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Comment investir en SCPI quand on est EXPATRIÉ ?

scpi pour les expatries

Vous voulez préparer votre retraite en tant qu’expatrié ou augmenter votre capital sans y passer trop de temps ? C’est tout naturel, nous sommes nombreux à investir et à assurer notre avenir. L’immobilier locatif reste un des placements bien appréciés par les investisseurs non résidents.

Mais l’achat d’un bien immobilier est un défi de taille, surtout quand on dispose de peu de temps ou qu’on habite à des milliers de kilomètres, notamment les expatriés.

Les SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous permettent de déléguer complètement l’achat, la gestion immobilière sans vous déplacer. Cela réinvente complètement ce système d’investissement traditionnel et le rend intéressant pour les non résidents qui travaillent de l’étranger.

Dans cet article, nous allons voir ensemble ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne, pourquoi investir dans une SCPI et quels sont les avantages d’un tel investissement en tant qu’expatrié.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est une société réglementée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). 

Son objectif est d’acquérir et de gérer un parc immobilier résidentiel ou commercial et de verser des loyers aux investisseurs au prorata de leurs parts dans la SCPI.

Concrètement? Elle collecte des loyers, procède à des achats et reventes de biens immobiliers, etc. et verse ces revenus aux investisseurs sous forme de dividendes.

Pour faire simple, vous avez la possibilité d’investir, par l’intermédiaire d’une société de gestion (une SCPI)  dans l’immobilier au sens large (résidentiel, tertiaire, logistique,etc.) sans avoir à s’occuper de la gestion du parc immobilier comme la perception des loyers, la gestion des locataires, ou encore les travaux. Ce qui peut être une solution très pratique surtout si vous habitez à plusieurs milliers de kilomètres de la France.

Chaque investisseur, appelé aussi « associé » a droit à ces loyers, le plus souvent trimestriels, et récupère ses parts à son départ.

Comment fonctionne une SCPI ?

Dès le départ, la SCPI établit une stratégie d’investissement. Elle se spécialise donc dans un type de bien, qu’il s’agisse de logements privés, de locaux commerciaux, parfois même d’hôpital. 

Ensuite, elle prospecte en recommandant aux souscripteurs d’investir. C’est à ce stade que vous allez investir une partie de vos économies! 

Une fois l’argent reçu, la SCPI se met à la recherche de biens immobiliers à acheter. Donc parfait pour des expatriés qui n’ont pas la possibilité de s’occuper de toutes les démarches administratives liées à l’achat d’un bien immobilier.

Elle recherche, achète, mais s’occupe aussi des travaux à réaliser et de l’entretien général du bien. Vous n’avez nullement besoin de vous occuper de la gestion. À la fin du mois, la SCPI collecte les loyers de ses différents immeubles et locaux. Une fois les frais de fonctionnement déduits, elle distribue le reste de l’argent à ses investisseurs.

La SCPI est donc une solution qui vous permet d’obtenir des revenus complémentaires ou principaux, immédiats ou différés sans aucune gestion locative. Les rendements locatifs, ou taux de distribution (TDVM) sont de l’ordre de 4% à 6% par année.

Pourquoi investir dans une SCPI en tant qu’expatrié ?

La SCPI permet à tout expatrié qui n’a pas forcément les moyens de devenir propriétaire dans son pays d’origine d’investir dans la pierre. L’objectif étant de percevoir des dividendes mais sans se soucier de la gestion du bien, surtout si vous êtes à l’étranger. 

Au lieu d’acheter un appartement ou une maison, l’expatrié acquiert des parts de plusieurs immeubles que la société de gestion se charge de louer, de gérer et d’entretenir. 

La SCPI permet donc d’obtenir des revenus complémentaires à son salaire d’expat ou de préparer sa retraite. On considère généralement l’immobilier comme une valeur refuge. Faire un placement dans un SCPI est donc une solution à envisager si vous n’avez pas cotisé suffisamment pour vos vieux jours et ne disposez pas d’une retraite complète.

Comment investir dans une SCPI lorsque l’on est expatrié ?

Vous pouvez financer votre investissement dans une SCPI soit avec vos économies, soit en faisant un crédit bancaire.

