Il y a du nouveau du côté des SCPI.
La hausse de taux comment à impacter la pierre-papier. Voire même très fortement pour certaines…
Je vous propose de revenir sur ce qui se passe actuellement sur l’investissement en SCPI dans cet article.
C’est parti pour le contexte économique
La conjoncture financière actuelle est marquée par une hausse généralisée des taux.
Un durcissement des conditions de crédit.
Et une contraction globale des politiques monétaires.
Tout cela en réaction à l’inflation galopante de ces deux dernières années.
Afin de limiter autant que possible la hausse des prix?
Les banques centrales, en particulier la Banque Centrale Européenne, ont relevé plusieurs fois leurs taux directeurs pour réguler la demande de crédit de la part des consommateurs (par le biais de leur banque traditionnelle).
Après une décennie de taux bas, les marchés reviennent à ce que beaucoup considèrent comme la normalité, ce qui entraîne une phase d’ajustement.
Mais également d’incertitude. Et en particulier pour l’immobilier…
Pour autant, et malgré le ralentissement de la croissance française, on semble s’éloigner du scénario de récession (le contraire de la croissance : on produit moins).
+0,7% en 2023 pour la France (et +0,9% pour la zone Euro).
Pour les investisseurs ?
L’enjeu est de préserver leur capital.
Alors même que les placements garantis (livret A, fonds euros des assurances-vie, etc) offrent une rémunération réelle bien souvent négative.
Une hausse des prix de la consommation à 4,5% en juin dernier pour un taux garanti à 3% sur ces placements.
Le calcul est vite fait : l’inflation détruit le capital des investisseurs.
Or, nous savons que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont théoriquement intéressantes pour leur capacité à offrir un revenu régulier et attractif grâce à la perception de loyers.
Mais, cet avantage est-il toujours valable dans le contexte actuel ?
La résilience des SCPI et de leur rendement face à la hausse des taux
La situation économique actuelle offre un avantage important aux SCPI : elles peuvent ajuster leurs loyers pour suivre l’inflation.
Concrètement, alors que les solutions d’épargne traditionnelles subissent de plus en plus l’impact de l’inflation, les SCPI proposent un rendement variable qui s’adapte automatiquement à l’évolution des prix.
Ce pouvoir d’adaptation (pricing power), souvent qualifié de « bouclier anti-inflation », rend les SCPI très attrayantes pour les investisseurs qui veulent préserver la valeur de leur épargne à long terme.
Les revenus générés par les SCPI augmentent en même temps que l’inflation, grâce à différents indices (comme l’IRL pour les logements résidentiels, l’ILC pour les commerces, et l’ILAT pour le tertiaire).
Ainsi, les investisseurs peuvent se protéger des effets négatifs réels de l’inflation sur leur portefeuille.
Mais. Il y a un mais.
L’efficacité de cette capacité d’ajustement des loyers dépend de certains facteurs :
La qualité du parc de locataires joue un rôle crucial. Des locataires financièrement solvables et en bonne santé financière peuvent plus aisément assumer une augmentation de loyer liée à l’inflation, renforçant de fait la stabilité des revenus des SCPI.
La qualité des actifs immobiliers, leur emplacement stratégique et leur adaptation aux nouvelles normes (environnementales, sociales, etc) sont des facteurs déterminants pour maintenir la valeur et l’attrait des biens détenus par les SCPI.
Il est donc évident que la rentabilité des SCPI sera différenciée selon l’un et l’autre de ces facteurs, démontrant à nouveau la nécessité de sélectionner soigneusement et stratégiquement ses véhicules d’investissement.
L’importance des liquidités et les opportunités d’acquisition
De nouvelles opportunités d’investissement émergent avec ce contexte, avec notamment des conditions de prix à l’achat plus attractive, mais dans une perspective long terme.
Remarquons également que cette même hausse des taux favorise directement les investisseurs SCPI.
Car ils ont du cash et une force de frappe financière importante.
Contrairement aux autres investisseurs qui ont recours à l’emprunt.
Par principe, les SCPI sont relativement protectrices, et donc ne fonctionnent que rarement par endettement : cela permet de sécuriser leur structure financière, et donc de ne pas les exposer directement aux effets néfastes de la hausse des taux en contexte inflationniste.
Il est intéressant de rappeler que les SCPI ont connu une performance remarquable, avec une collecte record de 10,1 milliards d’euros en 2022.
