Le marché des non-résidents
On considère les non-résidents comme les personnes qui viennent investir en immobilier tout en restant résidents fiscaux de leurs pays d’origine. Il peut aussi bien s’agir des Français expatriés de l’étranger qui préparent leurs retraites que des étrangers souhaitant acquérir une résidence secondaire en France.
D’après le journal des Français à l’étranger, il y aurait 1 684 000 personnes inscrites au registre des Français résidant hors de France au 1er janvier 2023.
Le marché des non-résidents représente un marché de niche avec seulement 1,8% du montant des transactions pour 2022 dans l’ancien d’après une étude des Notaires de France. Pour information, le marché 2022 s’élevait à 1 133 000 ventes par an.
D’après cette étude, voici le podium, les Belges achètent le plus avec 19% des acquisitions, ex-aequo avec les Britanniques suivis par les Allemands (11% en 2021).
Il est essentiel de comprendre les bases du crédit immobilier et les conditions qui vous seront généralement demandées par les banques d’autant plus que les critères d’octroi de crédit sont plus stricts que pour la clientèle résidente.
Pourquoi ? Tout simplement parce que lors de la grande crise financière de 2008, de nombreux emprunteurs n’ont plus remboursé leurs crédits. Pour piloter le risque, les établissements bancaires demandent généralement plus d’apport que pour les résidents nationaux. Ces critères stricts visent à sécuriser le financement des projets immobiliers des expatriés.
Un élément essentiel que les banques prennent en compte est le pays de résidence du non-résident. En effet, certains pays sont considérés comme « à risque » par les banques, en raison de crises géopolitiques ou de difficultés économiques. Cela peut rendre l’obtention du crédit encore plus complexe. Les expatriés résidant dans ces pays peuvent faire face à des conditions de prêt plus strictes.
Les banques sont également plus exigeantes concernant les documents à fournir. Par exemple, il est souvent nécessaire de faire traduire les documents officiels comme les contrats de travail ou les justificatifs de revenus dans la langue du pays où est située la banque prêteuse.
Le processus de demande se complexifie aussi lorsqu’il s’agit de justifier l’origine de l’apport personnel. Les banques exigent des preuves spécifiques pour s’assurer que les fonds proviennent de sources légales, ce qui implique souvent de fournir des relevés bancaires détaillés et, dans certains cas, des certificats de donation si les fonds ont été offerts par un tiers.
Le profil « bankable » du non-résident
Comme pour un résident fiscal, la banque va étudier votre situation sur la base de plusieurs critères personnels :
- Votre niveau de revenus ;
- Votre endettement actuel ;
- Votre apport ;
- Votre garantie.
Bien évidemment, plus vos revenus sont élevés, plus il sera facile pour vous d’emprunter. Vous devrez cependant veiller à votre niveau d’endettement actuel. Les crédits à la consommation vont augmenter votre taux d’endettement. Si vous avez déjà des investissements immobiliers financés à crédit, la banque prendra en compte les mensualités actuelles. Enfin, n’oubliez pas d’ajouter votre loyer de résidence principale dans vos charges actuelles (loin d’être négligeable dans certaines villes du monde !). Cela est crucial pour déterminer la viabilité de votre projet immobilier.
Le type de projet que les établissements bancaires financent
Les non-résidents viennent principalement acquérir des résidences secondaires. Pour les Français de l’étranger, il s’agit principalement d’investissement locatif ou de résidences secondaires. Ces types de projets immobiliers permettent de diversifier leur patrimoine et de préparer leur retour éventuel en France.
Les biens peuvent être déjà existants ou à construire (Vente en Etat Futur d’Achèvement ou Contrat de Construction Maison Individuelle).
Les financements peuvent également se faire après la signature de l’acte authentique dans un délai de 6 mois après sa signature. On parlera dans ce cadre-là de post-financement.
Les dossiers peuvent être finançables à travers la constitution et la création de SCI (Société Civile Immobilière) ou SARL de famille en fonction de votre situation personnelle.
Un aperçu du marché des taux d’intérêt pour les non-résidents
Exemples de taux valables pour début 2024 : Voici quelques exemples de taux pratiqués par certaines banques pour les non-résidents (sous réserve de changement et de conditions spécifiques) :
- Banque A : Taux fixe à partir de 3.95% sur 20 ans avec une LTV de 100% avec demande de placement en nantissement
- Banque B : Taux fixe avec une ligne en amortissable sur 20 ans et une ligne en crédit in-fine sur 10 ans à 3,50%
- Banque C : Taux fixe à partir de 4,50% avec une LTV de 85% sans contrepartie financière exigée
Généralement la durée maximale pour un crédit pour les non-résidents est de 20 ans, que ce soit pour un projet locatif ou un achat de résidence secondaire.
Il est important de noter que les taux peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, y compris de votre profil financier, de la durée du prêt et des politiques d’octroi et de la gestion des risques par la banque. L’engagement bancaire pour les expatriés peut également influencer les conditions offertes.
Nos conseils pour obtenir votre financement immobilier
Je vous conseille, dans un premier temps, de préparer votre dossier sérieusement en collectant l’ensemble des pièces (pièce d’identité, justificatif de domicile, avis d’imposition, bulletin de salaire, relevé de compte, relevé d’épargne). Les critères de la banque seront basés sur la complétude de ces documents.
Un dossier complet permettra de faire gagner du temps au conseiller qui étudiera votre dossier. Évitez les crédits à la consommation et les découverts.
