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La rentabilité locative mesure la performance d’un investissement locatif. Derrière ce chiffre se cache plusieurs types de calculs mais également un rapport au risque sur le bien immobilier.

Comment calculer et déterminer le rendement locatif d’un bien immobilier ? Le taux de rentabilité est-il identique d’un bien à l’autre ?

immeuble rentabilité

La notion de rentabilité et de rendement

Beaucoup de personnes utilisent indifféremment le terme rentabilité et rendement. Ce qu’elles ignorent, c’est que généralement, la rentabilité et le rendement sont deux notions différentes.

Le rendement, qu’est-ce que c’est ?

Lorsque vous épargnez 100€ sur un livret rémunéré 2%, vous obtenez 102€ à la fin de l’année. Le rendement est donc de 2%. Le rendement permet donc de capter la performance relative aux revenus générés par le placement financier ou immobilier.

Définition de la rentabilité

Maintenant, imaginez que vous placez 100€ sur un placement financier (comme une action) qui vous génère un revenu de 5€ (donc un dividende) mais que le prix de cette action tombe à 99€ un an plus tard. La performance de ce placement ne se résume plus à son rendement (5€ / 100€ = 5%) car son prix à également varié (on parle de prix du « sous-jacent »).

Nous avons donc besoin d’introduire un nouveau terme pour prendre en compte la variation du sous-jacent : la rentabilité.

Vous l’aurez compris, la performance d’un actif se juge à l’aide de deux choses : le produit généré (dividendes, loyers etc.) et la variation de son prix intrinsèque.

Ne regarder que le rendement, c’est oublier que le prix du placement peut varier et influer plus ou moins fortement sur sa performance financière.

Le rapport entre la rentabilité et le risque

Il existe une loi universelle qui lie la rentabilité au risque.

Dans le cas d’une concurrence parfaite, plus la rentabilité est haute, plus le risque est élevé. Inversement, une rentabilité faible indique un risque bas.

Ci-dessous le graphique des couples risque / rendement des grandes classes d’actifs.

rentabilité risque

La concurrence parfaite signifie que les investisseurs ont tous accès aux mêmes informations et aux mêmes actifs. Dans ce cas, la théorie de l’offre et de la demande s’applique. Les investisseurs veulent maximiser la rentabilité de leurs placements sous la contrainte d’un certain niveau de risque.

Qu’est ce que le rendement brut d’un placement immobilier ?

Le rendement brut permet d’obtenir un indicateur de rendement sans prendre en compte les charges liées au bien immobilier (charges de copropriété par exemple) et la fiscalité (impôts sur les loyers, CFE etc.).

Comment se calcule le rendement locatif brut ?

Le rendement locatif brut s’obtient en divisant le loyer annuel hors charges locatives par le prix de revient du logement, puis en multipliant par 100.

Le loyer hors charges est le loyer charges comprises demandé au locataire diminué des charges locatives. C’est-à-dire les charges récupérables sur le locataire. Dans une copropriété, c’est le syndic de copropriété qui défini la clé de répartition des charges locatives et du propriétaire. Vous aurez la répartition tous les ans, lors du vote du budget annuel de l’assemblée générale.

Le prix de revient d’un bien immobilier est son prix d’acquisition ainsi que les différents frais d’achat :

  • Frais d’honoraires et frais de mutation (appelés frais de notaire) ;
  • Travaux de rénovation ;
  • Les frais de dossier bancaire et de garantie ;
  • Les meubles immobilisés.

Par exemple, si vous achetez un appartement de 100 000€ et effectuez 10 000€ de travaux de rénovation. Les frais de garantie et bancaires sont de 2 000€ et les frais de notaire de 8 000€.

Le prix de revient est de 100 000€ + 10 000€ + 2 000€ + 8 000€ = 120 000€.

Si vous encaissez 500€ de loyer hors charges locatives tous les mois, les loyers annuels s’élèvent à 6 000€, soit un rendement locatif brut de 6 000€ / 121 000€ x 100 = 5%.

Le rendement brut locatif n’est pas un indicateur fiable car il ne prend pas en compte les charges annuelles du logement ainsi que la fiscalité de l’investisseur.

Par exemple, certains logements sont très gourmands en énergie (en général les logements anciens) et ont un coût de chauffage non négligeable qui vient impacter fortement la rentabilité du projet locatif.

Retenez donc que le rendement brut locatif permet de savoir rapidement si l’opération est intéressante, sans forcément avoir connaissance de tous les chiffres de l’appartement. C’est notamment le cas si vous n’avez pas encore les charges de copropriété ou la taxe foncière du logement.

