L’investissement immobilier est l’un des piliers de création de richesse de la gestion de patrimoine. Il permet de se constituer un capital et de devenir propriétaire à terme. Que ce soit pour un résident ou depuis un autre pays, un français peut acquérir un bien immobilier et le proposer à la location.

La démarche est en revanche plus complexe pour un particulier expatrié ou non résident en France.

Je détaille dans cet article les étapes à suivre pour réaliser un investissement locatif depuis l’étranger ainsi que les points d’attention pour un investissement serein.

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Le processus d’achat d’un projet locatif

Que ce soit pour un résident ou un expatrié, les démarches pour acheter un bien immobilier sont identiques.

La sélection d’un bien immobilier

Tous les biens immobiliers ne se valent pas. Le choix de la maison ou de l’appartement devra être mûrement réfléchi pour éviter toute erreur.

Si l’investisseur souhaite une valeur patrimoniale, moins risquée, il devra s’orienter vers un bien immobilier très bien situé. Les appartements dans les grandes villes sont préférables dans ce cas : Paris, Lyon, Bordeau, Toulouse, Montpellier, Rennes etc.

Pour un peu plus de rendement locatif, l’expatrié pourra se tourner vers des villes intermédiaires. En contrepartie, la revalorisation foncière sera plus hypothétique. D’autant plus que cette stratégie générera davantage de loyers, fiscalisés par la suite. Adopter une stratégie basée sur la revalorisation du bien immobilier est souvent plus adaptée pour un non résident français. En effet, il sera imposé sur la plus-value à la revente plusieurs années plus tard, à son retour en France s’il souhaite y passer sa retraite.

La sélection d’un bien immobilier à distance peut être faite par un chasseur immobilier.

Le financement bancaire

Le financement d’un bien immobilier est souvent plus compliqué pour un expatrié que pour un résident. Les banques sont en effet plus frileuses pour accorder un crédit immobilier.

Cependant, il n’est pas impossible d’obtenir un prêt. Pour cela, vous devrez consulter un courtier ou plusieurs banques pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt avec un taux d’intérêt intéressant. Sachez que le financement d’un placement en SCPI est très complexe pour un non résidant.

En plus du prêt immobilier, vous devrez souscrire à une assurance emprunteur pour couvrir votre prêt du décès et de l’invalidité.

L’achat du bien immobilier

Le passage chez le notaire est l’étape suivante. Le non résident pourra rentrer en France pour réaliser les démarches administratives ou faire appel à un tiers (amis, famille ou agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine…) pour déléguer la signature chez le notaire.

Pour un bien neuf, les démarches pourront directement être faites à distance. Cependant, l’achat d’un bien neuf est rarement adapté pour un expatrié.

La mise en location

Pour un expatrié, le plus simple est bien évidemment de faire appel à une agence pour gérer la location de son bien immobilier. L’agence mettra en ligne l’annonce, fera la sélection des candidats, l’entrée dans les lieux et le remplacement des locataires. En cas de nécessité, l’agence pourra également superviser les travaux sans que vous ayez à vous déplacer.

La fiscalité de l’immobilier

Il existe deux grandes catégories de fiscalité : la fiscalité du nu et celle du meublé.

Le foncier : la location nue

Classiquement, un appartement ou un maison est louée nue. Le premier avantage est la facilité de mise en location (pas besoin d’acheter des meubles). Le turn-over est également plus faible.

Si vous souhaitez déléguer à 100% la gestion de votre parc immobilier, préférez les SCPI. Ce type de placement est fiscalisé comme les locations nues (revenus fonciers).

Le meublé : LMNP

Les revenus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie bénéfice industriels et commerciaux. Pour cela, l’investisseur devra meubler l’appartement pour le ou les locataires.

Ce type de projet est plus rentable que le précédent mais demande plus de gestion.

Le Loueur Meublé Non Professionnel peut en revanche être sous la forme d’une location déléguée à un exploitant : résidences de services, EHPAD, résidences étudiantes ou d’affaire. Il existe aussi de nombreuses solutions clés en main en LMNP rentables parfaitement adaptées au expatriés.

Enfin, il existe un régime fiscal (régime au réel) particulièrement avantageux pour les expatriés, permettant de réduire sensiblement la fiscalité.

Le taux d’imposition d’un expatrié est au minimum de 20%. A cela doit être ajouté les contributions sociales CSG CRDS de 17,2%.

L’investissement locatif à distance pour un futur pied à terre

Il peut être intéressant d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location le temps que l’expatrié vit à l’étranger.

A son retour, il pourra récupérer le bien immobilier pour y habiter.

Dans ce cas, il faudra choisir avec attention le bien pour qu’il réponde à la fois au projet futur de l’investisseur mais soit également suffisamment rentable.

Mon accompagnement pour les expatriés

Je suis conseiller en investissement financier et j’accompagne régulièrement des non résidents et expatriés pour qu’ils puissent se constituer un patrimoine et préparer sereinement leur futur.

Ma prestation est clé en main pour que les expatriés n’aient pas à se déplacer en se reposant sur une personne expérimentée et de confiance. A savoir :

  1. La définition de vos besoins et de votre capacité d’investissements ;
  2. La proposition d’un bien immobilier cohérent avec vos objectifs ;
  3. La recherche et la mise en relation avec les banques qui pourront vous financer ;
  4. Eventuellement, vous pouvez me donner procuration pour signer à votre place le jour de la vente chez le notaire ;
  5. La supervision des travaux (si investissement dans l’ancien) et rapport de l’avancée du projet ;
  6. La livraison du bien et la mise en location.

Pour cela, je m’adapte aux contraintes de l’investisseur (et bien souvent aux décalages horaires 😉 pour organiser les échanges et proposer des solutions adaptées.

N’hésitez pas à me contacter ou à réserver un créneau téléphonique pour plus d’informations.

 

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