Cette croissance combinée à leur trésorerie solide leur confère un pouvoir de négociation plus élevé, notamment lorsqu’il s’agit de réaliser de nouvelles acquisitions.
Sous réserve de leur adaptation à l’environnement actuel et de leur maintien d’une collecte suffisante pour alimenter leurs besoins en liquidités, les SCPI offrent de bonnes opportunités de d’achat.
Renforçant par là-même le rendement des SCPI au-delà de la simple augmentation des loyers… ce qui constitue un signe largement positif pour les investisseurs.
Nous ne sommes donc pas inquiets du rendement des SCPI.
Mais qu’en est-il de l’impact de la hausse des taux sur la valorisation des immeubles détenus par les SCPI ?
L’analyse théorique financière
Une lecture purement financière du marché immobilier, qui ne prend en compte que le loyer et le rendement locatif, aurait tendance à associer la hausse des taux à une baisse des prix des actifs immobiliers.
En effet, le prix d’un bien immobilier est le rapport entre le prix du bien et le rendement locatif attendu.
La hausse des taux augmente ce taux de rendement locatif attendu (puisque le retour sur investissement attendu par les investisseurs est supérieur en période de risque), ce qui fait donc théoriquement baisser le prix des actifs immobiliers.
Exemple 1 :
Période à faible inflation :
Loyer 12 000€ / taux de rendement 4% = prix de l’actif 300 000€
Période à plus forte inflation :
Loyer 12 000€ / taux de rendement 4,5% = prix de l’actif 266 667€
Conclusion : Si le loyer reste le même et que le taux de capitalisation augmente, la valeur de l’actif va donc évoluer à la baisse.
Mais il manque quelque chose…
Cette analyse omet un facteur essentiel : le pricing power, c’est-à-dire l’ajustement mécanique des loyers en fonction de l’inflation.
Dès lors, l’évolution de la valorisation de l’actif immobilier est nettement atténuée.
Exemple 2 :
Période à faible inflation :
Loyer 12 000€ / taux de rendement 4% = prix de l’actif 300 000€
Période à plus forte inflation :
Loyer 13 000€ / taux de rendement 4,5% = prix de l’actif 288 889€
En comparant avec l’exemple 1, ici le loyer a été réévalué à la hausse, ce qui vient modérer l’impact de la hausse du taux de rendement sur l’évolution du prix de l’actif.
Ce modèle d’analyse ne prend en compte que des facteurs financiers et repose sur une conception théorique du marché immobilier, mais ne considère donc pas les particularités des actifs de ce marché.
L’analyse réaliste immobilière à présent
Une lecture exclusivement financière n’est pas réaliste car elle n’intègre aucune des caractéristiques propres au marché immobilier qui influence directement la valorisation d’un bien.
Offre et demande, pression locative, niveau des loyers, solvabilité des locataires…
Sans oublier les caractéristiques relatives à l’actif lui-même : localisation, composition, consommation énergétique, etc.
L’ensemble de ces caractéristiques viennent pallier la hausse des taux, et explique pourquoi le marché immobilier, en particulier au niveau des SCPI, se montre si résilient.
En somme ?
PAS DE PANIQUE.
La hausse des taux n’est pas synonyme de revalorisation à la baisse.
Toutefois, certaines classes d’actifs restent menacés par le contexte actuel : les actifs de grande taille, notamment certains bureaux, sont parfois moins recherchés, en raison notamment du télétravail et des nouvelles conditions de travail.
A l’inverse, certaines typologies d’actifs se révèlent être particulièrement dynamiques depuis 2021, parmi lesquelles le marché locatif en région, la logistique, les actifs de commerce et la santé.
Retenons donc une réalité hétérogène du marché immobilier, et des opportunités dans certaines typologies d’actifs pour les SCPI.
Une structure protectrice pour minimiser l’impact sur le prix des parts
L’investissement immobilier via SCPI bénéficie de plusieurs mécanismes permettant d’amortir une éventuelle baisse de la valeur de ces actifs.
Tout d’abord les portefeuilles d’actifs détenus par les SCPI sont largement diversifiés, tant en termes de typologie d’actifs (bureaux, commerce, résidentiel, logistique, etc), qu’en termes de localisation géographique ou de caractéristiques inhérentes à chaque bien.