Vous pouvez grâce à cela financer la SCPI grâce aux banques, même si vous êtes expatriés. Plus besoin de puiser dans vos économies pour investir dans cet actif.

L’achat de parts de SCPI implique deux types de frais : les droits d’entrée et les frais de gestion. 

Les droits d’entrée varient en pourcentage du montant investi et en fonction de la SCPI dans laquelle vous décidez d’investir.

Les frais, quant à eux, n’ont rien à voir avec le paiement des frais de notaire liés à votre achat. Il s’agit d’une commission qui est prélevée au moment de votre sortie, et qui permet à la SCPI de distribuer ses parts, de rémunérer ses intermédiaires et l’acquisition de biens immobiliers.

Cela permet à votre épargne de fonctionner pleinement pendant la durée de détention de vos parts. Le taux de distribution étant assis sur le prix de la part y compris les frais, ce qui n’est pas le cas lors d’un achat classique où les frais de notaires sont dus immédiatement.

La valeur d’une part dépend du marché immobilier, à la hausse ou à la baisse, et selon ce que fait la société de gestion, à savoir vendre un bien ou acheter un bien. L’objectif principal étant de toucher des dividendes avec ses parts.

À titre d’exemple, et pour faire très simple, si une SCPI possède 100 immeubles et touche 1 millions d’euros de loyer par an, si il existe un million de parts, alors pour chaque part que vous possédez, vous touchez 1 euro.

Nous avons un simulateur de SCPI pour connaître combien vous pouvez toucher avec votre situation personnelle.

Quels sont vos droits en tant qu’associé ?

Quand vous achetez une part dans une SCPI, vous êtes un associé. Vous êtes en quelque sorte propriétaire ou copropriétaire des biens, vous bénéficiez donc de plusieurs droits.

Dans un premier temps vous touchez des loyers des immeubles ou des bureaux qui sont détenus par la SCPI. 

Lors d’une cession et si il y a une plus value, vous touchez une partie de cette plus value en fonction de vos parts.

En parlant de la valeur de part. Si vous achetez une part à un certain montant et si dans quelques années, elle augmente, (par exemple achat à 100 et 10 ans après la part a pris 50 euros) et bien vous pouvez la vendre au prix du marché.

Enfin, dernier point, certaines SCPI peuvent vous apporter des avantages fiscaux mais attention, les non-résidents ne sont pas tous éligible à ces dispositifs fiscaux.

Avantages d’acheter des parts de SCPI en tant qu’expatrié ?

Investir dans une SCPI permet à toute personne d’investir tranquillement et rapidement dans l’immobilier. Qu’il connaisse ou non le marché de l’immobilier, qu’il soit déjà simple propriétaire ou locataire, qu’il soit sur le territoire où est implantée la SCPI ou à l’étranger, chacun peut investir dans une SCPI et bénéficier de plusieurs avantages. 

Accessible au grand public

Où que vous soyez, que ce soit sur le territoire national ou à l’étranger.

L’apport initial est limité au prix de la part

Vous n’avez pas besoin d’avoir une fortune pour commencer à investir. Avec quelques milliers d’euros vous pouvez commencer à investir dans une SCPI. 

Une grande différence avec l’investissement immobilier classique 

Qui nécessite un certain capital de départ et qui vous oblige à être sur place pour visiter le bien immobilier, faire les démarches de notaires,etc.

Pas de frais de notaire!

Vous ne participez pas à un achat classique de bien immobilier, c’est appréciable. Par exemple, les frais de notaire représentent environ 8% d’un bien immobilier pour un investissement classique, ce qui est considérable pour les petits budgets. Dans une SCPI vous participez aux frais qui aident la SCPI dans sa gestion, acquisition et paiement de ses différents partenaires.

La SCPI n’est pas soumise aux fluctuations du marché boursier. 

Vous n’avez pas un capital garanti certes, mais vous dépendez de la gestion de la SCPI, de la manière dont elle collecte les loyers, gère son parc immobilier (achat /vente) et distribue les dividendes. La valeur de la part étant représentative de la valeur de l’immobilier, plus la valeur de la part est élevée, plus cela témoigne de la solidité et du sérieux de la SCPI. 

