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Investir dans l’immobilier en direct ou en société ?

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Ces derniers jours, j’ai eu un nombre importants de demandes sur l’investissement immobilier en société.

Notamment par le biais de sociétés civiles (SCI).

Impossible pour moi d’expliquer un tel engouement. Peut-être est-ce du à la période de déclaration fiscale ?

(D’ailleurs, lisez jusqu’à la fin si vous souhaitez participer à ma prochaine conférence sur la fiscalité)

Bref, je me suis dit que d’autres clients et lecteurs de ma newsletter pourraient être intéressés par quelques tips à ce sujet.

(pour faire les calculs et comparer la fiscalité, je vous renvoie à mon simulateur de rentabilité immobilière)

Il est préférable de réfléchir au mode d’acquisition d’un bien immobilier en amont.

Car même si on peut corriger le tir après l’achat, c’est très souvent coûteux et pénible en termes de démarches…

Les questions posées en amont d’achat d’un bien en société sont donc pertinentes.

Mais une SCI n’a rien de magique. Elle ne vous permettra pas de ne plus payer d’impôts ou d’emprunter plus facilement.

En fait, je préfère recommander l’achat en société le moins possible. Et je vais vous expliquer pourquoi.

L’un des principaux objectifs d’une SCI est de faciliter la transmission de son patrimoine et de protéger les biens immobiliers familiaux.

Pourquoi ?

Parce que c’est la société qui possède les biens immobiliers et non les associés.

Contrairement à une possession en direct d’un bien par plusieurs propriétaire (à la suite d’un achat, d’une transmission ou d’un héritage), on se retrouve dans le cas de l’indivision.

Autrement dit, si l’un des propriétaire veut récupérer sa mise, il contraint les autres à vendre.

Mais, pour une SCI c’est différent. Puisque l’associé détient des parts de la société et non le bien immobilier, il doit revendre ses parts s’il veut récupérer son argent.

Et c’est rassurant pour les autres associés qui ne seront pas contraint de revendre rapidement et peut-être à un prix décoté…

Deuxième point : la transmission. Vous divisez votre parc immobilier en parts qui peuvent être données progressivement à vos enfants pour limiter les frais de donation par exemple.

Par défaut, la SCI n’apporte aucun avantage fiscal puisqu’elle est fiscalement transparente. Les associés reporte le résultat foncier proportionnellement à leur quote-part.

Mais…

(Et c’est souvent la raison pour laquelle de nombreux investisseurs réfléchissent à la SCI)

Il est possible de demander une option à l’impôt sur les sociétés (obligatoire si les biens de la SCI sont loués meublés)

Comme n’importe quelle société commerciale, il est possible de comptabiliser des amortissements qui réduiront fortement la fiscalité sur les loyers.

Parfait si vous avez pas mal d’années devant vous pour vous constituer un patrimoine immobilier. Car vous aurez d’avantage de trésorerie à réinvestir pour actionner la fameuse mécanique des intérêts composés.

Par contre…

La fiscalité à la sortie est très forte. Pas d’abattement de l’impôt sur la plus-value (contrairement à une détention en direct) et les amortissements comptabilisés feront baisser la valeur nette comptable du bien… Soit une belle augmentation de l’assiette de la plus-value taxable.

Si vous n’avez pas d’objectif de transmission et que vous louez votre bien en meublé ?

Préférez le LMNP. Bien moins couteux et chronophage, la fiscalité sur les plus-values sera bien plus faible.

Si vous louez votre bien en nu ?

La SCI à l’IS sera pertinente si :

  • Le parc immobilier génère suffisamment de loyers pour amortir les frais de création et du comptable. Donc peu productif de se lancer dans ce montage pour un seul bien de moins de 100 000€…
  • Un objectif de création de patrimoine immobilier : durée de détention très longue, voire pas de date de revente. Ce montage n’a pas d’intérêts si vous souhaitez vous verser rapidement des revenus
  • Le potentiel de revalorisation du bien est faible pour limiter la fiscalité à la sortie

On continue de parler de fiscalité demain (mercredi 5 mai de 19h à 20h) durant ma conférence en ligne.

On abordera la fiscalité du particulier (impôt sur le revenu) et comment choisir des dispositifs de défiscalisation adaptés à votre situation. Répondez à ce mail si vous êtes intéressé.e !

Cyrille Chéry
Conseiller en Gestion de Patrimoine
www.invest-aide.fr

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