Si vous avez le temps et l’envie, vous pouvez contacter votre propre banque. N’hésitez pas à contacter plusieurs établissements afin de voir quel établissement vous offre le meilleur taux. Et ne cédez pas à la facilité, car ce n’est pas forcément votre banque historique qui vous offrira le meilleur taux. Une autre banque pourra être plus agressive sur les taux pour fidéliser de nouveaux clients. Cela dépendra de la politique commerciale du moment d’une banque à l’autre.
Ayez en tête qu’une petite différence de 0,2% sur un crédit de 200 000 sur 25 ans représente (par exemple une baisse de taux de 4,3 à 4,1% représente plus de 6700€ d’économies sur le coût total du crédit).
Les indemnités de remboursement anticipé
Pensez également à négocier les indemnités de remboursements anticipés. En cas de remboursement anticipé partiel ou total, les indemnités de remboursement anticipé sont limitées à 6 mois d’intérêts courus ou 3% du capital restant dû.
Il est intéressant de pouvoir négocier les indemnités de remboursement anticipé. Il est recommandé d’avoir un écrit de la part de la banque.
Dans la plupart des cas, les banques peuvent consentir une réduction des indemnités de remboursement anticipé si vous ne refinancez pas votre crédit chez une autre banque concurrente.
Le refinancement de votre crédit si les taux venait à baisser
Sachez également que vous aurez la possibilité de négocier à nouveau votre crédit si les taux venaient à baisser dans le futur.
Après avoir souscrit votre contrat de prêt immobilier, n’oubliez pas de comparer et d’étudier une délégation d’assurance emprunteur. Vous pourrez faire des économies et également augmenter la couverture de vos garanties, ce qui est essentiel pour réduire les risques liés à votre projet immobilier.
Enfin, les courtiers en crédit vous seront d’une aide précieuse dans vos démarches.
Adressez-vous à des courtiers spécialisés dans les non-résidents car il s’agit de processus spécifiques et les banques ont souvent des cellules spécialisées pour les non-résidents.
Invest’aide a noué un partenariat avec Seren Finance, courtier spécialisé sur le financement des non-résidents. Ce courtier vous aidera à optimiser les conditions de votre emprunt et à réaliser votre projet immobilier en toute sérénité.
Seren Finance propose des solutions de financement pour les non-résidents aussi bien pour la clientèle des Français de l’étranger que pour la clientèle internationale.
Les équipes de Seren Finance parlent couramment anglais et allemand et accompagnent les clients en amont de leur projet immobilier pour déterminer rapidement leur capacité d’endettement et calibrer la taille de leur projet immobilier.
La structuration de votre investissement immobilier
Il est aussi très important de bien connaître le traitement fiscal de votre investissement à l’acquisition, en cours de vie et à la cession. Nous recommandons de bien prendre en compte ses aspects dès la phase d’étude de votre investissement pour éviter toute surprise.
Sur ce sujet, nous mettons régulièrement en relation nos clients avec des fiscalistes, notaires ou expert-comptables spécialisés sur le non-résidents afin de vous faire gagner du temps et de l’argent.
Glossaire à destination des non-résidents, candidats à l’obtention d’un emprunt immobilier
Crédit Immobilier :
Un crédit immobilier est un prêt octroyé par une banque ou un organisme financier pour financer l’achat d’un bien immobilier. Ce prêt est généralement remboursé sur une période de plusieurs années, avec des intérêts. Dans la plupart des cas, les crédits pour les non-résidents sont des crédits amortissables classiques. Les clients non-résidents peuvent également recourir au crédit in fine. Le client rembourse uniquement les intérêts en cours de vie et rembourse le capital au terme du crédit.
Conditions d’Apport :
L’apport personnel représente la somme d’argent que vous devez investir vous-même dans l’achat du bien immobilier. Les banques exigent souvent un apport minimal, généralement autour de 20% du prix du bien net sans les frais annexes. Les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie bancaire, frais de dossier bancaire) sont à financer en plus.
Loan-to-Value (LTV) :
Le loan-to-value est le ratio entre le montant du prêt immobilier et la valeur du bien immobilier.
Par exemple, si vous empruntez 80 000 € pour un bien valant 100 000 €, le LTV serait de 80%.
Plus la Loan-to-Value est élevée, plus le niveau d’apport demandé au client sera faible. En revanche, une Loan-to-Value de 60% implique que le client apporte 40% d’apport.
Revenus :
Les banques évaluent vos revenus pour déterminer votre capacité à rembourser le prêt. Cela peut inclure vos revenus fixes, tels que les salaires, bonus, les revenus de location immobilière et autres sources de revenus stables. (dividendes)
Taux d’endettement :
Le taux d’endettement représente le pourcentage de vos revenus mensuels consacrés au remboursement de vos dettes, y compris le prêt immobilier. Les banques ont généralement une limite de taux d’endettement qu’elles acceptent qui est encadré par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
Épargne Résiduelle :
L’épargne résiduelle est le montant d’argent qu’il vous reste après avoir payé toutes vos dépenses mensuelles, y compris le remboursement du prêt immobilier. Les banques peuvent examiner votre épargne résiduelle pour évaluer votre capacité à faire face à d’éventuelles dépenses imprévues. Les établissements bancaires peuvent aussi demander de l’épargne nantie pendant toute la durée de l’emprunt immobilier.