Un risque dilué

Parce que dans un immeuble, il y a plusieurs appartements donc s’ il manque des locataires ou si un locataire ne paye pas, cela peut impacter le versement des dividendes. Pour pallier ce problème, la SCPI distribue un acompte trimestriel et régularise le montant dû à la fin de l’année.

La gestion locative

Vous n’avez rien à faire, la société s’occupe de tout. Un gros avantage lorsque vous êtes à l’étranger, souhaitez déléguer et ne recevoir que les bénéfices.

Permet d’investir sur des biens immobiliers spécifiques

Certains locaux demandent des compétences et demandent d’être sur place. Avec une SCPI, vous vous libérez de cette charge mentale! Les locaux commerciaux par exemple, ont des spécificités et ne sont pas accessibles à tout le monde en termes de budget. Ils ne sont donc pas toujours faciles à gérer, surtout lorsque l’on débute.

La régularité des revenus 

Mensuel ou trimestriel selon la SCPI. Donc un bon complément de revenu ou de retraite si vous vivez dans un pays ou le pouvoir d’achat est plus faible par rapport à la France.

Possibilité d’investir comptant ou à crédit ou de l’associer à une assurance vie

Flexibilité que vous pouvez peut-être ne pas avoir dans un pays étranger où vous n’avez pas accès au crédit pour acheter un bien.

Quels sont les risques d’investir dans une SCPI en tant qu’expatrié ?

Toutes les scpi ne se valent pas. Comme pour un fond d’investissement, certaines SCPI sont meilleures que d’autres et offrent de meilleurs rendements sur le long terme car elles sont mieux gérées.

Certaines SCPI ont une stratégie d’investissement plus agressive pour obtenir des rendements plus importants et prennent donc plus de risques.

Risque de perte de capital

Les revenus potentiels des SCPI et la valeur des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Ils sont soumis aux conditions de location des immeubles (taux d’occupation, valeur locative). Les SCPI comportent donc un risque de perte en capital si les conditions ne sont pas optimales bien que le risque soit atténué par la qualité des immeubles et la sélection des gestionnaires.

Les risques de marché

Les revenus potentiels d’une SCPI ainsi que les valeurs des parts et leur liquidité peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier.

Risque d’endettement

La SCPI peut s’endetter pour agrandir son patrimoine immobilier. Le montant perçu en cas de vente dépendra donc du remboursement de l’emprunt par la SCPI. Il est donc judicieux de choisir une SCPI avec un taux d’endettement raisonnable.

Risque lié à l’achat de parts de SCPI à crédit

Si les revenus générés par les parts achetées à crédit par l’associé ne suffisent pas à rembourser le prêt, ou si le prix baisse au moment de la vente des parts, l’associé devra combler la différence.

Difficulté lié à l’emprunt

Un expatrié peut contracter un emprunt pour investir dans une SCPI mais les critères d’obtention sont très difficiles voire quasiment impossibles. Les critères examinés par la banque concernent le pays de résidence, le siège social de l’employeur ou encore la nationalité de l’emprunteur. Après analyse, la banque décidera si elle accepte de participer au financement, en plus de l’apport minimum de l’expatrié en gage de garantie supplémentaire.

Risques liés à l’investissement dans des actifs immobiliers

Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des biens, il en est de même pour le marché de la location (marché des locations saisonnières, loyers impayés) et pour les coûts des services techniques immobiliers.

Risque lié au placement

Au niveau du placement, on recommande d’ investir sur 8-15 ans, donc sur du moyen long terme: si vous avez besoin de retirer votre argent tout de suite, ce n’est pas le bon placement.

Aucune visibilité

D’un côté vous n’avez pas de gestion donc c’est un avantage, cependant, vous ne participez ni à la stratégie ni aux choix de la société de gestion. Vous faites donc confiance et n’intervenez pas dans la stratégie d’investissement définie.

Risque de faire faillite

Dans ce cas, l’AMF désigne une autre SCPI qui va s’occuper des biens immobiliers, vous ne perdez au moins pas vos fonds, en espérant que la nouvelle soit meilleure.

Aucune garantie de revente des parts

La revente se fait en fonction de l’offre et la demande du marché.

