Comment trouver un crédit immobilier lorsque l’on est expatrié ?

Publié par Cyrille le

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A ce jour, près de 2 millions de français sont déclarés expatriés. Parmi eux, des français salariés d’entreprises françaises ou ayant des contrats de travail locaux.

Je constate régulièrement et au travers des échanges que j’ai avec mes lecteurs expatriés, une inquiétude au sujet du financement de leur retraite. La plupart d’entres eux auront des discontinuité de cotisations au cours de leur vie professionnelle, ce qui les motivent à passer à l’action.

Lorsque l’on recherche des rentes immédiates ou futures, on a tendance à se diriger naturellement l’immobilier. En utilisant l’effet de levier de crédit (s’enrichir avec l’argent des autres 😉 on obtient un excellent couple rendement / risque sur la classe d’actifs immobilier.

Dans ce type de projet, le « nerf de la guerre » est le financement. En effet, malgré des revenus souvent plus élevés que leurs homologues résidents fiscaux, les expatriés ont un accès plus compliqué au crédit immobilier.

N’hésitez pas à engager des démarches rapidement une fois le compromis ou le dossier de réservation signé. Les délais de financement pour un non-résident sont plus longs que pour un résident (étude approfondie du projet, validations en comité bancaire, rapatriement de l’apport dans la banque prêteuse etc.).

Si vous êtes français non résident fiscal, je vous propose dans cet article de faire le tour sur vos possibilités de financement bancaire. N’hésitez pas à consulter mon article sur l’investissement immobilier pour les expatriés.

 

Le profil « bankable » du non-résident

Comme pour un résident fiscal, la banque va étudier votre situation sur la base de plusieurs critères :

  • Votre niveau de revenus ;
  • Votre endettement actuel ;
  • Votre apport ;
  • Votre garantie.

Bien évidemment, plus vos revenus sont élevés, plus il sera facile pour vous d’emprunter. Vous devrez cependant veiller à votre niveau d’endettement actuel. Les crédits à la consommation sont extrêmement toxique pour votre taux d’endettement. Si vous avez déjà des investissements immobiliers financés à crédit, la banque prendra en compte les mensualités actuelles. Enfin, n’oubliez pas d’ajouter votre loyer de résidence principale dans vos charges actuelles (loin d’être négligeable dans certaines villes du monde !).

Depuis le début de l’année 2020, le financement s’est durcit. D’une part, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des recommandations auprès des banques françaises et les invitent fortement à être plus regardantes sur l’octroi des crédits. D’autre part, le COVID19 a rendu les analystes crédits beaucoup plus regardants sur les projets et les profils des emprunteur.

Verdict : les emprunteurs résidents qui avaient l’habitude d’obtenir des crédits sans apport doivent de plus en plus mettre la main au portemonnaie pour obtenir un financement.

Côté non-résidents, les conditions ont moins évoluées puisqu’il était déjà très compliqué d’avoir un crédit immobilier sans apport. Vous devrez vous attendre à apporter au moins 20% dans le projet immobilier. Certaines banques vous demanderont d’apporter également les frais de notaire, les frais de courtage, l’hypothèque et les frais bancaires.

Vous vous demandez probablement pourquoi les banques françaises sont aussi exigeantes envers les non-résidents ?

Pour une raison simple : en cas de défaut (si vous ne remboursez plus les mensualités de crédit), la banque devra se saisir de votre bien immobilier pour rembourser le capital restant dû. Cette procédure est beaucoup plus complexe pour un non-résident. La banque vous demandera donc un taux d’intérêt supérieur pour rémunérer le risque, mais aussi un apport plus conséquent pour éviter tout risque de sur financement. Si le bien valait finalement moins que son prix d’achat, le prix de vente suffirait à solder le capital.

Dans certains cas, il est possible de diminuer l’apport demandé. La banque vous demandera cependant de laisser la différence sur ces comptes bancaires et peut-être de les nantir (prise de garantie sur les avoirs).

On en revient ainsi à la nécessité pour la banque d’éviter le sur financement.

Enfin, la banque prendra des garanties pour le prêt octroyé : hypothèque ou organisme de caution.

 

Trouver une banque pour un crédit immobilier d’expatrié

Nous arrivons à la partie délicate.

Je vous conseille, dans un premier temps, de vous rapprocher de votre banque française si vous en avez encore une. En effet, votre banque a votre historique bancaire et sera plus enclin à financer votre projet.

J’ai également déjà fait appel à la banque des parents de l’investisseur. Dans les petites agences (ou si les parents ont des comptes bien garnis), le banquier sera plus enclin à étudier le dossier et faire un effort pour le financement.

Vous pouvez également vous rapprocher directement des banques pour leur demander un financement. Certaines banques octroie plus facilement des prêts aux expat’. C’est le cas des banques suivantes :

  • La Caisse d’Epargne ;
  • BNP Paribas ;
  • LCL ;
  • Banque Populaire ;
  • La BRED ;
  • Le Crédit Agricole
  • Crédit Mutuel.

Cependant, il est difficile de généraliser car certaines banques fonctionnent par caisses régionales ou ont des niveaux de délégations au sein même de l’agence bancaire.

Dans un même réseau bancaire, une banque pourra faire un refus sec et ne pas regarder le dossier alors qu’un autre vous accordera un crédit. Cela dépend certes de la stratégie du réseau mais aussi de l’agence même (surtout si elle a la capacité de statuer directement sur le financement).