Il faudra ensuite étudier de plus près ces chiffres pour calculer le rendement net locatif.

Comment calculer le rendement net locatif ?

Le rendement locatif net est le rendement net des charges. Les charges à considérer sont les suivantes :

  • Les charges de copropriété à la charge du propriétaire ;
  • Les dépenses de réparation annuelle dans les parties privatives (petits travaux etc.) ;
  • Les frais de gestion locative prélevé par l’agence en charge de la gestion du bien immobilier ;
  • Le forfait de gestion de 20€ annuel par lot mis en location ;
  • La taxe foncière ;
  • Autres charges.

Il faut donc retrancher aux loyers hors charges annuels la somme de ces charges. Puis diviser ce montant par le prix de revient du logement avant de multiplier par 100.

Le rendement net est un bon indicateur de la performance de l’investissement locatif. Il permet de comparer des opérations d’investissement locatives entre elles.

Elles sont cependant limitées par l’aspect fiscal. Un projet locatif peut très bien être plus rentable qu’un autre alors que son rendement net est plus faible. Cela s’explique si la fiscalité est différente.

Calculer le rendement net net locatif

Le rendement net net est le rendement final, après prise en compte de la fiscalité de l’investisseur immobilier.

Vous devez donc anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier et chiffrer le montant d’impôt qui en découle.

Attention cependant, la fiscalité est très différente d’un régime ou d’un statut fiscal à l’autre. Les différents mécanismes fiscaux sont les suivants :

  • Location nue régime micro-foncier ;
  • Location nue régime réel ;
  • Location loueur meublé non professionnel régime micro-BIC ;
  • Location loueur meublé non professionnel régime réel ;
  • Location loueur meublé professionnel ;
  • Imposition au travers d’une société commerciale, comme une SCI (société civile immobilière), une SAS (société par actions simplifiées) ou une SARL familiale (société à responsabilité limitée).

Vous devez donc vous aider d’un expert-comptable, d’un fiscaliste ou d’un simulateur de rendement locatif pour déterminer avec précision la rentabilité nette nette de votre investissement locatif.

Le rendement net net se calcule de la manière suivante :

(Loyers annuels hors charges – charges annuelles – fiscalité) / prix de revient x 100

Le rendement net net est précis mais il ne prend toujours pas en compte la variation du sous-jacent.

Par exemple, un appartement peut avoir un rendement élevé mais un potentiel de revalorisation très faible, voire négatif. Par conséquent, est-il intéressant d’investir dans un logement qui génère de nombreux loyers mais perd de sa valeur ?

La deuxième limite est le financement et l’effet de levier bancaire. En empruntant de l’argent avec la banque, vous démultipliez la rentabilité de votre opération locative car vous obtenez des loyers sur la base d’un montant que vous n’avez pas décaissé.

Sachez cependant que selon le type d’opération, la banque ne vous financera pas sur les mêmes conditions financières.

Par exemple, vous ne pourrez pas forcément prétendre systématiquement à un taux très bas, une durée de 25 ans et pas d’apport sur toutes les opérations.

Les appartements neufs bénéficient le plus souvent de meilleures conditions de financement bien qu’ils soient plus chers que les appartements anciens. En effet, le risque est beaucoup plus faible : le zonage Pinel est restreint, le promoteur a réalisé de nombreuses études de marché, le bien est livré avec de fortes garanties etc. Il n’est donc pas rare de constater que certains logements neuf soient plus rentables que des logements anciens !

Les sociétés sont souvent pénalisées par les banques car elles sont perçues comme des entreprises commerciales. Le nombre de banque qui finance des opérations de sociétés sont faibles et les conditions moins bonnes : durée plus courte, fort apport et taux d’intérêts élevés.

Pour avoir une image la plus fidèle possible de la rentabilité de votre investissement locatif, nous vous conseillons d’utiliser le taux de rentabilité interne.

Il mettra en évidences toutes les variables du projet locatif que vous pourrez ensuite optimiser pour améliorer le rendement locatif.

Le taux de rentabilité interne : le calcul

Le taux de rentabilité interne, abrégé TRI, est méconnu de la majorité des investisseurs. Il s’agit cependant de l’indicateur de performance financière le plus fidèle de la rentabilité de votre investissement locatif.

En revanche, il est compliqué à mettre en place.

En effet, vous devez déterminer avec précision les loyers annuels, les charges annuelles, la fiscalité mais également estimer la date de revente du logement et sa valeur de cession.

Le montage du financement bancaire entre également en compte.

