La fiscalité immobilière des non résidents

Publié par Cyrille le

La fiscalité immobiliere non-residents

Il n’est pas nécessaire d’être résident français pour investir dans l’immobilier dans l’hexagone.

L’investissement locatif s’ouvre également aux français à l’étranger. Que vous soyez expatrié dans un autre pays ou tout simplement non résident fiscal français, de nombreuses solutions s’offrent à vous pour vous construire un patrimoine.

 

L’investissement immobilier, première pierre de son patrimoine

 

L’immobilier reste l’un des investissements préféré des français.

Ce placement est relativement stable et un bien immobilier correctement choisi vous permettra de percevoir des loyers pendant de nombreuses années.

L’immobilier s’envisage sur le long-terme et contrairement aux banques des autres pays du monde, en France, on peut emprunter à des conditions défiant toute concurrence ! Des durées longues, un apport limité et des taux d’emprunt bas. Il serait dommage de ne pas en profiter car les expatriés et les non-résidents peuvent solliciter un établissement bancaire pour l’achat d’un bien en France.

 

La fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents

 

La fiscalité est un élément déterminant dans le calcul de la rentabilité d’une opération immobilière. Vous devez donc bien comprendre le fonctionnement de l’imposition immobilière avant de vous engager dans un projet locatif.

 

Les conventions fiscales bilatérales

En théorie, si vous êtes non-résident français, vous êtes imposés une première fois dans l’état où se situe votre bien immobilier (en l’occurence en France) puis une seconde fois dans votre état de résidence fiscale.

Pour éviter d’être deux fois fiscalisé, il existe des conventions fiscales entre les états. La plupart des pays ont mis en place ce type de convention. Je vous recommande tout de même de vérifier qu’elle existe bien et de vous renseigner sur son application. Pour cela, vous pouvez consulter le BOFIP.

 

Le calcul de la fiscalité des non-résidents

Concrètement, vous êtes fiscalisé une première fois en France, comme n’importe quel autre résident fiscal français. A la différence que votre taux d’imposition est de 20% (il passe ensuite à 30% à partir d’un certain plafond). A cela s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,2% qui peuvent être ramenés à 7,5% si vous êtes résident fiscal de l’Espace Economique Européen.

Notez que si tous vos revenus (y compris ceux de votre pays de résidence fiscale) étaient fiscalisés en France et que le taux d’imposition est inférieur à 20%, il vous est possible de demander une dérogation et d’appliquer ce taux inférieur. Néanmoins, cela ne fonctionne que si vos revenus globaux sont faibles (option de l’imposition de vos revenus mondiaux au taux moyen).

La deuxième étape est de déclarer vos revenus locatifs français dans votre pays de résidence fiscale. L’imposition de votre pays de résidence va donc augmenter mais vous bénéficierez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français.

Par exemple, avant d’investir en France, l’impôt de vos revenus professionnels en Espagne est de 10 000€. Vous percevez 5 000€ de revenus locatifs nets imposés à 20%, soit 1 000€ d’impôts payés en France. En Espagne, ces revenus locatifs induisent une hausse de votre imposition qui passe à 5 700€. Or, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français, soit 1 000€. Vous payez finalement 4 700€ d’impôts en Espagne. Vous avez donc bien payé au total : 1 000€ + 5 700€ – 1 000€ = 5 700€ à l’administration fiscale espagnole.

 

Les régimes fiscaux en France

 

Vous pouvez exploiter vos biens immobiliers de différentes manière en France, avec une conséquence fiscale propre.

 

Louer son appartement en location nue

Si vous louez votre bien immobilier sans meubles, vous le louerez avec un bail traditionnel et percevrez des revenus fonciers.

Il existe deux options : le régime micro et le régime réel.

Le régime micro est très simple à mettre en place puisqu’il vous suffit de retenir un abattement de 30% sur les loyers pour déterminer les revenus fonciers nets. Le régime micro est possible jusqu’à 15 000€ de recettes locatives.

Sur option ou si vous dépassez 15 000€ de recettes, vous déclarerez vos revenus fonciers au réel. Vous déduirez ainsi pour leurs valeurs réelles les frais d’emprunt comme les frais de dossier bancaire, les frais de garantie (caution, hypothèque) ou encore les intérêts d’emprunt. Les charges locatives, de gestion et les travaux sont également déductibles de vos revenus fonciers.

Le régime réel est donc intéressant si vos charges représentent plus de 30% des loyers (ce qui est très souvent le cas lorsque l’on fait des travaux ou que l’on emprunte). Cette option vous engage sur une durée de 3 ans.

 

Louer son appartement en meublé

Si la location de votre bien en meublé s’y prête, je vous recommande de choisir le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP).

Les revenus locatifs d’un loueur en meublé relève de la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Vous pouvez choisir l’option micro-BIC qui vous permet de retenir un abattement de 50% sur les loyers ou l’option au réel qui vous permet de déduire pour leur montant réel les charges liées à l’activité de loueur meublé professionnel.

Contrairement au foncier réel, vous pouvez également déduire les amortissements du bien immobilier. Concrètement, l’administration fiscale considère que votre bien immobilier et que le mobilier « s’usent » au cours du temps. Vous pouvez ainsi augmenter vos charges de 2% à 3% du montant du bien immobilier sous forme d’amortissements.

Le résultat fiscal diminue ainsi fortement, jusqu’à passer en négatif (déficit) les premières années.

En retenant le LMNP au régime réel, vous ne paierez pas d’impôt durant 10 à 15 ans (en fonction du rendement du projet : plus il est rentable et plus vous serez fiscalisé rapidement).


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