Enfin, les courtiers en crédit vous seront d’une aide précieuse dans vos démarches. Attention toutefois à bien solliciter en amont les courtiers avant de décider de démarcher vous même les banques. En effet, les courtiers ne pourront plus faire appel à des banques que vous aurez déjà sollicité.

Adressez-vous à des courtiers spécialisés dans les non-résidents car il s’agit de processus spécifiques et les banques ont souvent des cellules spécialisées dans les non-résidents. Un courtier immobilier non spécialisé dans les expatriés ne sera probablement pas à qui s’adresser pour obtenir les meilleures conditions de financement.

Le statut du non-résident est particulier. N’hésitez pas à lui demander s’il a l’habitude de faire ce type de financement. Il n’y a rien de pire que de s’engager avec un courtier qui n’a pas l’expérience particulière du non-résident et qui vous fait perdre des mois… voire même capoter l’investissement !

Personnellement, je ne travaille qu’avec des courtiers spécialisés pour mes clients non-résidents. La différence est notable en terme de réactivité et de la qualité des offres retournées.

 

Des taux d’emprunt souvent plus élevés pour les expatriés

Les contreparties d’un financement de non-résident sont souvent plus importantes que celle d’un résident.

La première est le taux d’emprunt.

La banque considère (à juste titre) qu’elle prend plus de risque en accordant un prêt immobilier à un non-résident fiscal. Elle va donc se rémunérer davantage.

En effet, en cas de défaut ou de problème de paiement, la banque aura plus de difficultés pour récupérer ses créances si l’emprunteur n’est pas domicilié en France.

Par ailleurs, lorsque l’expatrié reviendra en France, il perdra probablement en pouvoir d’achat. Alors que son prêt courra toujours. Le risque de défaut est donc accru.

C’est la raison pour laquelle votre banque vous imposera un taux nominal supérieur au taux actuel de 0,2% à 0,4%.

 

La souscription de produits complémentaires

Les établissements bancaires demandent également l’ouverture de comptes bancaires et la souscription de produits afin d’augmenter leur produit net bancaire (= leurs revenus).

Il n’est pas rare que votre banque vous demande :

  • L’ouverture d’un compte bancaire ;
  • La souscription d’une carte bancaire ;
  • La souscription d’une assurance propriétaire non occupant pour le logement ;
  • L’assurance emprunteur du bien immobilier ,
  • L’ouverture d’un livret ou d’une assurance-vie.

S’il est normal de déposer des avoirs dans la banque prêteuse pour lui permettre d’obtenir des garanties plus fortes, faites attention à ne pas vous engager sur des placements trop gourmands en frais.

En effet, c’est souvent une occasion en or pour vous faire ouvrir des assurances-vie goinfrées de frais et peu performantes. Prenez garde et n’hésitez pas à vérifier leur proposition.

 

Les pays de résidence plus compliqués à faire financer

Vous aurez plus de difficultés à faire financer votre projet immobilier si vous résidez dans certains pays.

C’est notamment le cas des états suivants :

  • Liban ;
  • Israël ;
  • Maroc ;
  • Tunisie ;
  • Algérie ;
  • Irak.

En effet, les transferts monétaires sont plus complexes avec ces pays. Dans ce cas, l’apport devra se situer sur un compte français.

Point important : n’oubliez pas de prendre en considération les frais liés au change et les durées de transfert de votre apport.

Si vous résidez dans l’un de ces pays, avoir un contrat de travail français facilitera votre financement (ce qui est vrai dans tous les autres pays d’ailleurs).

 

Mes derniers conseils pour les emprunteurs non résidents

Voici un condensé des principales questions que se posent les emprunteurs expatriés.

Dans quelle ville investir lorsque l’on est expatrié ?

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise ville, mais que des mauvais choix. Si votre objectif est d’obtenir un rendement élevé pour minimiser votre effort d’épargne, cherchez des biens à fort rendement locatif (loin des centres-ville…) mais attention aux risques locatifs. Si vous cherchez de la pérennité et de la revalorisation à terme, visez les projets patrimoniaux.

Quelle est la fiscalité du bien immobilier du non-résident ?

Que vous soyez résident ou non, c’est à vous de choisir la fiscalité du bien. Soit vous exploitez le bien en location nue (avec déficit foncier si travaux), soit en meublé (LMNP notamment). Je recommande plutôt la seconde option pour limiter la fiscalité immobilière.

Quelle est la durée d’emprunt maximale pour un expatrié ?

Il est très compliqué d’obtenir un financement au-delà de 20 ans pour un expatrié. Si vous achetez sur plan (VEFA) ou avec travaux, vous pouvez négocier un différé total ou partiel qui pourra rajouter 1 à 3 ans à la durée totale.

Quel est le taux d’emprunt d’un expatrié ?

Cela dépend du profil de l’emprunteur. Généralement, la prime de risque est de 0,5% par rapport à un résident fiscal. En 2020, vous emprunterez à environ 1,8% à 2% sur 20 ans.

Quel est l’apport demandé pour un projet locatif d’un expatrié ?

Les banques vous demanderont entre 20% et 30% d’apport (calculé sur la valeur du bien et des travaux) auxquels vous devrez rajouter les frais bancaires, d’hypothèque, de courtage et de dossier.

Le montant est donc très conséquent. Si vous avez un bon profil, il est toutefois possible d’apporter une plus petite somme. Le taux d’emprunt sera en revanche plus élevé.

Vous pourrez également négocier avec la banque le nantissement d’une partie de cet apport. Cela est intéressant si le taux d’emprunt est plus faible que la rentabilité du placement nanti.


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