Dans quel type de SCPI investir ?

Il existe 3 types de SCPI.

La SCPI de rendement : Celle que l’on retrouve le plus. Son objectif est de constituer un patrimoine immobilier en faisant l’acquisition de locaux professionnels comme des bureaux ou des locaux commerciaux. L’intérêt est de collecter les loyers, plus élevés qu’un simple appartement, pour avoir un rendement maximum.

La SCPI fiscale : Le patrimoine acquis est avant tout résidentiel. La société profitant ainsi des lois Pinel ou Malraux. 

Cette solution n’est toutefois pas adaptée à un expatrié dans la mesure où elle ne permet une réduction d’impôts que si vous vivez en France.

Une SCPI Pinel va acheter des immeubles qui vont permettre aux investisseurs d’avoir des allègements fiscaux. Plus l’investissement est long, plus la réduction  d’impôt sera importante. Il s’agit généralement d’immeubles neufs ou complètement rénovés.

Pour une SCPI Malraux, il s’agit par contre d’immeubles à rénover. Inconvénient, il n’est pas possible de revendre ses parts avant la dissolution de la SCPI, entre 15 et 18 ans, donc assez long.

Par ailleurs, à la création, vous ne touchez pas de revenu pendant une certaine période (jusqu’à 36 mois). C’est le délai de jouissance. Généralement le temps des travaux.

L’avantage de la SCPI Malraux est la potentielle plus value, vu que la société achète ancien, elle restaure et peut revendre ensuite. La réduction fiscale porte uniquement sur la part des travaux réalisés.

Enfin, la SCPI de valorisation, SCPI de capitalisation ou encore SCPI de plus values : Son objectif est de faire des plus values donc elle fait l’acquisition de biens à fort potentiels d’augmentation de prix.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendements pour un expatriés

Du fait des objectifs très différents des SCPI et de votre situation personnelle, un tableau des meilleures SCPI* pour expatriés ne peut concerner que celles de rendement. 

Nom de la SCPICapitalisation(en millions d’euros)**Taux de distribution**
Corum XL12095,84%
Primovie42364,60%
Primopierre36324,77%
Epargne Pierre17745,36%
PF0226734,59%
Novapierre Allemagne5204,84%
Épargne Foncière45344,40%
Pierval Santé21594,80%
Immorente37684,53%
Activimmo3276,02%
Corum Origin19937,03%
Vendômes Régions3515,91%
PF Hospitalité Europe1634,54%
Sofidy Europe Invest504,60%

*tableau élaboré à titre d’exemple en prenant comme critères la capitalisation et le taux de distribution 

** Chiffres 2021

Comment choisir une bonne SCPI en tant qu’expatrié ?

Pour choisir une bonne SCPI, il faut prendre en compte 4 critères:

Le taux de distribution

Le taux de distribution est ce que vous rapporte votre épargne. Plus votre investissement est important et plus le taux de distribution est élevé, plus vous recevez de l’argent. 

Il est donc important de comparer les différentes SCPI et ce qu’elles proposent en fonction du pays où elles sont implantées. 

Les avantages fiscaux sont différents d’un pays à l’autre et influent directement sur le taux de distribution.

Attention toutefois à ce que la SCPI fasse des réserves au cours de l’année et ne reverse pas tout au risque de ne plus pouvoir payer de dividendes en cas de problèmes futurs.

Le taux de rendement interne (TRI)

Toujours du point de vue de la performance de l’épargne, il s’agit de la rentabilité de l’opération. Par exemple, vous investissez année 1 et vous revendez à année 10, les revenus distribués (dividendes) sont le taux de rendement interne. 

Sachez aussi que le TRI prend en compte la revalorisation de la part. Autrement dit, un TRI élevé peut signifier un rendement élevé et une revalorisation du patrimoine faible ou à l’inverse une revalorisation du patrimoine forte mais un rendement moyen. 

Le taux d’occupation financier (TOF)

Autrement dit, la performance immobilière. Est ce que la qualité de gestion de la SCPI et de son gérant est elle bonne? Est-ce la location du parc immobilier est bonne, y a t-il un nombre suffisant de locataires ou est-ce un marché porteur?