Cette diversification a pour effet une mutualisation et une répartition du risque qui permet de moins exposer les investisseurs.
Parallèlement, les SCPI sont dotées d’un mécanisme amortissant cette éventuelle baisse des prix, limitant l’impact de la volatilité .
En effet, ce mécanisme de fixation du prix de la part permet d’évaluer le prix dans un intervalle de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution de l’actif immobilier.
Pour rappel, la valeur de reconstitution est le montant du coût estimé pour recréer un portefeuille immobilier en tenant compte des conditions actuelles du marché.
Ce mécanisme permet donc de conserver une flexibilité au moment de fixer le prix des parts, et évite de subir les évolutions brusques du marché.
Remarquons également que la plupart des SCPI restent par prudence dans les valeurs basses de cet intervalle en privilégiant un prix inférieur à la valeur de reconstitution.
Par exemple, une part de SCPI peut très bien coûter 100€ alors que le parc immobilier est évalué 105€. On dit dans ce cas que les parts sont « décotées ».
Ce qui permet donc au gérant de la SCPI d’avoir une réserve de plus-value de 5% en cas de baisse du marché immobilier.
Que retenir des risques sur les SCPI dans la conjoncture actuelle ?
L’analyse de la conjoncture actuelle que nous avons développé ces dernières semaines et ses effets sur les SCPI permet d’affirmer que les SCPI sont particulièrement pertinentes en période d’inflation pour plusieurs raisons.
Contrairement à la plupart des autres placements et instruments financiers, les SCPI réussissent à maintenir leur niveau de rendement grâce à un double avantage :
- Les revenus générés sont ajustés sur l’évolution de l’inflation grâce à une indexation des loyers
- Les SCPI bien positionnées (en termes de qualité de portefeuille et de niveau de collecte) s’assurent des opportunités d’investissement plus qu’intéressantes.
La valorisation des actifs est impactée dans une moindre mesure par la hausse des taux et surtout à court terme, alors que de nombreux facteurs relatifs à la nature même des SCPI et à leur stratégie de diversification permettent d’amortir cet effet.
Quelle attitude et quels réflexes adopter pour réaliser les meilleurs choix de SCPI ?
Il n’est pas inutile de le rappeler à nouveau : un investissement dans une SCPI, comme tout investissement immobilier, est un placement A LONG TERME !
De ce fait, il est important de ne pas céder à la panique en cas de fluctuations du marché.
L’évolution historique des revenus générés par les SCPI vient corroborer (heureusement !) ce conseil, puisque les revenus des SCPI se sont montrés stables au cours du temps, même lors des turbulences et crises macro-économiques.
Au-delà, certaines bonnes pratiques permettent de renforcer votre vigilance vis-à-vis de la qualité du placement.
La SCPI ciblée doit suivre une stratégie de diversification suffisante pour répartir et mutualiser les risques, en sélectionnant avec pertinence les secteurs s’activités, les natures des actifs immobiliers, les localisations géographiques, les durées de baux, etc.
L’emplacement géographique est particulièrement critique, puisqu’une forte intensité de la demande dans un secteur assure un plus grand pricing power à l’égard des locataires.
Parallèlement, le nombre, la qualité et la solvabilité de ces mêmes locataires constitue également une sécurité.
N’hésitez pas à consulter les rapports de gestion de SCPI pour obtenir toutes les statistiques de leur parc immobilier !
Enfin, au niveau de la structure même de la SCPI, la trésorerie et la stratégie d’endettement sont deux facteurs à considérer au moment d’effectuer le choix.
Nous l’avons démontré, il est essentiel de choisir une SCPI peu ou pas endettée… surtout en période de hausse des taux !
Dans tous les cas, un niveau suffisant de capitaux propres (visibles à travers les réserves et le report à nouveau (RAN) du bilan comptable) permet d’assurer le versement de dividende aux investisseurs tout en pouvant faire face aux éventuels problèmes locatifs tels que le défaut de paiement d’un locataire.
En conclusion, les SCPI restent un placement intéressant à long terme et affichent une résilience remarquable en maintenant la distribution de revenus réguliers et attractifs… à condition toutefois d’adopter les bons réflexes lors de la sélection du portefeuille d’actifs (et ça, c’est le travail de votre conseiller financier 👌)
Thibaud est analyste financier au sein du cabinet de gestion de patrimoine Invest’Aide.