Chaque année, vous devez donc comptabiliser les entrées et sorties estimées, mensualités du crédit immobilier comprises.

L’idée est de déterminer les flux financiers chaque année à venir et voir votre investissement comme une succession d’encaissements et de décaissements d’argent. A ce flux financier correspond un taux de rentabilité, appelé taux de rentabilité interne.

Par exemple, les flux peuvent se dessiner de cette manière pour un investissement de 1 000€ et un versement annuel de 95,96€, 87,22€ etc.

échéancier tri

Dans cet exemple, le TRI est de 6,11%.

La formule mathématique va vous sembler barbare :

formule tri

Où t est le taux de rentabilité interne.

Pour les personnes peu à l’aise avec les formules mathématiques compliquées, vous pouvez utiliser la formule TRI() sur le tableur Excel pour calculer la rentabilité.

excel tri

La rentabilité locative en fonction de type d’investissement immobilier

La rentabilité brute locative en France s’élève en moyenne à 5%.

Il existe de nombreuses disparités dans les logements en location. Cette rentabilité oscille en générale entre 2 à 7%. Il n’est pas rare de trouver des rentabilités locatives bien supérieures mais attention !

A moins d’être très à l’aise avec l’investissement immobilier et pouvoir se positionner rapidement sur une « anomalie de marché » (un prix immobilier anormalement bas suite à une succession ou une erreur de l’agent immobilier par exemple – cela arrive !), à chaque rentabilité correspond un risque locatif.

D’un type de bien immobilier à un autre, la rentabilité fluctue.

Les studios et les T1 meublés

Les petites surfaces immobilières rapportent plus que les grandes surfaces. Le loyer au mètre carré est plus élevé que sur les grands appartements (attention car le prix au m² est également plus élevé).

En revanche, les locataires changent plus souvent et les dégradations sont plus nombreuses (usure du mobilier si meublé ou des murs par exemple).

Cela induit plus de frais de réparation ou de temps de gestion (qui peut être délégué mais cela a un coût !).

La rentabilité brute est donc certes, élevée mais la rentabilité nette baisse fortement lorsqu’on enlève les frais assez conséquents sur ce type de location immobilière.

La location saisonnière ou courte durée

La location saisonnière est à la mode avec la plateforme Airbnb. La rentabilité brute est très élevée mais ne vous y méprenez pas : la gestion est très importante et les dégradations nombreuses ! A partir du moment où vous déléguez la gestion de votre appartement en courte durée, la rentabilité nette chute très fortement. En effet, les frais de gestion peuvent facilement s’élever à 30% des loyers encaissés !

Enfin, vous ne pouvez pas proposer n’importe quel logement en location saisonnière. D’une part, il faut qu’il y ait une demande touristique dans la zone de votre appartement ou maison. D’autre part, s’il s’agit un appartement en courte durée, sachez que la location courte durée doit être autorisée dans le règlement de copropriété. Même si vous pouvez mettre votre appartement sur Airbnb ou Abritel, la location saisonnière sera vue d’un très mauvais œil par la plupart des copropriétaires. Attendez-vous à d’éventuelles tensions dans l’immeuble…

La rentabilité des immeubles

En achetant un immeuble d’habitation, mixte ou professionnel, vous achetez à prix de gros. En effet, vous allez acquérir plusieurs lots d’un coup et bénéficier d’une remise sur le prix de revient.

La rentabilité va donc mécaniquement augmenter.

Ce type d’investissement locatif n’est pas réservé au néophyte. Il vous faudra probablement un bel apport et de l’expérience pour acquérir un immeuble de rapport.

D’autre part, vous devrez vous assurer de la stratégie fiscale. La plupart des immeubles de rapport ont des appartements en bail nu. Cela signifie que la fiscalité peut être rapidement très élevée car les revenus fonciers sont lourdement taxés.

Les parkings : est-ce rentable ?

Les places stationnement, de parking ou les box et garages sont à la mode. Ils bénéficient de nombreux avantages :

  • Petit investissement ;
  • Pas de bail d’habitation contraignant, notamment en cas d’impayé ;
  • De belles rentabilités.

Un parking étant fiscalisé sous le régime de la location nue, cela peut pénaliser l’investisseur qui verra sa rentabilité nette nette se réduire comme peau de chagrin… Je vous conseille d’investir dans un parking uniquement si votre tranche marginale d’imposition est faible, comme à 14% par exemple.