Considérez qu’un bon taux d’occupation se situe à plus de  90 %.

La variation de la valeur de réalisation

C’est-à -dire la valeur d’expertise du patrimoine, donc combien vaut le patrimoine de la SCPI. Il est important de regarder l’évolution de la valeur d’expertise d’une année sur l’autre. Est-ce que votre patrimoine va prendre de la valeur au fil du temps ou au contraire va-t-il en perdre. Cela montre la gestion de la SCPI et sa capacité à investir dans des secteurs porteurs.

Une SCPI d’envergure internationale

Il s’agit d’une SCPI de rendement qui investit en France et à l’étranger.

Sa politique d’investissement est minutieuse et dynamique afin d’optimiser le plus possible le taux d’occupation. 

Elle permet donc de hauts niveaux de rendement, et un risque réduit en raison de la diversification opérée. Vous bénéficiez par ailleurs d’avantages fiscaux puisque vous n’êtes plus uniquement soumis aux règles fiscales françaises.

Comment quitter une SCPI ?

Autre question importante à vous poser avant d’investir : la sortie de ce type d’investissement. 

Pour les SCPI à capital fixe, il suffit d’envoyer un formulaire de vente à la société de gestion, en précisant le nombre de parts vendues et le prix attendu. 

La société inscrit cet ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d’achat. Autrement dit, si il y a un acheteur, la transaction est réalisée. 

Dans le cas contraire, l’investisseur attend une offre d’achat pouvant être de quelques semaines à quelques mois.

Le montant de la part au moment de la vente dépendra du marché de l’offre et de la demande. Il peut donc y avoir une plus value dans le meilleur des cas ou une décote. 

Pour les SCPI à capital variable, c’est-à-dire les sociétés dans lesquelles les parts sont émises à tout moment tant que le capital maximum n’est pas atteint, l’entrée et la sortie se fait à tout moment. Notez toutefois qu’il s’agit là de la grande majorité des SCPI.

Le prix de retrait correspond au prix d’émission de la part moins commission de souscription. La vente se fait dès lors qu’il y a une nouvelle souscription.

Avant de quitter votre SCPI et de vendre vos parts, prenez le temps de la réflexion et évaluez votre situation financière. Nous ne conseillons généralement pas de quitter la SCPI, en tant qu’expatrié d’ailleurs. En investissant dans une SCPI, vous percevez des revenus complémentaires assimilables à une rente. Pour un expatrié à la retraite, il peut être judicieux de conserver ses parts afin de continuer à percevoir des dividendes.

Qu’en est-il de la fiscalité quand on est expatrié ?

Une SCPI implantée hors de France vous permet de diminuer la fiscalité de vos revenus fonciers. Choisir des SCPI qui ont des immeubles hors de France (SCPI européenne) permet à l’expatrié de ne pas être imposé en France sur les revenus fonciers étrangers. 

Si vous ne touchez aucun revenu provenant de biens en France, il est logique que vous ne déclariez pas les revenus issus de la SCPI en France.

Il est néanmoins nécessaire de les déclarer dans votre pays de résidence. Ce qui peut être un avantage puisque les règles fiscales ne sont pas les mêmes selon chaque pays.

En revanche, si vos revenus fonciers (dividendes) proviennent d’une SCPI dont les immeubles sont en France, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu.

La fiscalité pour un expatrié repose sur les mêmes bases que pour les résidents à savoir les revenus fonciers avec une légère différence au niveau du pourcentage d’imposition. Vous êtes donc imposable d’un montant de 20% majorés de la CSG/CRSDS.

Attention cependant à bien vous renseigner au niveau de votre pays de résidence et de vérifier qu’il existe bel et bien une convention fiscale entre les deux pour éviter une double imposition. Aux Pays-bas par exemple, il n’existe pas de convention fiscale, vous êtes donc imposés sur vos loyers sur place ainsi qu’en France.

Sachez aussi que si vos revenus sont trop faibles, donc non imposables, mais que vous touchez tout de même des dividendes, vous êtes redevable d’un impôt sur les revenus issus de la SCPI basée en France.

En savoir plus sur l’investissement en SCPI pour les expatriés

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