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L’usufruit de SCPI pour optimiser la trésorerie de votre entreprise

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Vous êtes dirigeant d’entreprise ou gérez une entreprise ? Votre activité fonctionne bien et vous avez des liquidités qui dorment sur les comptes de votre société ?

Naturellement, de l’argent improductif par les temps qui courent… ce n’est pas top.

Parmi les solutions les plus efficaces qui existent ? L’usufruit de SCPI.

L’usu… quoi de SC… quoi ? C’est ce que je vais vous expliquer dans cet article.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Avant de développer davantage, je pense qu’une bonne piqûre de rappel sur la SCPI n’est pas du luxe.

SCPI veut dire Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une société qui a pour vocation de collecter des fonds auprès d’investisseurs particuliers (comme vous et moi) et de les investir dans un parc immobilier. Les biens ciblés peuvent être de caractéristiques différentes, comme des commerces, des bureaux, des entrepôts. En plein coeur de Paris, en province ou dans un autre pays Européen par exemple.

Finalement, la société gère le parc immobilier pour ses associés. Elle distribue ensuite les loyers proportionnellement aux participations de chacun des associés.

Le rendement locatif net moyen s’établit à 4,5%. Autrement dit, en investissant 100 000€, je perçois 4 500€ de revenus chaque année.

La SCPI pour placer l’argent de votre entreprise

Achetée de cette manière, la SCPI est donc un placement qui vous procure un retour sur investissement de l’ordre de 4% à 5%.

Pour les liquidités que vous souhaitez placer sur le long-terme, cela à du sens. Mais si vous avez besoin de récupérer votre argent dans 4 ou 5 ans, cela peut bloquer.

Car vous investissez tout de même dans de l’immobilier. Avec ses contraintes de liquidités. Autrement dit, revendre des parts de SCPI peuvent prendre quelques semaines. Incompatible donc avec une gestion dynamique de votre trésorerie d’entreprise.

C’est là où l’usufruit devient intéressant.

Qu’est ce que l’usufruit ?

L’usufruit n’est pas un terme que l’on utilise tous les jours. Je vous l’accorde.

Un bien immobilier (ou une SCPI) peut-être démembrée. Ce qui signifie que vous pouvez séparer la nue-propriété et l’usufruit.

C’est-à-dire :

  • La possession du bien immobilier (la nue-propriété)
  • Le droit de percevoir des revenus durant une certaine durée (l’usufruit)

Acheter la nue-propriété ou l’usufruit vous accorde donc moins de droits que si vous aviez acheté directement le bien immobilier (la pleine-propriété). Mais cela coûte également moins cher.

L’achat de l’usufruit et de la SCPI : le combo gagnant

Revenons sur l’usufruit.

Vous achetez l’usufruit d’une SCPI pour 20% de sa valeur et qui vous permet de percevoir des revenus durant 5 ans. Imaginons que les revenus soient de 5% de la valeur de la SCPI.

Vous percevez donc 5% du prix de la SCPI tous les ans durant 5 ans. Soit 25% du prix initial de la SCPI. Mais vous avez acheté l’usufruit pour 20% de la valeur de la SCPI. Vous gagnez donc 5%. Soit 25% de plus que votre mise.

Et ce qui est vraiment intéressant ?

C’est que votre trésorerie se reconstitue progressivement dans le temps. Donc parfait si vous souhaitez faire correspondre les dépenses de votre entreprise avec les revenus de l’usufruit de SCPI.

Imaginons que vous deviez, chaque année, vous acquitter de impôt sur les sociétés de 20 000€… Youpi.

Vous disposez de 80 000€ sur le compte de votre société. Soit 4 années d’impôts.

Mais vous placez ce montant sur de l’usufruit de SCPI sur 5 ans. Ce qui vous permet de dégager 20 000€ de loyers annuels durant 5 ans.

Alors qu’en laissant vos 80 000€ sur votre compte, vous n’auriez payé que 4 années d’impôts, l’usufruit de SCPI vous permet de payer la 5ème année. Sympa non ?

La rentabilité de cette opération est généralement de l’ordre de 5 à 6% nette d’impôts. Beaucoup mieux que ce que votre conseiller bancaire à l’habitude de vous proposer, donc.

Les difficultés d’approvisionnement de l’usufruit de SCPI

Forcément, avec un rendement aussi attractif, la demande est élevée. Et l’offre ne suit pas toujours.

Conséquence : une pénurie d’usufruit de SCPI sur le marché.

Laissez-moi vous expliquer pourquoi.

Lorsque l’on sépare la nue-propriété et l’usufruit d’une SCPI, sur une durée assez courte, la répartition est souvent de :

  • Environ 20% à 30% pour l’usufruit ;
  • Environ 70% à 80% pour la nue-propriété.

Or, l’usufruit est achetée par des sociétés qui ont une capacité d’investissement bien supérieure aux particuliers (qui achètent, quant-à eux la nue-propriété).

Si une entreprise veut placer 100 000€ sur de l’usufruit de SCPI sur 5 ans ? Il faut trouver des investisseurs particuliers près à placer 400 000€ en nue-propriété de SCPI sur 5 ans. Oui, pas facile.

Quand une entreprise veut placer du capital sur de l’usufruit, elle doit donc :

  • Etre flexible sur la durée et les SCPI cibles
  • S’adresser à un réseau de distribution qui se charge de la recherche de contrepartie

Un exemple chiffré d’usufruit de SCPI

Voici un exemple réel d’investissement en usufruit de SCPI que nous avons réalisé pour une entreprise cliente.

Le dirigeant voulait placer 36 000€ sur une durée moyenne de 6 ans. Nous avons donc packagé 4 SCPI dans l’offre d’investissement, afin de diversifier mais aussi pour ne pas attendre des semaines avant d’être servi (les usufruits de SCPI étant assez rares).

En rythme de croisière, les loyers nets d’impôts sont de 6 200€ (durant 6 ans, puis dégressifs car une partie de l’investissement est réalisé sur des durées plus longues).

En calculant le taux de rentabilité du montage, on arrive à 7,40% net d’impôt. Intéressant n’est-ce pas ?

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