine-propriété (classique) ou en nue-propriété.
Les parts de SCPI
- Valeur d’acquisition des parts : la valeur totale des parts de SCPI ;
- Loyer annuel : le montant annuel du loyer encaissé ;
- Valeur des parts à terme : la valeur des parts de SCPI selon l’hypothèse de revalorisation retenue ;
- Prix du bien net d’impôts PV : valeur des parts de SCPI diminué de l’impôt sur la plus-value lors de la revente ;
- Durée de détention des parts : indiquez combien d’années vous souhaitez conserver vos parts (30 ans si vous ne comptez pas les revendre à ce jour).
Fiscalité
- Régime fiscal : sélectionnez le régime fiscal retenu (obligatoirement régime réel si vous n’avez pas d’immobilier nue loué au micro-foncier).
Le prêt immobilier
- Emprunt : indiquez si vous utilisez un crédit immobilier pour l’acquisition ;
- Frais de dossier et garantie : Les frais bancaires et les frais de garantie (hypothèque ou caution) ;
- Apport : Montant que l’investisseur apporte dans l’opération ;
- Taux d’emprunt : le taux nominal du prêt immobilier (non modifiable dans la version d’essai) ;
- Taux d’assurance ADI (/CI) : le taux d’assurance emprunteur en pourcentage du capital emprunté (et non du capital restant dû) ;
- Durée de l’emprunt : la durée en année du prêt immobilier ;
- Type de prêt : vous pouvez retenir un prêt classique, un prêt avec différé partiel ou total ou encore un prêt in-fine (non modifiable dans la version d’essai).
Ratios
- Rentabilité du projet : Taux de Rentabilité Interne du projet. Ce taux dépend du rendement de votre projet locatif, du potentiel de revalorisation du bien immobilier et du montage financier. Note : Si votre projet s’autofinance, le TRI est infini. Le TRI est systématiquement calculé sur la période d’acquisition du bien immobilier.
- Rendement locatif brut : Ratio des loyers (corrigé des vacances locatives) sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition ;
- Rendement locatif net : Ratio des loyers nets de charges sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition ;
- Rendement locatif net net : Ratio des loyers nets de charges et de fiscalité sur le prix de revient de l’opération. Donné la première année et lissé sur la période d’acquisition.
Montants
- Flux de trésorerie mensualisé : Flux de trésorerie mensuel de l’opération. Il s’agit de votre effort d’épargne (si négatif) ou de l’excédent de trésorerie (si positif donc autofinancement).