D’autre part, il est très difficile de faire financer un tel investissement par la banque. Certains investisseurs immobiliers ont recours au crédit à la consommation. Le taux sont plus élevés et les durées d’emprunt très courte. Le décaissement est donc important et le TRI mauvais…

Et la rentabilité du Pinel ?

L’investissement dans le neuf est contraignant pour l’investisseur. Les loyers sont plafonnés et le bailleur ne peut pas proposer son investissement locatif à n’importe quel locataire. Les ressources de ce dernier ne doivent pas excéder un certain montant.

De plus, le prix d’acquisition du logement est plus élevé que les logements dans l’ancien puisqu’un logement Pinel est neuf et bénéficie des dernières normes.

La rentabilité brute est donc au ras des pâquerettes !

Cependant, l’investisseur dispose de nombreuses garanties :

  • La garantie décennale ;
  • La garantie biennale ;
  • La garantie de parfait achèvement.

Le logement étant neuf, l’investisseur sera tranquille pour les années à venir et aura très peu de travaux à prévoir dans les parties privatives et collectives.

Son bien immobilier se valorisera plus facilement dans le temps qu’un logement ancien.

Mais toute la puissance de la loi Pinel réside dans la fiscalité. Alors que les revenus fonciers sont très fiscalisés, un logement Pinel permet d’obtenir une très forte réduction d’impôt, qui gomme les impôts fonciers du bailleur et une partie de ses impôts sur le revenu provenant de son revenu net.

Cela a pour conséquence d’augmenter le rendement net net de l’investissement locatif Pinel.

Par ailleurs, le financement est très avantageux sur le Pinel. Un crédit immobilier sur 25 ans sans apport avec différé total le temps de la construction est la norme.

Cela permet à l’investissement Pinel d’être un placement totalement passif, avec un TRI élevé.

L’emplacement : un impact important sur le rendement locatif

La rentabilité locative par ville est très différente d’un lieu à un autre. La plupart des investisseurs qui souhaitent sécuriser leur investissement se tournent vers Paris ou les grandes agglomérations de France.

Par conséquent, le prix de l’immobilier est très élevé dans les zones urbanisées. Le cours de l’immobilier augmente donc rapidement en ville et plus rapidement que les loyers. Le rendement est donc faible mais la rentabilité est meilleure car le prix de l’immobilier monte.

A la campagne, c’est l’inverse. Le rendement est élevé car l’immobilier est bon marché. En revanche, le cours de l’immobilier stagne, voire baisse.

A la campagne, le risque est donc plus élevé mais le rendement meilleur.

Attention cependant ! Lorsque vous prévoyez d’acheter un bien immobilier, regardez à la fois les loyers et le potentiel de revalorisation. Vous pouvez vous aider du site meilleurs agents par exemple pour regarder la tendance du prix de l’immobilier de la ville choisie.

Regardez également les projections démographiques. Une population en augmentation dans une ville est un bon signe : la demande en logement ne diminue pas. Pour cela, aidez-vous de la page de la ville sur le site Wikipédia par exemple.

Quel taux de rendement locatif cible pour votre investissement ?

Comme nous l’avons vu, le rendement locatif varie selon (entre autres) :

  • La zone géographique ;
  • Le type de bien immobilier ;
  • Le type d’exploitation du bien.

Bien sûr, n’importe quel investisseur souhaiterait obtenir le rendement le plus élevé possible. Mais cela à des contreparties :

  • Passer plus de temps sur le projet (donc peu déléguer) ;
  • Prendre plus de risque.

Dans ce cas, quel est le taux de rendement que vous devez viser ?

Avant d’aller plus loin, déterminez quel type d’investisseur vous êtes.

Souhaitez-vous simplement investir dans un placement et y consacrer peu de temps? Ou préférez-vous chercher d’avantage de rentabilité en acceptant de prendre plus de risque et de temps ?

Posez-vous également la question sur le nombre d’opérations que vous souhaitez faire. Si une seule vous suffit, vous n’aurez pas le besoin d’avoir une opération qui s’autofinance.

Les simulateurs de rentabilité locative

Afin de vous aider dans votre sélection de bien immobilier, vous pouvez vous aider de simulateurs de rendement locatif en ligne ou sur Excel.

Ils vous permettront de comparer les logements entre eux et d’estimer la fiscalité sur votre projet locatif.

Certains simulateurs sur internet sont disponibles en ligne (mode SAAS). Vous pouvez également utiliser des outils Excel .xls pour calculer les rentabilités et rendements locatifs.

Besoin de calculer avec précision la rentabilité de votre investissement locatif ?

Je vous envoie le lien privé de mon simulateur par mail !




 

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