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Mes conseils en investissement immobilier

L’immobilier locatif et sa rentabilité

L’immobilier locatif est utilisé pour générer des revenus complémentaires immédiats ou futurs, il est donc important de calculer précisément sa rentabilité locative.

Il existe différentes méthodes de calcul mais parfois, il est difficile de s’y retrouver !

De plus obtenir un prévisionnel chiffré n’est pas le seul facteur à prendre en compte car il existe d’autres variables à prendre en compte comme la typologie du bien, les travaux de rénovation ou encore la liquidité du bien sur le marché.

Enfin, un projet locatif doit vous correspondre. La rentabilité, c’est bien, mais vouloir trop de rendement et oublier les aléas du locatif, c’est risquer de vivre une expérience très désagréable en tant que bailleur.

Quels sont les différents modes de calculs ?

Il existe un premier mode de calcul basé sur la rentabilité brute. Cette méthode consiste à calculer les loyers annuels reçus divisés par le montant de l’acquisition. Ce montant d’acquisition comprend généralement le prix du bien mais également les frais de notaire, les honoraires payés en agence et la garantie bancaire.

Vous pouvez également avoir recours au calcul de la rentabilité nette avant impôt. Pour cette méthode il faut faire le calcul suivant :

Loyers annuels – charges / montant de l’acquisition

Les charges englobent la taxe foncière mais également les travaux, l’assurance PNO et les charges de copropriété non récupérables. Si vous souhaitez faire un calcul précis, il faudra prendre en compte l’impôt des loyers perçus car ils sont imposables. De plus, dans le cas d’un investissement Pinel, il faudra également prendre en compte la réduction d’impôt par l’administration fiscale afin de définir la rentabilité réelle (pour des simulation exactes, vous pouvez utiliser le simulateur Pinel).

La formule finale pour obtenir la rentabilité nette après impôt est donc :

Loyers perçus -charges – impôt + réduction d’impôt / montant de l’acquisition

De plus, il ne faut pas oublier le taux de rentabilité interne, dit TRI, qui reflète la rentabilité finale en intégrant entre autres, l’effort d’épargne ainsi que le levier bancaire (cela est valable si l’investisseur a eu recours à l’emprunt bancaire pour financer son achat).

Le TRI augmente pour des durées d’emprunt plus longue, une baisse de l’apport et évidemment une baisse du taux d’emprunt.

Comparer le neuf et l’ancien

La rentabilité brute est moins importante lorsqu’il s’agit d’un immobilier neuf, puisque le prix du neuf est plus important que celui d’un immobilier ancien. Mais cela engendre également d’autres différences à prendre en compte au niveau des caractéristiques de l’immobilier et de ses équipements liés au confort du logement.

Par exemple les garanties constructeurs sont différentes, tout comme l’ascenseur, l’isolation phonique et thermique, l’optimisation de l’espace ou encore le parking.

Il est également possible que la rentabilité nette du neuf dépasse celle de l’ancien après impôt car il y a une réduction considérable des frais de notaires et des charges.

Egalement : une absence de coût pour les travaux de remise en état et une réduction d’impôt (loi Pinel) qui permet d’élever la rentabilité de l’immobilier durant 12 ans. Ces éléments ne sont donc pas négligeables.

Il n’existe donc pas de modèle économique parfait dans l’investissement locatif mais plutôt des projets locatifs adaptés à vos objectifs et à votre personnalité.

Lors d’un investissement il faudra analyser chaque point et accorder une importance toute particulière avec la cohérence du prix d’acquisition au niveau du neuf et le potentiel à la revente.

Qu’en est-il dans la réalité pour le risque locatif ?

Les chiffres permettent de connaitre la rentabilité d’un point de vue technique. Mais la réalité est parfois tout autre : vous devez prendre en compte d’autres paramètres pour savoir si le projet locatif est fait pour vous.

Optimiser la location en évitant les longues vacances et carences locatives

Il faut favoriser les secteurs où la demande est assez forte car si vous n’obtenez aucun loyer durant plusieurs mois, la rentabilité chutera significativement.

Dans un montage locatif à crédit, vous devez rembourser une mensualité de crédit. La chose la plus importante est donc de s’assurer qu’un locataire sera bien là pour vous aider à payer votre crédit !

Il faut veiller à raccourcir les délais entre les entrées et les sorties le plus possible (voire à baisser le turnover). Si vous avez recours à un investissement Pinel, le loyer est encadré et l’appartement se retrouve proposé à un prix plus bas et donc plus attractif. Vous aurez donc moins de difficulté à trouver un candidat et celui-ci restera en moyenne plus longtemps.

Réfléchir à la typologie du bien pour limiter les changements de locataire

Si vous payez des frais pour rechercher des locataires, votre rentabilité sera rapidement impactée avec un fort turnover. Il faut donc faire un choix pratique et prendre en compte la typologie du logement.

Si vous achetez un studio, il doit être adapté à des jeunes locataires, comme les étudiants (assurez-vous de la proximité avec les commerces et les transports car ils feront la plupart de leurs déplacements à pied !).

Sur des surfaces plus grandes, ce seront plutôt des familles qui seront intéressées. Attention donc aux appartements en étages élevés et sans ascenseurs ou n’ayant pas de places de parking !

La plus-value à la revente

La plus-value (imposable à la revente) va jouer sur le rendement de votre investissement.

On l’oublie bien souvent mais un bien immobilier ne reste jamais ad vitam aeternam dans le patrimoine d’un investisseur. Les conditions de sortie doivent donc être anticipée dès l’achat.

Misez sur des zones avec un potentiel de développement : une future gare, de nouvelles commodités, l’implantation d’entreprises etc.

N’oubliez pas de prendre en compte les objectifs personnels et l’aspect patrimonial. L’analyse doit donc être globale pour prendre en compte chaque point important. C’est ainsi qu’il sera possible de définir correctement la rentabilité.

En effet, le potentiel de revalorisation et le rendement locatif sont parfois à l’opposé ! Un bien dégageant un loyer potentiel élevé verra sa valeur stagner voire baisser sur le long-terme.

De plus, pour récupérer son capital à moyen terme, choisissez un produit liquide sur le marché : petite surface, zone tendue etc.